Omezení smluvní volnosti se zásadně přezkoumává zpětně ke dni, kdy účastníci doručili svůj návrh na povolení vkladu podle předložené věcné smlouvy katastrálnímu úřadu. Pokud právě v tento den na straně účastníků nepůsobí žádná omezení vyplývající z právních předpisů, rozhodnutí soudu nebo jiného státního orgánu, pak povolení vkladu z tohoto hlediska nic nebrání, byť by již v den bezprostředně následující účinkovala omezení, která by smluvní volnosti účastníků bránila (platí to pochopitelně i naopak - pokud taková omezení ke dni podání návrhu účinkují). Uvedený přístup konvenuje se zásadou právní jistoty, zatímco jakékoliv průlomy ji pochopitelně oslabují. Platná právní úprava nicméně několika takovými výjimkami disponuje a bude na ně v dalším textu upozorněno.

Skutečnost, zda účastník řízení není omezen ve smluvní volnosti, katastrální úřad posuzuje ve vztahu ke všem stranám právního úkonu, přičemž za relevantní lze považovat pouze omezení vyplývající z právních předpisů, rozhodnutí soudu a rozhodnutí státního orgánu.1) Katastrální úřad nepřihlíží k případnému omezení obligačnímu, tedy smluvně sjednanému závazku nepřevést nebo nezatížit nemovitost (takové ujednání by ostatně mohlo být shledáno neplatným - srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 296/2003).

FUNKCE POZNÁMKY PŘI OMEZENÍ SMLUVNÍ VOLNOSTI ROZHODNUTÍM

Omezení smluvní volnosti účastníků řízení lze rozdělit na dvě základní skupiny, totiž omezení pramenící z právních předpisů a omezení vyplývající z rozhodnutí, ať již soudu nebo správního orgánu. Vědomost katastrálního úřadu o první skupině omezení souvisí s odpovídající odbornou způsobilostí zaměstnanců katastrálních úřadů, neboť jejím pramenem je znalost právní normy publikované ve Sbírce zákonů ČR. Povědomí o druhé skupině omezení si katastrální úřad zjednává především prostřednictvím institutu vyznačování poznámek v katastru nemovitostí - viz § 9 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o zápisech").

Podle některých publikovaných názorů2) by měl katastrální úřad přistoupit k zamítnutí podaného návrhu na povolení vkladu podle § 5 odst. 1 písm. f) zákona o zápisech vždy, když není nejpozději ke dni podání návrhu na vklad práva k nemovitosti, k níž se poznámka vztahuje (např. poznámka o nařízené exekuci prodejem nemovitosti), katastrálnímu úřadu doručena listina, na jejímž základě katastrální úřad poznámku zruší (např. potvrzení exekutora o ukončení exekuce).

Pokud je mi známo, správní praxe k tak formálnímu přístupu neinklinuje a vychází ze skutečných účinků jednotlivých omezení. Je-li tedy nakládáno s nemovitostí, u které katastrální úřad podle výpisu z listu vlastnictví zjistí evidovanou poznámku např. o probíhající exekuci, dochází k přerušení vkladového řízení a účastník je vyzván, aby předložil listinu dokládající jeho neomezenou smluvní volnost ke dni podání návrhu na vklad. Když účastník řízení listinu dokládající zánik účinků všech omezení zapsaných v katastru nemovitostí předloží, dojde k výmazu zapsané poznámky (knihovní stav se tedy uvede do souladu s právní realitou) a současně k povolení vkladu (nebrání-li jeho realizaci jiné důvody). Pokud by však účastník předložil listinu dokládající zánik účinků zapsaných omezení, ovšem s účinností až po dni podání návrhu na povolení vkladu, katastrální úřad sice vymaže zapsanou poznámku, podaný návrh na povolení vkladu ale bude zamítnut, neboť ke dni podání návrhu byl účastník ve smluvní volnosti omezen.

OMEZENÍ SMLUVNÍ VOLNOSTI PRÁVNÍMI PŘEDPISY

Právních předpisů, které nějakým způsobem regulují nakládání s nemovitostmi, je v našem právním řádu nepřeberné množství, byť se jejich ustanovení neaplikují v katastrální praxi každodenně. Vyčerpávající výčet takových norem by přesahoval možnosti této práce, proto se zde zaměřím pouze na nejužívanější z nich.

OMEZENÍ PŘI PŘEVODU BYTOVÉ JEDNOTKY

Ustanovení § 22 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), určuje, že "při převodu vlastnického práva k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, případně vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci".3)

Nabídka vlastníka bytu (příp. budovy) musí obsahovat veškeré náležitosti návrhu na uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky uvedené v § 6 zákona o vlastnictví bytů a další nezbytné náležitosti (např. uvedení kupní ceny). Musí tedy jít o dostatečně určitý a bezvadný návrh na uzavření smlouvy v písemné podobě, jehož přijetím (akceptací) ze strany nájemce dojde ke vzniku platné smlouvy o převodu bytové jednotky. Nájemci zákon k přijetí této nabídky poskytuje lhůtu šesti měsíců ode dne doručení nabídky; pokud ovšem návrh na uzavření smlouvy neobsahuje všechny náležitosti požadované zákonem, lhůta běžet nezačne.

Když by vlastník bytu (příp. budovy) převáděl v uvedené šestiměsíční lhůtě bytovou jednotku na jinou osobu než nájemce, šlo by o důvod k zamítnutí návrhu na povolení vkladu pro omezení ve smluvní volnosti. Taková smlouva by navíc byla i absolutně neplatná.

Po uplynutí zmíněné šestiměsíční lhůty náleží nájemci ještě po dobu jednoho roku při převodu bytu předkupní právo s věcněprávními účinky. Případnou smlouvu o převodu bytu musí nájemce uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho předkupní právo zaniká.

Pasivní nájemce tedy musí od vlastníka bytu (příp. budovy) dostat postupně dvě nabídky na převod jednotky, v rámci přezkumné činnosti katastrálního úřadu je nicméně chráněn pouze v případě první z uvedených lhůt, kdy zákon nedovoluje převést bytovou jednotku osobě od nájemce odlišné. U druhé ze lhůt jde již o běžné předkupní právo s věcněprávními účinky, kde katastrální úřad skutečnost splnění nabídkové povinnosti nezkoumá. Nájemce jako oprávněný z předkupního práva se totiž může na nabyvateli bytové jednotky domáhat, aby mu ji nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo po dobu jednoho roku zachováno. Pouze pro úplnost je nutné dodat, že první z uvedených lhůt (šestiměsíční) nelze nijak zkrátit, např. projevem nezájmu nájemce bytovou jednotku odkoupit. Následující roční lhůtu může vlastník bytu (příp. budovy) zkrátit řádnou nabídkou k převodu, pokud nájemce ve stanovené tříměsíční lhůtě od doručení (§ 22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů) nabídku nevyužije a vlastník jednotku převede na třetí osobu.

Kdy omezení neplatí

V případě, že je nájemcem bytu právnická osoba, pak jeho vlastníka nabídková povinnost netíží a rovněž zde není místo pro předkupní právo. Stejně tak je tomu tehdy, když byl nájem bytu sjednán s vlastníkem bytu - fyzickou osobou, která byt nabyla do vlastnictví v režimu zákona o vlastnictví bytů, případně podle dosavadních předpisů (zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům), a nejde o nabytí vlastnictví dle § 7 zákona o vlastnictví bytů (tedy pouhou transformací po převodu první jednotky v budově).4)

Na druhou stranu ovšem z § 22 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů vyplývá, že pokud je vlastníkem bytu a tedy pronajímatelem právnická osoba, pak ji nabídková povinnost a předkupní právo ve vztahu k nájemci-fyzické osobě zatěžují vždy (tj. i po nabytí bytu v režimu zákona o vlastnictví bytů).

OMEZENÍ PŘI PŘEVODU ATELIÉRU

Zcela odlišný režim byl zvolen při převodech nebytových jednotek, neboť zde naopak vlastníka nebytového prostoru (příp. budovy) povinnost nabídnout nebytový prostor jeho nájemci netíží, stejně tak není vlastník omezen ani předkupním právem nájemníka.

Jedinou výjimku z tohoto pravidla tvoří u nebytových prostor ateliéry užívané fyzickými osobami jako nájemci. Také těmto nájemcům totiž musí vlastník nebytového prostoru (příp. budovy) nabídnout (opět včetně všech náležitostí řádného návrhu na uzavření smlouvy o převodu nebytové jednotky) převod vlastnického práva k ateliéru a po dobu šesti měsíců ode dne doručení takové nabídky jej nesmí převést nikomu jinému. Případný převod vlastnického práva by byl stižen sankcí v podobě absolutní neplatnosti, navíc by katastrální úřad, pokud by porušení této povinnosti v rámci vkladového řízení zjistil, musel podaný návrh na vklad zamítnout.

Obdobně jako v případě převodu bytu však povinnost nabídnout převod vlastnického práva k ateliéru netíží vlastníka ateliéru (příp. budovy, ve které se ateliér nachází), který je fyzickou osobou a jednotku nabyl již v režimu zákona o vlastnictví bytů či podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům (nikoli však pouhou transformací po převodu první jednotky v budově ve smyslu § 7 zákona o vlastnictví bytů). Nájemce ateliéru není zvýhodněn ani tehdy, pokud je právnickou osobu.

OMEZENÍ PŘI PŘEVODU NĚKTERÝCH DALŠÍCH JEDNOTEK

Smlouvu o převodu vlastnictví bytu zvláštního určení (tj. bytu upraveného pro ubytování zdravotně postižených osob) anebo bytu v domě zvláštního určení (tj. v domě s pečovatelskou službou či v domě s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany) lze uzavřít jen se souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce.

V případě, že byl takový byt zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je k převodu zapotřebí také souhlasu ministerstva pro místní rozvoj. Stejnopis těchto souhlasů musí být přiložen k návrhu na povolení vkladu vlastnického práva k jednotce.

OMEZENÍ PŘI NABÝVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ZE STRANY CIZINCŮ

Nabývání nemovitostí ze strany tzv. devizových cizozemců upravuje zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, který pod klíčovým pojmem "devizový cizozemec" rozumí fyzickou osobu, která nemá trvalý pobyt na území České republiky, a dále právnickou osobu, která nemá na území České republiky umístěno sídlo. Podle § 17 devizového zákona mohou nemovitosti v České republice nabývat pouze cizozemci s českým státním občanstvím, cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka státu Evropských společenství,5) cizozemci-právnické osoby, které umístí v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a jsou oprávněné v tuzemsku podnikat.

Vstupem našeho státu do Evropské unie ovšem došlo k významným změnám, pokud jde o osoby z členských států Evropských společenství. V rámci přístupových jednání totiž Česká republika vyjednala zachování omezení uvedených v devizovém zákoně pouze na dobu pěti let od přistoupení u tzv. objektů vedlejšího bydlení (mezi které náležejí byty, rodinné domy, objekty individuální rekreace, pozemky zastavěné nebo určené k zastavění těmito stavbami) a na dobu sedmi let ve vztahu k zemědělským a lesním pozemkům. Jiné nemovitosti mohou osoby z členských států Evropských společenství nabývat na území našeho státu bez omezení, přičemž stejné výhody bude nutné vzhledem k mezinárodním závazkům České republiky6) poskytnout i fyzickým a právnickým osobám z Norska, Islandu, Švýcarska, Lichtenštejnska a Spojených států amerických.

Všichni ostatní cizozemci mohou v České republice nabývat nemovitosti pouze děděním, pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je tuzemcem nebo českým státním občanem, dále od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, výměnou za jinou nemovitost v tuzemsku, jejíž cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu, na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví, výstavbou na vlastním pozemku, a dále tehdy, jde-li o pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, nebo pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon (míněny jsou restituční předpisy).

Zemědělský půdní fond a pozemky určené k plnění funkce lesa

Z uvedeného obecného režimu nabývání nemovitostí v České republice cizozemci jsou vyňaty pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náležejí, a dále pozemky určené k plnění funkce lesa; pro jejich nabývání je zákonem nastaven zpřísněný režim. Mohou je nabývat pouze cizozemci s českým státním občanstvím, cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství, pokud jsou evidováni v evidenci zemědělských podnikatelů u příslušného obecního úřadu obce s rozšířenou působností v tuzemsku podle zvláštního zákona a jejich trvalý pobyt je alespoň tři roky.7)

Ostatní cizozemci smějí nabývat tyto pozemky pouze děděním, pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem, dále od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, anebo výměnou za jiný zemědělský pozemek v tuzemsku, jehož cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu nepřevyšuje cenu původního zemědělského pozemku zjištěnou podle zvláštního právního předpisu, na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví nebo jde-li o zemědělský pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, a konečně pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon (opět jsou míněny restituční předpisy).

Z uvedených důvodů je tudíž vhodné uvádět u fyzických osob, které nemají trvalý pobyt na území České republiky, již v návrhu na vklad státní příslušnost. V případě pochybností si pak katastrální úřad může vyžádat nahlédnutí do cestovního dokladu nebo jiného průkazu totožnosti (pokud státní příslušnost nelze zjistit z předložených listin, např. ověřovacích doložek). Pokud podle smlouvy nabývá státní příslušník státu Evropských společenství (příp. některého ze států se zvýhodněným režimem, jak byly uvedeny výše) nemovitost, pro kterou bylo vyjednáno zachování omezení uvedených v devizovém zákoně (tj. objekty vedlejšího bydlení, zemědělské a lesní pozemky), musel by k návrhu doložit potvrzení o přechodném pobytu na území. Splnění podmínek pro nabytí cizozemcem uvedených v § 17 odst. 1 písm. d) a v § 17 odst. 2 písm. e) devizového zákona bude muset být pro vkladové řízení doloženo listinou, která splnění daného důvodu prokazuje (tedy např. rodnými listy k prokázání příbuzenského vztahu, znaleckými posudky k prokázání ceny nemovitosti), pokud splnění podmínky není zřejmé katastrálnímu úřadu z jeho úřední činnosti (např. nabývání na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví).

OMEZENÍ PŘI DĚLENÍ POZEMKŮ

Podle § 76 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), lze měnit využití území a chránit důležité zájmy v území jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Podmínky pro nové rozdělení nebo scelení pozemků stanoví rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků (§ 82 stavebního zákona).

Katastrální úřad musí ověřit, zda je smlouvou realizované scelení či rozdělení pozemků podle přiloženého geometrického plánu v souladu s vydaným územním rozhodnutím nebo územním souhlasem. V případech, kdy se územní rozhodnutí či souhlas nevydávají (např. podmínky pro dělení nebo scelování jsou dány regulačním plánem), vystačí katastrální úřad s kladným stanoviskem příslušného stavebního úřadu.

Není-li rozhodnutí nebo stanovisko příslušného stavebního úřadu doloženo spolu s návrhem na vklad, katastrální úřad probíhající vkladové řízení usnesením přeruší a vyzve účastníky k doplnění uvedených listin. Jestliže účastníci řízení rozhodnutí či stanovisko stavebního úřadu nepředloží, obrátí se katastrální úřad se žádostí o vyjádření přímo na příslušný stavební úřad. Pokud stavební úřad vydal k dělení nebo scelování pozemků negativní stanovisko, rozhodne katastrální úřad o zamítnutí návrhu na povolení vkladu věcného práva.

Aby se zamezilo neúčelné parcelaci pozemků, stanoví zákon č. 289/1995 Sb., o lesích (lesní zákon), že dělení lesních pozemků, při kterém výměra jednoho dílu klesne pod jeden hektar, je možné pouze se souhlasem orgánu státní správy lesů. Přitom orgán státní správy lesů takový souhlas neudělí, jestliže by dělením vznikly pozemky nevhodného tvaru nebo velikosti, neumožňující řádné hospodaření v lese. Kromě toho se v tomto zákoně stanoví, že k veškerým dispozicím se státními lesy, ať již jde o převod vlastnictví na jiný subjekt nebo o pouhý převod práva hospodařit, se pod sankcí absolutní neplatnosti vyžaduje předchozí souhlas ministerstva zemědělství.

OBECNÁ OMEZENÍ PŘI NAKLÁDÁNÍ S MAJETKEM STÁTU

Také obecná právní úprava nakládání s majetkem státu provedená v zákoně č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, stanoví omezení, která se uplatní při zatížení a převodech nemovitostí ve vlastnictví České republiky.

Především nelze k majetku ve vlastnictví státu smluvně zřídit zástavní právo. Nemovitosti státu lze smluvně zatížit věcným břemenem pouze pro účely zřízení nebo provozu sítě technického vybavení a veřejně prospěšné stavby, případně k zajištění nezbytného přístupu vlastníka k jeho stavbě. V ostatních případech je možné zřízení věcného břemene jen s udělenou výjimkou ministerstva financí. Věcná břemena se vždy zřizují za úplatu a pouze v rozsahu, který organizační složce nebrání ve výkonu její činnosti.

Převody vlastnického práva k nemovitostem ve státním vlastnictví lze realizovat za podmínky trvalé nepotřebnosti nemovitosti pro stát, v zásadě minimálně za cenu v daném místě a čase obvyklou a na základě schválení ministerstvem financí (s výjimkami uvedenými v § 22 odst. 3 citovaného zákona, kdy schválení nebude zapotřebí).

Státní podniky, jimž náleží právo hospodařit s majetkem státu, mohou svůj majetek zatížit zástavním právem pouze se schválením jejich zakladatele a také dispozice s tzv. určeným majetkem podléhají takovému schválení (§ 16 a násl. zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku).

Listiny dokládající výše uvedená schválení musejí být přiloženy k podanému návrhu na vklad, v opačném případě katastrální úřad vkladové řízení přeruší a vyzve účastníky k jejich předložení. Pokud by bylo ve vkladovém řízení zjištěno, že ke schválení nedošlo nejpozději ke dni podání návrhu na vklad, přistoupí katastrální úřad k zamítnutí návrhu na vklad.

OMEZENÍ PŘI PŘEVODU POZEMKU, JENŽ JE PŘEDMĚTEM ZVÝŠENÉ OCHRANY

Významná omezení upravuje zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, podle kterého nelze zcizit lesy, pozemky tvořící lesní půdní fond, vodní toky a vodní plochy na území národních parků, které jsou ke dni účinnosti tohoto zákona ve státním vlastnictví (tím nejsou dotčena práva osob podle restitučních předpisů). Podobně to platí pro pozemky na území národních přírodních rezervací a národních přírodních památek, kde se to navíc dotýká i veškerých nezastavěných pozemků. Zákon normuje ještě četná další omezení, například možnost zcizit nezastavěné pozemky na území přírodních památek, které jsou ke dni účinnosti zákona ve státním vlastnictví, pouze se souhlasem ministerstva životního prostředí (§ 36 citovaného zákona).

Porušení uvedených zákazů povede k zamítnutí návrhu na povolení vkladu ze strany katastrálního úřadu, zatímco za účelem doložení souhlasu příslušných státních orgánů bude možné vkladové řízení přerušit.

OMEZENÍ PŘI PŘEVODU ZEMĚDĚLSKÝCH A LESNÍCH POZEMKŮ VE VLASTNICTVÍ STÁTU

Zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby, upravuje postup Pozemkového fondu ČR (popř. Lesů České republiky, s. p.) při převodech zemědělských a lesních pozemků na některé z osob oprávněných (včetně jejich právních nástupců) ve smyslu zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, a na jiné osoby.

Ustanovení § 2 citovaného zákona taxativním způsobem vymezuje pozemky, které nemohou tvořit předmět převodu. Není možné převádět například zemědělské a lesní pozemky, na jejichž vydání bylo uplatněno právo podle restitučních předpisů, přičemž k rozhodnutí o vydání těchto pozemků dosud nedošlo, zemědělské a lesní pozemky určené k zastavění veřejně prospěšnými stavbami nebo těmito stavbami zastavěné (s určitými výjimkami), zemědělské pozemky zahrnuté pro výstavbu polních cest a za účelem jiných opatření (např. vodohospodářských) do komplexních pozemkových úprav, lesní pozemky v lesích ochranných a lesích zvláštního určení, lesní pozemky v hospodářských lesích o souvislé výměře nad deset hektarů, zemědělské a lesní pozemky ve vojenských újezdech, v národních přírodních památkách, národních přírodních rezervacích a v prvních a druhých zónách národních parků. Jestliže by předmětem převodu podle věcné smlouvy měly být tyto pozemky, musel by katastrální úřad návrh na povolení vkladu zamítnout.

Přezkum uvedených předpokladů by ovšem neúměrně zatěžoval vkladové řízení, proto citovaný zákon ukládá převodci (tj. Pozemkovému fondu ČR, popř. Lesům Českém republiky s. p.), aby splnění podmínek osvědčil doložkou ve smyslu § 20 odst. 2 citovaného zákona; katastrální úřad se ve vkladovém řízení omezí na ověření přítomnosti a obsahu uvedené doložky. Písemná sdělení orgánů státní správy, kterými se ve vztahu ke konkrétnímu pozemku konstatuje, že se nejedná o některou ze zmíněných výjimek, se k návrhu na povolení vkladu nepřipojují ani jako příloha. Odpovědnost za to, zda nejsou převáděny pozemky vyloučené z převodu, tak plně spočívá na bedrech převodce.

Požadavky na nabyvatele

Stanovena jsou také omezení ve vztahu k osobě nabyvatele, neboť tím může být pouze fyzická osoba, která je státním občanem České republiky nebo jiného členského státu Evropské unie (u těchto osob za podmínky tříletého pobytu a evidence u obecního úřadu jako zemědělský podnikatel), dále pak obec, právnické osoby (pouze ve vztahu k pozemkům pod nemovitou stavbou v jejich vlastnictví nebo spoluvlastnictví či pozemkům funkčně souvisejícím), oprávněné osoby s určitou výší nároku (minimálně 50 procent z ceny pozemku) a konečně veřejná vysoká škola zajišťující vzdělání v zemědělských nebo lesnických oborech nebo veřejná výzkumná instituce provádějící výzkum v zemědělských nebo lesnických oborech.

Zákon ještě blíže specifikuje podmínky převodu jednotlivých pozemků na konkrétní subjekty (především v § 5 až § 8). Pokud by tedy byl zemědělský nebo lesní pozemek převáděn v rozporu se zákonem na jiný než některý z výše uvedených subjektů, bylo by to důvodem pro zamítnutí návrhu na povolení vkladu.

OMEZENÍ PŘI ZATÍŽENÍ ZEMĚDĚLSKÝCH A LESNÍCH POZEMKŮ VE VLASTNICTVÍ STÁTU

Zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby, upravuje ještě některá další omezení, na která musí být ve vkladovém řízení brán zřetel. Pokud totiž dojde k převodu zemědělského nebo lesního pozemku z vlastnictví státu na uvedené subjekty, vzniká (s několika málo výjimkami) státu přímo ze zákona okamžikem převodu předkupní právo s věcněprávními účinky, které se vztahuje i na případy jiného zcizení než prodejem (tedy např. darování). Stát má navíc právo pozemek odkoupit za cenu, za kterou jej původně nabyvateli převedl, nikoli tedy za cenu nabídnutou třetí osobou, jak stanoví § 606 občanského zákoníku.

Kromě toho k zajištění dosud nezaplacené kupní ceny převedeného zemědělského pozemku nebo její části vzniká státu okamžikem převodu zástavní právo.

Podle § 10 odst. 3 citovaného zákona platí, že pozemek, na který bylo státem ve smyslu výše uvedeném uplatněno zástavní nebo předkupní právo, nesmí nabyvatel učinit předmětem dalšího zástavního práva (to už ovšem neplatí pro dalšího nabyvatele, který pozemek nabyl v běžném režimu mimo citovaný zákon).

Proto katastrální úřad musí zamítnout návrh na povolení vkladu zástavního práva k pozemku, u kterého je v katastru nemovitostí zapsáno zástavní či předkupní právo ve prospěch Pozemkového fondu ČR, ledaže je mu doložen zánik právních účinků těchto omezení (např. potvrzení Pozemkového fondu ČR o zániku těchto práv z důvodu splacení kupní ceny za převáděné pozemky nebo z důvodu vzdání se těchto práv).

OMEZENÍ ÚZEMNÍCH SAMOSPRÁVNÝCH CELKŮ PŘI NAKLÁDÁNÍ S NEMOVITOSTMI

Podle § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), platí, že záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek obce musí obec zveřejnit po dobu nejméně patnácti dnů před projednáním v zastupitelstvu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli případní zájemci vyjádřit a předložit své nabídky.

Pokud by obec záměr nezveřejnila, byla by následně uzavřená smlouva od samého počátku neplatná. Po uplynutí uvedené minimální doby zveřejnění musí záměr projednat a schválit zastupitelstvo obce, které vytváří vůli obce následně navenek pouze projevenou jejím starostou.8) Právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva nebo rady, jsou bez takového schválení absolutně neplatné.

Jestliže zákon podmiňuje platnost právního úkonu obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina osvědčující tento právní úkon doložkou podle § 41 zákona o obcích, kterou bude potvrzeno, že jsou tyto podmínky splněny. Přede dnem podání návrhu na povolení vkladu musí tedy dojít ke zveřejnění záměru obce, pokud se pro konkrétní právní úkon vyžaduje, a ke schválení právního úkonu příslušným orgánem obce.9)

OMEZENÍ NAKLÁDÁNÍ S NEMOVITOSTÍ ZAHRNUTOU DO POZEMKOVÝCH ÚPRAV

V průběhu pozemkových úprav, a sice od právní moci rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav do právní moci rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv, nesmí vlastník jednotlivé pozemky nebo jejich části bez souhlasu pozemkového úřadu zcizit anebo zatížit (§ 11 odst. 12 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech).

Od schválení návrhu pozemkových úprav do právní moci rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv musejí být v listinách o nabytí vlastnictví nebo jiného oprávnění k pozemkům (například v kupní smlouvě, v usnesení soudu o nabytí dědictví nebo v zástavní smlouvě) kromě nabývaných pozemků navíc uvedeny i jim odpovídající pozemky podle schváleného návrhu. Pokud by vlastník pozemku v inkriminovaném období s pozemkem (případně jeho částí) zahrnutým do pozemkových úprav nakládal, aniž by byl k dispozici udělen souhlas pozemkového úřadu, musel by katastrální úřad podaný návrh na vklad zamítnout.

OMEZENÍ PŘI VYVLASTNĚNÍ

V případě, že vyvlastňovací úřad zahájí vyvlastňovací řízení dle § 18 zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), zašle oznámení o jeho zahájení mimo jiné též vlastníkovi vyvlastňovaného pozemku nebo stavby anebo oprávněnému z práva odpovídajícího věcnému břemeni.

Veškeré právní úkony, kterými by vyvlastňovaný po doručení takového oznámení převáděl nebo zatěžoval pozemek či stavbu, kterých se vyvlastnění týká, jsou neplatné. Z toho lze nepřímo dovodit, že i tímto způsobem je smluvní volnost účastníků řízení omezena, nicméně hlavním důvodem zamítnutí návrhu na povolení vkladu zde bude skutečnost, že navrhovaný vklad není odůvodněn obsahem předložených listin.

OMEZENÍ PŘI SLUČOVÁNÍ PARCEL

Omezení svého druhu představuje rovněž § 4 odst. 7 vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (katastrální vyhláška), který stanoví určité předpoklady převodů částí pozemků, při kterých dochází podle přiloženého geometrického plánu k jejich vzájemnému přislučování. Podle tohoto ustanovení není přípustné slučovat parcely nebo části parcel, pokud jsou u nich evidovány různé údaje o právech nebo různé údaje s právy související; výjimkou jsou parcely nebo jejich části, u kterých je evidováno věcné břemeno, jehož rozsah byl vymezen geometrickým plánem.

Jinak řečeno, není možné přisloučit část pozemku, který byl jako celek zatížen například zástavním právem, k pozemku jinému, který zatížen není, nebo sice zatížen je, ale zcela jiným zástavním právem nebo věcným břemenem. Nebylo by totiž možné určit, které části pozemku se daný právní vztah (ale i poznámka, jiná oprávnění k nemovitostem apod.) týká.

OMEZENÍ SPOJENÁ S INSOLVENČNÍM ŘÍZENÍM

S účinností od ledna roku 2008 je řešení úpadku (případně hrozícího úpadku) dlužníka a jeho oddlužení upraveno v zákoně č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), který nahrazuje dosavadní úpravu v zákoně č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání (řízení zahájená podle tohoto zákona se ovšem v jeho režimu dokončí).10)

Insolvenční zákon stanoví více možných způsobů řešení úpadku - konkurs, reorganizaci, oddlužení a některé zvláštní způsoby týkající se úpadku finančních institucí. Do majetkové podstaty náleží především majetek dlužníka, za určitých okolností ovšem i majetek jiných osob (zejména plnění z neúčinných právních úkonů), přičemž majetkovou podstatou smí nakládat pouze osoba s dispozičními právy - insolvenční zákon v jednotlivých ustanoveních určuje, kdo je takovou osobou. Zásadně platí, že dlužník může s majetkovou podstatou disponovat až do rozhodnutí o úpadku a dále pak od povolení reorganizace či oddlužení, naopak v průběhu konkursu je osobou s dispozičními právy insolvenční správce (§ 229 citovaného zákona).

Zánik společného jmění

Prohlášením konkursu zaniká společné jmění dlužníka a jeho manžela, přičemž oprávnění uzavřít dohodu o vypořádání společného jmění manželů přechází na správce (vypořádání se však nekoná, pokud majetek ve společném jmění manželů nepřevyšuje hodnotu závazků dlužníka, které z něj mají být uspokojeny). Dohoda ke své účinnosti vyžaduje schválení insolvenčního soudu, nejde-li o případ tzv. nepatrného konkursu, kdy schválení není nutné (§ 314 a násl. citovaného zákona).

Schválená dohoda má účinky pravomocného rozsudku, podléhá tudíž v souladu s převládající katastrální praxí pouze zápisu záznamem, podobně jako je tomu se soudem schválenými smíry (tato praxe je podle mého názoru nesprávná).

Zpeněžení majetku

Zpeněžení majetku náležejícího do majetkové podstaty provádí insolvenční správce prostřednictvím veřejné dražby podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, pomocí soudního výkonu rozhodnutí podle ustanovení občanského soudního řádu nebo prodejem z volné ruky (mimo dražbu).

V prvních dvou zmíněných případech zpeněžení se zápis změny v osobě vlastníka nemovitosti v katastru provede v záznamovém řízení, naopak k převodu vlastnického práva při prodeji mimo dražbu je nezbytný vklad do katastru. Prodej mimo dražbu se smí uskutečnit jen se souhlasem insolvenčního soudu a věřitelského výboru, přičemž až do okamžiku udělení obou souhlasů smlouva nenabývá účinnosti (obdobně to platí i pro zpeněžení podniku jedinou smlouvou). Obdobným způsobem se postupuje při oddlužení zpeněžením majetkové podstaty a dále při zpeněžení majetku sloužícího k zajištění, jde-li o oddlužení plněním splátkového kalendáře (§ 408, § 409).

Ustanovení § 295 insolvenčního zákona stanoví okruh osob, které nesmějí nabývat majetek z majetkové podstaty. Mezi ně patří především dlužník sám, dále osoby dlužníkovi blízké a osoby vytvářející s dlužníkem koncern, dále pak někteří vedoucí zaměstnanci dlužníka, jeho prokuristé a v některých případech také společníci či akcionáři dlužníka (případné výjimky povoluje soud). Když by katastrální úřad v konkrétním případě zjistil, že dochází k převodu majetku na uvedené osoby, musel by podaný návrh na vklad zamítnout.

V průběhu reorganizace může insolvenční soud na návrh insolvenčního správce nebo věřitelského výboru anebo i bez návrhu, zakázat dlužníkovi nakládání s majetkovou podstatou nebo může jeho oprávnění ve stanoveném rozsahu omezit. V případě takového zákazu či omezení v nakládání s majetkovou podstatou přechází dispoziční oprávnění z dlužníka na správce (§ 332). Oprávnění dlužníka nakládat s majetkovou podstatou může být omezeno také reorganizačním plánem. V tom případě náleží dispoziční oprávnění insolvenčnímu správci anebo jsou úkony dlužníka vázány na udělení souhlasu insolvenčního správce (§ 353).

OMEZENÍ ROZHODNUTÍM SOUDU NEBO STÁTNÍHO ORGÁNU

Jak již bylo výše naznačeno, posouzení skutečnosti, zda je účastník řízení omezen ve smluvní volnosti rozhodnutím soudu nebo státního orgánu, úzce souvisí s některými poznámkami vyznačovanými v katastru nemovitostí, neboť nebýt právě institutu poznámek v katastru, nemohl by katastrální úřad přezkum z tohoto důvodu efektivně činit.

Do této kategorie spadá pestrá skupina nejrůznějších rozhodnutí soudů především v civilním řízení vykonávacím i nalézacím, v řízení trestním, správním a insolvenčním.

NAŘÍZENÍ VÝKONU ROZHODNUTÍ

Mezi nejvýznamnější omezení smluvní volnosti vyplývající z rozhodnutí soudu patří bezesporu ta, která vydává soud v rámci výkonu rozhodnutí, jehož předmětem je nemovitost povinného.

Jakmile bylo povinnému doručeno usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, nesmí už nemovitost převést na jinou osobu ani ji zatížit. To platí pochopitelně i tehdy, je-li předmětem výkonu rozhodnutí pouhý spoluvlastnický podíl povinného na nemovitosti nebo dochází-li při výkonu rozhodnutí k prodeji zastavené nemovitosti podle § 338a občanského soudního řádu.

Jestliže je veden výkon rozhodnutí prodejem podniku, pak po doručení usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem podniku nesmí povinný jednotlivé nemovitosti, které slouží provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit, převést na jiného, zatížit je anebo s nimi jinak nakládat bez souhlasu správce podniku. Převod podniku samotného, nebo jeho části, je zakázán bez dalšího. Souhlas správce podniku s jednotlivými úkony dlužníka (převod nebo zatížení podniku) musí být dán písemně na téže listině, která obsahuje právní úkon. Právní úkon učiněný bez souhlasu správce zákon postihuje sankcí v podobě absolutní neplatnosti.

Je nutné podotknout, že veškerá zde zmíněná omezení působí již od počátku dne, kdy byla povinnému doručena, nikoliv snad až od samotného okamžiku doručení. Dispozice s nemovitostí uskutečněné v rozporu se zmíněnými zákazy vedou k zamítavému rozhodnutí katastrálního úřadu a současně jsou postiženy sankcí v podobě absolutní neplatnosti (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 12. 2004, sp. zn. 20 Cdo 2662/2003).

NAŘÍZENÍ EXEKUCE A EXEKUČNÍ PŘÍKAZ

Od přijetí zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), si tento alternativní způsob nuceného výkonu rozhodnutí vydobyl významné postavení a v praxi se stal oblíbeným a užívaným prostředkem realizace soudních rozhodnutí.

Podle § 44 odst. 7 citovaného zákona povinný nesmí po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku patřícího do společného jmění manželů, s výjimkou běžné obchodní činnosti, uspokojování základních životních potřeb, udržování a správy majetku. Právní úkon, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatný. Nově pak zákonodárce jako výjimku stanovil, že tyto účinky nenastávají, pokud je povinným stát.

Zákaz dispozic se logicky vztahuje i na nemovitosti, které by povinný nabyl po doručení usnesení o nařízení exekuce (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 1. 2007, sp. zn. 20 Cdo 1813/2006), stejně tak je nasnadě, že omezuje pouze dispoziční jednání povinného a nijak nebrání tomu, aby povinný pozbyl vlastnické právo k nemovitosti v důsledku jednání jiných osob (např. odstoupením od smlouvy) nebo na základě jiných právních skutečností (např. plynutím času), jak upozornil v dalším svém rozhodnutí Nejvyšší soud ČR (rozsudek ze dne 23. 10. 2007, sp. zn. 20 Cdo 2678/2006).

V poslední době je diskutována otázka, zda se smlouva o převodu nemovitosti stává neplatnou také v případě, kdy byla ze strany povinného sice uzavřena po doručení usnesení o nařízení exekuce, avšak návrh na povolení vkladu věcného práva do katastru nemovitostí byl podán až po ukončení exekuce. Vcelku jednoznačně otázku rozřešil rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 9. 2007, sp. zn. 29 Odo 1070/2006, když bez hlubšího rozboru (tj. pouze odkazem na jasný text zákona) konstatoval neplatnost takové smlouvy.11)

Jestliže katastrální úřad v průběhu vkladového řízení zjistí, že na listu vlastnictví je u osoby převodce (jde totiž o zápis vztahující se k osobě, nikoliv k samotné nemovitosti) evidováno omezení v podobě nařízení exekuce, požádá exekutora o sdělení dne doručení usnesení o nařízení exekuce povinnému. Den doručení usnesení pak porovná se dnem podání návrhu. Jestliže se den doručení usnesení o nařízení exekuce shoduje anebo předchází dni podání návrhu na vklad, pak tento návrh zamítne, neboť povinný nebyl oprávněn s nemovitostí nakládat - nejde-li o některou z výjimek uvedených v zákoně (její existenci by ovšem musel povinný ve vkladovém řízení prokázat). Naopak, je-li povinnému usnesení o nařízení exekuce doručeno kterýkoliv den následující po dni podání návrhu, nemůže již povinnému v dispozici bránit (už proto, že v tuto chvíli povinný již žádnou dispozici neprovádí a na její dokončení sám o sobě nemá vliv).

V praxi se mnohdy nevěnuje dostatečná péče výjimkám ze zákazu dispozic uvedeným v zákoně, nicméně nakládání nemovitostmi může tvořit u některých obchodních společností předmět běžné obchodní činnosti a zákaz uvedený v § 44 odst. 7 exekučního řádu by na takové dispozice nedopadal. K omezení dispozic s takovým majetkem slouží institut exekučního příkazu zakotvený v § 47 odst. 4 exekučního řádu, podle kterého povinný nesmí majetek, který je postižen exekučním příkazem, převést na jiného, zatížit jej nebo s ním jinak nakládat.12) Právní úkon, kterým by povinný porušil tuto povinnost, je neplatný. Exekuční řád umožňuje vydat celou škálu exekučních příkazů podle povahy vymáhané povinnosti, přičemž pro vkladové řízení mají význam pouze exekuční příkazy ukládající prodej nemovitosti (případně spoluvlastnického podílu na nemovitosti) a prodej podniku. Jde-li o příkaz k úhradě nákladů exekuce podle § 88 exekučního řádu, bude katastrální úřad ve vkladovém řízení přihlížet pouze k takovému, kterým dochází opět k postižení nemovitosti (případně spoluvlastnického podílu) nebo podniku.

Usnesení o nařízení exekuce má velice razantní dopady do majetkové sféry dlužníka, neboť kromě zmíněných výjimek postihuje obecně veškerý majetek dlužníka, což leckdy vyvolává důsledky naprosto neadekvátní vzhledem k výši vymáhané pohledávky a vede k opodstatněným úvahám o nepřiměřenosti takové právní úpravy. Exekuční příkaz se svými účinky dotýká již pouze konkrétního majetku povinného a podobné pochybnosti nevyvolává.

PŘEDBĚŽNÁ OPATŘENÍ

Před zahájením řízení, ale i v průběhu nalézacího řízení, může předseda senátu nařídit předběžné opatření, je-li třeba, aby byly zatímně upraveny poměry účastníků, nebo je-li obava, že by výkon soudního rozhodnutí mohl být ohrožen (§ 74 občanského soudního řádu). Předběžné opatření může být vydáno také tehdy, je-li věc předmětem projednání v rozhodčím řízení a soud je o vydání takového opatření některou ze stran rozhodčího řízení požádán (§ 22 zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů).

Předběžným opatřením může být mimo jiné účastníkovi uloženo, aby zejména nenakládal s určitými věcmi nebo právy. Bylo-li mu předběžným opatřením uloženo, aby nenakládal s určitou nemovitostí, pozbývá návrh na vklad práva týkajícího se této nemovitosti, o němž doposud nebylo příslušným orgánem pravomocně rozhodnuto, své právní účinky. To platí i tehdy, jestliže účastník učinil právní úkon týkající se nemovitosti dříve, než se usnesení o nařízení předběžného opatření stalo vykonatelným (§ 76f občanského soudního řádu).

Účinky předběžného opatření tak podle výslovné úpravy zákona zasahují probíhající vkladové řízení a způsobí, že potenciální nabyvatel nemovitosti, který se měl stát vlastníkem nemovitosti s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad, může být postižen důsledky předběžného opatření postihujícího dispoziční právo převodce, ačkoliv takové opatření bylo vydáno někdy i řadu měsíců po podání návrhu na povolení vkladu. Nepříznivým dopadům nemůže poctivý nabyvatel nikterak čelit, byť v době realizace realitního obchodu vyvinul maximální možnou snahu, jak rizikům spojeným s převodem předejít.

Na úpravu v občanském soudním řádu navazuje § 5 odst. 2 zákona o zápisech, podle kterého katastrální úřad návrh na povolení vkladu zamítne též tehdy, pokud návrh ztratil podle zvláštního zákona své právní účinky. To znamená, že pokud kdykoliv v průběhu vkladového řízení nastane vykonatelnost usnesení, kterým bylo nařízeno předběžné opatření (srovnej § 76d občanského soudního řádu) týkající se určité nemovitosti, musí katastrální úřad automaticky zamítnout podaný návrh na povolení vkladu ohledně stejné nemovitosti, a to i v takovém případě, kdy by bezprostředně poté (ještě v průběhu vkladového řízení) předběžné opatření zaniklo (např. nepodáním návrhu v meritu věci či uplynutím doby) nebo by bylo ze strany soudu zrušeno.

Předběžné opatření v insolvenčním řízení

Zvláštní předběžné opatření upravuje také § 113 insolvenčního zákona. Pokud je ve fázi mezi podáním insolvenčního návrhu do vydání rozhodnutí o úpadku nezbytné zabránit změnám v rozsahu majetkové podstaty v neprospěch věřitelů, může insolvenční soud i bez návrhu nařídit předběžné opatření, kterým dlužníkovi uloží, aby nenakládal s určitými věcmi nebo právy náležejícími do majetkové podstaty, nebo rozhodne, že dlužník může nakládat s majetkovou podstatou nebo s její částí pouze se souhlasem předběžného správce.

Stejnopis takového rozhodnutí soudu se zasílá příslušnému katastrálnímu pracovišti, které by mělo dlužníkem podaný návrh na povolení vkladu zamítnout, je-li nakládáno nemovitostí v rozporu se zákazem vysloveným v takovém rozhodnutí (případně bez souhlasu předběžného správce).

OMEZENÍ UPLATŇOVANÁ V TRESTNÍM ŘÍZENÍ

Spíše ojediněle se lze v praxi setkat se zajišťovacími instituty trestního řízení. Tak je podle § 47 trestního řádu možné zajistit na majetku obviněného až do pravděpodobné výše škody nárok poškozeného na náhradu škody způsobené trestným činem, pokud je zde důvodná obava, že uspokojení takového nároku bude mařeno nebo ztěžováno. V usnesení o zajištění majetku, které vydává soud a v přípravném řízení státní zástupce, je obviněnému zakázáno nakládat s věcmi uvedenými v usnesení; obviněný nesmí takové věci převést na jiného ani zatížit (např. zřízením věcného břemene nebo zástavního práva), z tohoto důvodu by katastrální úřad podaný návrh na vklad zamítl.

Soud, a v přípravném řízení státní zástupce nebo policejní orgán, mohou rozhodnout podle § 79d trestního řádu o zajištění nemovitosti, pokud zjištěné skutečnosti nasvědčují tomu, že je nemovitost určena ke spáchání trestného činu nebo k jeho spáchání byla užita, nebo je výnosem z trestné činnosti. V usnesení příslušný orgán činný v trestním řízení zakáže vlastníkovi nemovitosti, aby s ní nakládal, tedy převedl ji na jiného nebo ji zatížil. Vklad věcného práva k takové nemovitosti lze po vyrozumění katastrálního úřadu provést jen s předchozím souhlasem orgánu, který o zajištění rozhodl.

Návrh na vklad práva podaný bez předchozího písemného souhlasu příslušného orgánu by byl katastrálním úřadem zamítnut (pokud by předchozí souhlas nebyl doložen v průběhu vkladového řízení). Jestliže byl návrh na vklad podán ještě před vydáním usnesení o zajištění nemovitosti, přičemž o takovém návrhu nebylo doposud pravomocně rozhodnuto (tj. vkladové řízení ještě neskončilo), pozbývá tento návrh podle trestního řádu své právní účinky ke dni nabytí právní moci usnesení o zajištění nemovitosti. V tomto případě tedy zákon konstruuje účinky zajištění zčásti obdobně, jako to činí v rámci předběžných opatření, a případný souhlas příslušného orgánu k dispozici (nutně následný) zde nemá místo.

K zajištění nemovitosti může dojít také v případě, kdy je obviněný stíhán pro trestný čin, za který je třeba vzhledem k povaze a závažnosti činu a poměrům obviněného očekávat uložení trestu propadnutí majetku, a je zde obava, že výkon tohoto trestu bude zmařen nebo ztížen (§ 347 trestního řádu). Pak může soud, a v přípravném řízení státní zástupce, majetek obviněného zajistit. Úprava je obdobná jako v případě zajištění nároku poškozeného na náhradu škody, přičemž v obou případech se postupuje také podle zvláštní úpravy provedené zákonem č. 279/2003 Sb., o výkonu zajištění majetku a věcí v trestním řízení.

ROZHODNUTÍ STÁTNÍCH ORGÁNŮ

Kromě již výše zmíněných, lze mezi rozhodnutí státních orgánů omezujících smluvní volnost účastníka řízení zařadit především exekuční příkaz na prodej nemovitosti vydaný správcem daně v daňové exekuci podle § 73 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Podle stejného právního předpisu se postupuje při provádění správní exekuce podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád.

Účastník řízení může být omezen ve své smluvní volnosti také pravomocným rozhodnutím příslušného stavebního úřadu o nepřípustnosti dělení či scelování pozemků.


Poznámky:

1) V případě omezení smluvní volnosti rozhodnutím jde ovšem pochopitelně také o omezení vyplývající z právního předpisu, který stanoví zákonné předpoklady pro vydání takového rozhodnutí. Státní moc lze totiž uplatňovat pouze v případech a v mezích stanovených zákonem, a to způsobem, který zákon stanoví (čl. 2 Listiny základních práv a svobod).

2) Barešová, E., Baudyš, P.: Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, Komentář, 3. vydání, C. H. Beck, Praha 2002, str. 166.

3) Na tuto úpravu navazuje § 285 odst. 4 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), v případě, že daná jednotka tvoří součást majetkové podstaty.

4) Ustanovení § 7 zákona o vlastnictví bytů: "Převodem vlastnictví k první jednotce za podmínek stanovených tímto zákonem se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Ustanovení § 6 platí pro převody vlastnictví těchto jednotek obdobně."

5) Vzhledem k novelizaci zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky, se pro příslušníka členského státu Evropských společenství vydává namísto průkazu o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství potvrzení o přechodném pobytu na území ve smyslu § 87a tohoto zákona. Zákonodárce opominul promítnout tuto změnu také do § 17 devizového zákona.

6) V podrobnostech viz Trajer, V.: Katastr nemovitostí, ASPI, Praha 2006, str. 124 a násl.

7) Platí zde to samé, co bylo uvedeno v poznámkách č. 5 a 6. Zákonodárce patrně zamýšlel vyloučit z nabývání některé státní příslušníky členského státu Evropských společenství, kteří by jinak mohli nabývat bez omezení, neboť spadají do kategorie tuzemců.

8) V podrobnostech viz Furek, A.: K právní úpravě dispozic s obecním majetkem, Bulletin advokacie 2-3/2006; Čech, O.: Nakládání s obecním majetkem, Právní rádce 8/2006.

9) Podobné principy se uplatní při nakládání s nemovitostmi ze strany krajů či hlavního města Prahy (platí zde ovšem mírné odchylky, např. prodloužená lhůta ke zveřejnění záměru na 30 dnů před rozhodnutím) - srovnej zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), a zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze.

10) K uvedení do nové právní úpravy lze využít např.: Holešínský, P., Politzer, T., Strnad, M.: Nové insolvenční právo v České republice, Právní rádce č. 11 a č. 12/2007; Zelenka, J.: Insolvenční zákon, Linde a. s., Praha 2007.

11) Srovnej Chalupa, L.: Neplatnost smluv uzavřených povinnou osobou v průběhu exekuce a restituce, Bulletin advokacie 3/2007; Baudyš, P.: K úsilí o co nejvíce neplatných smluv, Bulletin advokacie, 6/2007; Chalupa, L.: Zákon, anebo spravedlivé přesvědčení?, Právní rádce 8/2007; Baudyš, P.: Má dávat výklad zákona smysl?, Právní rádce 11/2007. V tomto ohledu lze pouze vyslovit naději, že text zákona bude podroben v budoucnu revizi, neboť v současné podobě vede k naprosto neadekvátním důsledkům (v praxi se uspokojení vymáhané pohledávky často řeší právě z úhrady za prodej nemovitosti, kdy samotná smlouva je uzavřena povinným ještě v průběhu exekuce). Nemá totiž smysl konstruovat zde neplatnost smlouvy (naopak při dvoufázovém převodu vlastnictví a nezbytném vkladu do katastru je žádoucí zachovat platnost smlouvy, nemožnost vyvést nemovitost z majetku dlužníka zde zajistí samotný vkladový přezkum). Současná právní úprava může naopak paradoxně způsobovat menší míru uspokojení pohledávky oprávněné osoby a zároveň zatěžuje právní styk latentním nebezpečím neustále narůstajícího množství absolutně neplatných smluv, přičemž prospěch z této neplatnosti není žádný (ve vztahu k nemovitostem je ustanovení zcela zbytečné, když ochrana zájmů oprávněného je zajištěna jinak a lépe). Pouze pro úplnost lze připomenout, že samotná převodní smlouva k dispozici s nemovitostí nepostačuje, neboť má pouze účinky obligační - při nakládání s nemovitostí jde tudíž o podmínku nutnou, nikoliv však dostatečnou.

12) Formulace § 47 odst. 4 exekučního řádu vyvolává zajímavé otázky, neboť zákaz dispozic vztahuje výslovně na "majetek, který je postižen exekučním příkazem". Tomu lze rozumět tak, že povinný nesmí svým majetkem disponovat od okamžiku vydání exekučního příkazu bez ohledu na skutečnost, zda mu byl doručen. To nabývá na významu v souvislosti s tím, že usnesení o nařízení exekuce vyvolává podobný účinek pouze za předpokladu doručení povinnému, přičemž do okamžiku právní moci usnesení o nařízení exekuce sice nelze provést exekuci, ale lze vydat exekuční příkaz (srovnej § 47 odst. 2 exekučního řádu). Povinný tak může být vydaným exekučním příkazem, o němž mu není nic známo, omezen ve svých dispozicích s majetkem dříve, než je mu doručeno usnesení o nařízení exekuce, o němž taktéž nemusí vědět.


Stanislav Brabec
právník, Plzeň

Související