Právní následky porušení předkupního práva

Tím zůstává značná právní nejistota při aplikaci. Účastníci právního vztahu mnohdy až následně prostřednictvím soudní judikatury zjišťují, ve kterých případech se jedná o porušení práva.

OBECNĚ K PORUŠENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA

Předkupní právo je porušeno, nejsou-li splněny veškeré podmínky a postupy realizace předkupního práva, které si účastníci v případě smluvního předkupního práva dohodli. V případě zákonného předkupního práva je to tehdy, nejsou-li respektovány veškeré lhůty a povinnosti stanovené zákonem. Je bez jakýchkoliv pochyb, že právní následky porušení předkupního práva nastanou v případě, kdy povinná osoba nerespektuje předkupní právo a vůbec neučiní oprávněné osobě nabídku.

O porušení předkupního práva se ale jedná také tehdy, pokud povinný nevyčká do konce lhůty, ve které oprávněný může své právo uplatnit, resp. zaplatit cenu. K porušení předkupního právního vztahu dojde i v případě, že zavázaná osoba učinila oprávněné osobě řádně nabídku s ohlášením všech podmínek, ovšem oprávněný ji s ohledem na obsah podmínek nepovažoval za přijatelnou, a poté zavázaná osoba věc převedla na třetí osobu za podmínek jiných, zejména výhodnějších, než jaké byly obsahem nabídky oprávněnému (zejména za nižší cenu).¹⁾

Takové porušení nebo nesplnění povinnosti vyplývající z předkupního práva je objektivní stav a právo s ním spojuje určité tíživé právní následky tak, aby k porušování nedocházelo, případně aby byla zajištěna určitá forma reparace.

Obecně platí, že při porušení jakéhokoliv druhu předkupního práva dochází k tomu, že primární povinnost zavázané osoby nabídnout věc ke koupi zaniká, neboť není právně možné ji nadále vynutit z důvodu změny vlastníka věci. Současně však v důsledku porušení povinnosti vzniká nová, tzv. sekundární povinnost. Sekundární povinnosti nicméně neovlivňují právní titul, na základě kterého došlo ke zcizení věci v rozporu s předkupním právem. Jinak řečeno, smlouva mezi povinným a třetí osobou se automaticky nestává absolutně neplatnou, nýbrž právní úprava poskytuje oprávněnému jiné nástroje, jak v obraně svých subjektivních práv postupovat.

Pokud došlo ke zcizení věci způsobem, na který se předkupní právo vztahovalo a současně došlo k porušení povinnosti z předkupního práva vyplývající, oprávněnému je dána možnost, jak nepříznivý protiprávní stav alespoň částečně napravit. Konkrétní právní následky porušení předkupního práva se liší podle toho, jaký druh předkupního práva byl porušen; zda jde o právo obligační, nebo věcné povahy.

ÚPRAVA NÁROKŮ OPRÁVNĚNÉHO V OBČANSKÉM ZÁKONÍKU

Občanský zákoník ve svém § 603 odst. 3 stanoví, že bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

K tomuto ustanovení je třeba dodat, že není zcela srozumitelné bez bližší znalosti právní teorie, soudních rozhodnutí v této oblasti a zejména okolností, za nichž bylo toto ustanovení přijímáno. Dané ustanovení bylo přejato do občanského zákoníku novelou č. 509/1991 Sb. převzetím právní úpravy z občanského zákoníku č. 141/1950 Sb.

Tímto způsobem byl přejat i § 376 občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., ovšem znění jednoho odstavce bylo nepatrně upraveno a nejspíše pro lepší přehlednost rozděleno do více ustanovení; a to konkrétně do § 603 odst. 2 a 3 občanského zákoníku. Věta za středníkem, vztahující se evidentně k věcnému předkupnímu právu podle znění § 376 občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., byla oddělena v současné právní úpravě do nového odstavce § 603 odst. 3. Tím se přerušila logická linie mezi věcným předkupním právem a nároky z takového předkupního práva vyplývající, což může vést k výkladovým problémům a pochybnostem, vztahuje-li se § 603 odst. 3 občanského zákoníku pouze k předkupnímu právu věcné povahy (§ 603 odst. 2 občanského zákoníku) nebo i na předkupní právo obligační (§ 603 odst. 1 občanského zákoníku).²⁾

Na první pohled by se mohlo zdát, že dané nároky má oprávněný bez ohledu na to, zda v jeho prospěch existuje předkupní právo obligační nebo věcné. Pokud bychom přistoupili na výklad, že právní následky uvedené v § 603 odst. 3 občanského zákoníku se uplatní i v případě porušení obligačního předkupního práva,³⁾ bude setřen nejvýznamnější rozdíl mezi těmito druhy předkupních práv. Jelikož při dělení předkupního práva na předkupní právo věcné a obligační povahy je v teorii jako hlavní rozdíl vnímáno silnější postavení oprávněného pro případ jeho porušení u věcného předkupního práva (zejména prosazení jeho práva vůči třetím osobám), bylo by logické § 603 odst. 3 občanského zákoníku vykládat v tom smyslu, že se vztahuje pouze na předkupní právo s věcnými účinky. Toto však přímo ze zákona nevyplývá, a proto by bylo vhodné de lege ferenda tuto nejasnost odstranit v zájmu právní jistoty.

PRÁVNÍ NÁSLEDKY PORUŠENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA S OBLIGAČNÍMI ÚČINKY

Pro určení právních následků při porušení předkupního práva s obligačními účinky je třeba vyjít ze skutečnosti, že tento druh předkupního práva je charakterizován tím, že zavazuje jen osobu, která předkupní právo sjednala, a nikoliv nabyvatele. Z toho plyne, že třetí osoba, která by věc koupila od povinného, bez ohledu na to, zda o obligačním předkupním právu věděla, či nikoliv, není nadále jakkoliv vázána předkupním právem, neboť šlo pouze o předkupní právní vztah mezi povinným a oprávněným.

Pokud tedy povinný nerespektuje svou povinnost vyplývající z předkupního právního vztahu mezi ním a oprávněným a věc prodá třetí osobě, mohou sekundární právní povinnosti tížit pouze a jen povinného, nikoliv třetí osobu. Jelikož vlastníkem věci zatížené předkupním právem se stala již třetí osoba, je zřejmé, že převod věci na oprávněného nelze právně vynutit ani na třetí osobě (neboť ta se k žádné takové povinnosti nezavázala a ze zákona žádná povinnost nabídnout oprávněnému věc ke koupi nevyplývá) ani na povinném (neboť ten již není vlastníkem věci a dle právní zásady nemo plus iuris ad alienum transferre potest, quam ipse habet nemůže s věcí nakládat). Jinak řečeno, oprávněný by se nestal vlastníkem věci, pokud by za dané situace uzavřel kupní smlouvu s povinným.

Z tohoto důvodu je zřejmé, že zde není prostor pro právní vynucení primární povinnosti zavázaného (tj. nabídnout věc oprávněnému), která tímto porušením zaniká, stejně jako zaniká celé předkupní právo. Povinnému však vzniká nová sekundární povinnost.

Právní následky porušení obligačního předkupního práva občanský zákoník výslovně neřeší zvláštní právní úpravou, resp. stanovením zvláštní sekundární povinnosti pro povinného. Proto se uplatní obecné předpisy o náhradě škody a oprávněný může uplatnit proti povinnému nárok na náhradu škody dle podmínek § 420 a násl. občanského zákoníku z titulu porušení povinností povinného vyplývajících z předkupního práva.

PRÁVNÍ NÁSLEDKY PORUŠENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA S VĚCNÝMI ÚČINKY

Oprávněný, který je dotčen porušením předkupního práva věcné povahy, má právo se domáhat na novém vlastníkovi věci, aby mu věc prodal za stejných podmínek, nebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

Z této konstrukce vyplývá, že v případě předkupního práva s věcnými účinky jde o tzv. ius in rem, přičemž nový vlastník jako singulární nástupce zavázaného s nabytím vlastnického práva k věci automaticky přebírá závazky vyplývající z existujícího věcného předkupního práva. K převzetí závazků z takového předkupního práva tedy není zapotřebí žádný souhlas nového vlastníka a ten je daným předkupním právem vázán bez ohledu na to, zda o existenci předkupního práva věděl, či nikoliv.

Z tohoto důvodu je zapotřebí, aby v případech, kde může existovat smluvní předkupní právo s věcnými účinky, byl zajištěn princip publicity tak, aby potenciální kupec měl při vynaložení přiměřené péče příležitost si nezávisle ověřit, zda na věci vázne předkupní právo a měl možnost dostatečně zvážit svou pozici při uzavírání kupní smlouvy.

Přestože v zákonné úpravě není výslovně stanoveno, že předkupní právo podle § 140 občanského zákoníku má věcnou povahu a působí vůči třetím osobám, soudní praxe se souhlasem široké odborné veřejnosti zákonnému předkupnímu právu tuto povahu přisuzuje. Z tohoto závěru vyplývá, že spoluvlastník věci, jehož předkupní právo bylo porušeno, má nároky vyplývající jednak z obecných ustanovení o věcném předkupním právu (§ 603 odst. 3 občanského zákoníku), nýbrž také zvláštní nároky, stanovené v § 40a ve spojení s § 140 občanského zákoníku.

VOLBA JEDNÉ Z MOŽNOSTÍ

Shrneme-li vše, co bylo dosud uvedeno, má oprávněný na výběr více možností, jak své subjektivní právo hájit, přičemž uplatnění všech variant současně se z logiky věci vzájemně vylučuje. Proto je nutné před volbou jedné z nich zodpovědět otázku, zda má za daného stavu věci oprávněný zájem věc bezprostředně nabýt, a zda je schopen splnit veškeré dohodnuté podmínky transakce. Pokud vůle oprávněného směřuje k okamžitému nabytí věci, nezbývá než vynutit na nabyvateli převod věci.

Pokud oprávněný není schopen dostát podmínkám převodu, resp. pokud je oprávněný ochoten posečkat s nabytím věci do doby, než se nový vlastník rozhodne věc prodat, je vhodné zvolit řešení popsané dále ve druhém bodě (viz dále).

Právo domáhat se na nabyvateli, aby mu věc nabídl ke koupi

Oprávněný by měl svou obranu práva zahájit tím, že vyzve nabyvatele, aby objektivní protiprávní stav napravil a dobrovolně na oprávněného převedl věc za stejných podmínek, za kterých věc sám nabyl.

Po marném uplynutí přiměřené doby se na nabyvatele hledí jako by byl v prodlení se splněním jeho povinnosti vzniklé v důsledku porušení předkupního práva a oprávněný může podat žalobu. Pasivně legitimován je v takovém soudním sporu nabyvatel, neboť jedině on, jakožto nový vlastník, může platně převést vlastnické právo k věci, jež je předmětem předkupního práva. Jelikož původní povinný převod věci již nemůže právně ovlivnit, v soudním sporu nadále nefiguruje, ledaže by vstoupil do soudního sporu jako vedlejší účastník podle § 93 občanského soudního řádu.

Žaloba svou povahou směřuje k nahrazení projevu vůle nabyvatele podle § 161 odst. 3 občanského soudního řádu. V této souvislosti stojí za zmínku, že prvotní judikatura ve vztahu k nově upravenému předkupnímu právu zastávala názor, že oprávněný, jehož předkupní právo bylo porušeno, má nárok jen na nahrazení jednostranného právního úkonu zavázaného, adresovaného oprávněnému, tedy na nahrazení nabídky. V případech, kdy předmětem předkupního práva byla nemovitost nebo podíl na ní, a tudíž zde existuje zákonný požadavek písemných projevů vůle na téže listině, se tento právní názor projevil jako neudržitelný, neboť po proběhnuvším soudním řízení nebylo prakticky možné zapsat vlastnické právo oprávněného do katastru nemovitostí v souladu s požadavky vztahujícími se na zápisy prováděné katastrálními úřady.⁴⁾

S ohledem na výše uvedené je proto na místě se ve smyslu § 603 odst. 3 občanského zákoníku domáhat vydání rozhodnutí, kterým se nahrazuje nedostatek projevu vůle povinného uzavřít smlouvu, když v petitu žaloby (resp. ve výroku rozsudku) by měl být obsažen text smlouvy vycházející z totožných podmínek jako ve smlouvě mezi povinným a nabyvatelem, jíž bylo předkupní právo porušeno.⁵⁾ Jelikož se v případě kupní smlouvy jedná o synalagmatický vztah, je třeba zněním výroku rozsudku vyjádřit vzájemnou vázanost plnění (např. slovy "proti zaplacení", tj. ve výroku rozsudku by mělo být uvedeno, že nabyvatel je povinen kupní smlouvu s oprávněným uzavřít za současného zaplacení kupní ceny, příp. splnění dalších podmínek z kupní smlouvy vyplývající). Proto lze doporučit žalobci, aby kupní cenu složil na separátní účet nebo u třetí osoby, čímž dostatečně jasně demonstruje připravenost svůj závazek splnit.

Je-li předmětem sporu nemovitost, je zapotřebí po právní moci rozsudku ve prospěch oprávněného zapsat do katastru nemovitostí oprávněného jakožto nového vlastníka nemovitosti. Katastrální úřad po předložení rozsudku s vyznačenou doložkou právní moci zápis vlastnictví provede záznamem nikoliv vkladem.

Současná úprava předkupního práva mezi podílovými spoluvlastníky má navíc jeden specifický rys, a to, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají podle § 140 občanského zákoníku právo koupit převáděný podíl nikoliv stejným dílem, nýbrž dle velikosti svých spoluvlastnických podílů.

Pokud je ostatních spoluvlastníků více, je nezbytné, aby se dohodli o výkonu předkupního práva. Mohou např. sjednat, že namísto poměrného odkoupení nabízený spoluvlastnický podíl odkoupí jen jeden z nich. Otázkou však zůstává, zda v případě porušení předkupního práva (kdy nebyl dán naprosto žádný prostor pro dohodu zbývajících spoluvlastníků), se může jeden z nich domáhat převodu celého podílu - předmětu převodu, pokud ostatní spoluvlastníci zůstávají pasivní v obraně svých práv a žádným způsobem se nevyjadřují. Jelikož pasivita a mlčení nemůže v žádném případě znamenat souhlas, mám za to, že v takovém případě má žalující spoluvlastník právo pouze na poměrnou část podílu a nabyvateli připadá jen takový spoluvlastnický podíl, který by jinak náležel těm spoluvlastníkům, kteří by se převodu nedomáhali. Pokud by nabyvatel neměl o takto zmenšený spoluvlastnický podíl zájem, měl by mít možnost od kupní smlouvy, kterou uzavřel s povinným, odstoupit.

Předkupní právo zůstává zachováno vůči nabyvateli

Bylo-li předkupní právo porušeno, avšak oprávněný z jakýchkoliv důvodů nežádá bezprostřední nabytí věci, zůstává předkupní právo oprávněnému zachováno. Nabyvatel je tedy nadále vázán předkupním právem, zejména povinností přednostně nabídnout oprávněnému věc ke koupi v momentě, kdy se ji rozhodne prodat. Tento okamžik již bude záviset na vůli nového vlastníka a oprávněný nebude mít možnost prodej vynutit. S ohledem na možnost promlčení je zřejmé, že tato varianta nastupuje, jakmile se promlčí právo domáhat se na nabyvateli prodeje. Do uplynutí promlčecí doby má oprávněný stále možnost volby.

Ať oprávněný při porušení věcného předkupního práva zvolí kteroukoliv výše uvedenou možnost, je vhodné zdůraznit, že uplatnění nároků oprávněného vůči nabyvateli automaticky nevylučuje paralelní odpovědnost povinného za škodu, která by oprávněnému porušením předkupního práva vznikla.

Relativní neplatnost

Porušení § 140 občanského zákoníku má za následek také relativní neplatnost právního úkonu o převodu spoluvlastnického podílu podle § 40a občanského zákoníku. Převod se považuje za platný, pokud se ten, kdo je jím dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá v rámci promlčecí lhůty.

Z toho lze dovodit, že oprávněný, který je dotčen porušením předkupního práva, může podat žalobu na určení neplatnosti právního úkonu podle § 80 písm. c) občanského soudního řádu, tj. může se domáhat, aby soud určil, že smlouva o převodu spoluvlastnického podílu, která je v rozporu s § 140 občanského zákoníku, je neplatná, čímž by se vrátily právní poměry k věci do stavu panujícího před převodem podílu na třetí osobu.

Je nutné poznamenat, že tento právní následek je bez většího praktického významu. Na tomto místě je proto vhodné se zamyslet nad otázkou vztahu žaloby na určení neplatnosti a žaloby na nahrazení projevu vůle.

Základním předpokladem, aby se soud zabýval otázkou neplatnosti v rámci určovací žaloby, je prokázání naléhavého právního zájmu na takovém určení. Dle výkladu podávaného ustálenou soudní praxí⁶⁾ je naléhavý právní zájem dán zejména tam, kde by bez požadovaného určení bylo právo žalobce ohroženo, nebo by se jeho postavení stalo nejistým. Žaloba proto zpravidla nemůže být opodstatněná tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti podle § 80 písm. b) občanského soudního řádu.

Určovací žaloba podle § 80 písm. c) občanského soudního řádu je spíše preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků.

Tyto funkce korespondují s podmínkou naléhavého právního zájmu. Nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani právní zájem na takovém určení.

Ve světle výše uvedené konstantní judikatury lze vyvodit závěr, že takových případů, kdy se spoluvlastník bude moci domáhat relativní neplatnosti, bude v praxi minimálně. Teoreticky by žaloba na určení neplatnosti mohla mít úspěch například v situaci, pokud by zbývající spoluvlastníci, jejichž předkupní právo bylo porušeno, neměli zájem nabýt převáděný spoluvlastnický podíl, nicméně současně by měli za cíl zabránit třetí osobě ve vstupu do spoluvlastnického vztahu.

Domnívám se, že v takovém případě žalobci ponesou důkazní břemeno nejen ohledně prokázání naléhavého právního zájmu pro určení neplatnosti smlouvy, nýbrž také důkazní břemeno prokázání naléhavého právního zájmu, z jakého důvodu chtějí zabránit novému nabyvateli získat spoluvlastnický podíl. Obávám se, že toto bude v praxi nelehký úkol a bude nutné pečlivě přihlížet ke všem skutkovým okolnostem. Pakliže oprávnění spoluvlastníci nenabídnou alternativní řešení, kdo by měl na místo povinného nastoupit, jsem toho názoru, že nelze s největší pravděpodobností vyhovět návrhu na rozhodnutí soudu určovacím výrokem.

Nelze totiž na povinném spravedlivě požadovat, aby ve spoluvlastnickém vztahu setrval, ani nelze vynucovat zdržení se převodu spoluvlastnického podílu z důvodu zasahování do jedné ze základních složek vlastnictví (spoluvlastnictví), a to práva s věcí (podílem) nakládat. V ostatních případech, kdy zbývající spoluvlastníci budou mít o podíl na věci zájem, nic nebrání tomu, aby se domáhali na nabyvateli převodu tím, že přímo podají žalobu na nahrazení projevu vůle, přičemž otázka relativní neplatnosti může být v rámci soudního řízení řešena jako předběžná otázka.


Poznámky:

¹⁾ Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1143/2000 se jedná o porušení předkupního práva také tehdy, pokud ze společenské smlouvy, resp. zakladatelské listiny uložené ve sbírce listin u obchodního rejstříku (§ 112 odst. 2 obchodního zákoníku) vyplývá, že částka, která se započetla na vklad společníka obchodní společnosti, představovaný spoluvlastnickým podílem na věci zatížené předkupním právem (§ 109 odst. 3 obchodního zákoníku), je nižší než částka, kterou uvedl společník - spoluvlastník v písemné nabídce na odkoupení spoluvlastnického podílu k věci.

²⁾ Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 19. 10. 1999, sp. zn. I ÚS 265/98 in Ústavní soud České republiky: Sbírka nálezů a usnesení - svazek 16, Vydání 1. Praha, C. H. Beck 2001, č. 144, str. 69.

³⁾ Srov. Fiala, J., Předkupní právo, Bulletin advokacie, 1992, č. 10, str. 28 "Domníváme se, že § 603 odst. 3 je nutno hodnotit jako obecný, nikoliv jen jako vztahující se k odst. 2 téhož ustanovení. Jinými slovy, následky uvedené v § 603 odst. 3 se týkají všech druhů předkupního práva."

⁴⁾ Projev vůle povinného učinit nabídku na prodej nemovitosti byl sice nahrazen soudním rozhodnutím, nicméně v době, kdy v evidenci katastru nemovitostí byl již jako vlastník sporné nemovitosti zapsán nový nabyvatel. Nabídku tudíž činil nevlastník věci, který není ve smyslu § 5 odst. 1 písm. e) zákona č. 265/1992 Sb. oprávněn nakládat s předmětem právního úkonu. Mimo to, zde existuje překážka zápisu vlastnického práva oprávněného do katastru nemovitostí dle § 5 odst. 1 písm. a) citovaného zákona, když navrhovanému vkladu je na překážku stav zápisů v katastru.

⁵⁾ Opačný názor Holub, M. a kol., Občanský zákoník, Komentář, 2. svazek, Praha, Linde, 2002, str. 909 - "lze se domáhat nahrazení jeho projevu vůle učinit nabídku soudním rozhodnutím podle § 161 odst. 3 o. s. ř."

⁶⁾ Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČSR z 24. 2. 1971, 2 Cz 8/71 publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pro rok 1972 pod č. 17.

Markéta Surgová
advokátka, Praha