Smlouva o prodeji podniku a o nájmu podniku

Doc. JUDr. Karel Marek, CSc.

Smlouva o nájmu podniku byla do obchodního zákoníku doplněna novelou provedenou zákonem č. 370/2000 Sb. s účinností k 1. 1. 2001 (tzv. harmonizační novela). Změny tak doznal i zákonný text o smlouvě o prodeji podniku. Tato právní úprava byla dotčena rovněž následujícími novelami, zejména tzv. technickou novelou provedenou zákonem č. 501/2001 Sb.

Novelizace se snažila řešit některé problémové otázky, podněty z praxe však signalizují potřebu věnovat se této tématice průběžně,¹⁾ neboť posouzení si zaslouží stále řada okruhů této právní úpravy.²⁾

1. Smlouva o prodeji podniku

Smlouva o prodeji podniku se stala v českém smluvním obchodním právu standardně realizovaným smluvním typem; při jejím uzavírání je však nutné postupovat velmi kvalifikovaně a do hloubky.

Právní úprava smlouvy o prodeji podniku (§ 476 až § 488a obchodního zákoníku) má vzhledem k jiným smlouvám uvedeným v obchodním zákoníku relativně dost kogentních ustanovení, která nelze změnit dohodou smluvních stran (viz § 263 obchodního zákoníku). Jedná se o § 476, § 477, § 478, § 479 odst. 2, § 480, § 483 odst. 3, § 488, § 488a. Daná smlouva musí současně odpovídat základnímu ustanovení (tj. § 476 obchodního zákoníku, který jsme vzhledem ke kogentnímu § 269 odst. 1 obchodního zákoníku považovali za kogentní, respektive odvozeně kogentní, již před harmonizační novelou obchodního zákoníku; dnes je kogentnost zřejmá z § 263 odst. 2).

FORMA SMLOUVY

Pro tuto smlouvu se vyžaduje písemná forma (viz § 476 odst. 2 obchodního zákoníku). Stanovení písemné formy pro uzavření smlouvy je též kogentní (před harmonizační novelou jsme § 476 odst. 2 považovali za odvozeně kogentní, a to vzhledem ke kogentnímu § 272 obchodního zákoníku; dnes je kogentnost tohoto ustanovení rovněž určena v § 263 odst. 2).³⁾

Při uzavírání smlouvy doporučujeme v jejím textu stanovit, že i jakékoliv dodatky ke smlouvě, respektive změny smlouvy, musejí mít písemnou formu (aby vzhledem k textu § 272 odst. 2 obchodního zákoníku nevznikly žádné pochybnosti).⁴⁾

Budou-li součástí podniku, k němuž se bude smlouva o prodeji podniku uzavírat, nemovitosti (a to bude často), musejí být projevy účastníků zřejmě na téže listině (vzhledem ke kogentnímu § 46 odst. 2 občanského zákoníku použitému podle § 1 odst. 2 obchodního zákoníku). Nemovitosti musejí být přesně specifikovány včetně údajů podle katastru nemovitostí.

ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ

Smlouvou o prodeji podniku se podle § 476 obchodního zákoníku prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu podnik a převést na něj vlastnické právo k podniku a kupující se zavazuje převzít závazky prodávajícího související s podnikem a zaplatit kupní cenu.

Podstatnými částmi smlouvy (kromě přesného označení smluvních stran) tedy jsou:

- závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu podnik,

- závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k podniku,

- přesné určení předmětu plnění, tj. podniku,

- závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související s podnikem,

- závazek kupujícího zaplatit kupní cenu.⁵⁾

Sama cena (sjednání ceny) podstatnou částí smlouvy není. Podstatnou částí je jen závazek k úhradě ceny. Sjednání ceny, respektive způsobu jejího dodatečného určení ve smlouvě je však velmi potřebné. Ustanovení § 482 obchodního zákoníku přitom podle svého znění spíše předpokládá, jak je cena stanovena, než aby z textu plynulo, že ji přímo stanoví.

SPECIFIKACE PŘEDMĚTU PRODEJE

Na otázku, co je považováno za podnik, odpovídá § 5 obchodního zákoníku. Harmonizační novela se přitom nedotkla § 5 odst. 1, který určuje, že podnikem se pro účely obchodního zákoníku rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo mají tomuto účelu sloužit vzhledem ke své povaze.

Naopak § 5 odst. 2 byl harmonizační novelou změněn a nyní stanoví: "Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Tím není dotčena působnost zvláštních právních předpisů vztahujících se k nemovitým věcem, předmětům průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorovým vozidlům apod., pokud jsou součástí podniku."

Co tvoří podnik (respektive prodávanou část podniku) a co je předmětem prodeje, by mělo být ze smlouvy zřejmé. Při specifikování podniku včetně závazků se často bude odkazovat na jiný dokument, eventuálně na přílohu smlouvy. Zde lze doporučit přesné vymezení závazků (kromě bagatelních), včetně ručitelských, a signování dokumentu-přílohy smluvními stranami.

Souhlasím však s názorem, že smlouva o prodeji podniku bude (při uvedení podstatných částí smlouvy) platně uzavřena i tehdy, pokud bude alespoň přesně individualizován podnik nebo jeho část, jež je předmětem prodeje, i když ke specifikování závazků nedojde.

"Závazek převést vlastnické právo k podniku jako celku, jako hromadné věci, nelze ztotožňovat s vlastním převodem vlastnického práva k věcem, které tvoří součást podniku. Toto vlastnické právo podle kogentního ustanovení § 483 odst. 3 obchodního zákoníku přechází na kupujícího dnem účinnosti smlouvy, jde-li o věci movité..."⁶⁾ Půjde-li o převod nemovitostí (a to je častý případ), musí být respektováno kogentní pravidlo určené v § 483 odst. 3: "Vlastnické právo k nemovitosti přechází vkladem do katastru nemovitostí."

SMLOUVOU O PRODEJI PODNIKU NEBO JINAK?

Aby se jednalo o smlouvu o prodeji podniku, musí být podle ní odevzdán celý podnik (eventuálně u smlouvy o prodeji části podniku jeho část podle § 487). V tomto smyslu rozhodl rovněž Nejvyšší soud ČR rozhodnutím R 30/97, podle něhož je v § 476 odst. 1 stanoven typ smlouvy o prodeji podniku a jsou v něm uvedeny její podstatné části, které musí smlouva obsahovat, aby šlo o tento smluvní typ a vztahovala se na ni příslušná ustanovení, která jej upravují (z tohoto rozhodnutí lze vycházet, i když základní ustanovení doznalo změny).

Skutečnost, že v obchodním zákoníku existuje smluvní typ smlouvy o prodeji podniku, ale nemůže podle současné právní úpravy smluvním stranám bránit, bude-li taková jejich vůle, aby daný případ řešily i jiným způsobem, např. uzavíráním většího počtu dílčích smluv nebo volbou smlouvy nepojmenované, pokud by nechtěly či nemohly dostát podstatným částem smlouvy. V konkrétním případě by smlouva (či smlouvy) nemusela zahrnovat celý podnik, převádělo by se jen to, co bylo sjednáno předmětem plnění smlouvy či smluv. Při respektování zásady smluvní volnosti obchodního zákoníku není podle mého názoru smluvním stranám předepsáno, že musejí v konkrétním případu použít tento smluvní typ. Nesmějí však postupovat v rozporu s jinými právními ustanoveními a ani je obcházet či postupovat v rozporu s dobrými mravy.

Pokud je však předmětem plnění podnik, považuji uzavření smlouvy o prodeji podniku za vhodnější. Při poměrně složité kontraktaci je totiž racionální využít ustanovení obchodního zákoníku uvedená v textu tohoto smluvního typu.

SE SOUHLASEM, NA ZÁKLADĚ POVOLENÍ, ZVLÁŠTNÍM POSTUPEM

Obecně platí, že ke smlouvě, na jejímž základě dochází k převodu podniku nebo jeho části, musí být udělen souhlas společníků nebo valné hromady společnosti a dodržena příslušná zákonná ustanovení (§ 67a obchodního zákoníku). Jde o zajištění ochrany společníků i věřitelů při zajištění dostatečných informací k přijetí rozhodnutí společníků.

Zákon o podnikání na kapitálovém trhu přitom stanoví případy, kdy je k uzavření smlouvy o převodu podniku nebo smlouvy o převodu části podniku třeba povolení České národní banky.

Pokud šlo o prodej podniku v rámci tzv. velké privatizace, byl pro tuto situaci stanoven postup zákonem č. 92/1991 Sb. v novelizovaném znění.

Pokud se jedná o zpeněžení podniku (nebo části podniku) insolvenčním správcem jedinou smlouvou, je třeba postupovat podle zvláštní úpravy stanovené insolvenčním zákonem, tj. zákonem č. 182/2006 Sb., v úplném znění.

PŘECHOD PRÁV A ZÁVAZKŮ

Podle kogentního § 477 obchodního zákoníku:

"(1) Na kupujícího přecházejí všechna práva a závazky, na které se prodej vztahuje.

(2) Přechod pohledávek se jinak řídí ustanovením o postoupení pohledávek.

(3) K přechodu závazku se nevyžaduje souhlas věřitele, prodávající však ručí za splnění převedených závazků kupujícím.

(4) Kupující je povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků a prodávající dlužníkům přechod pohledávek na kupujícího."⁷⁾

Text § 477 odst. 4 obchodního zákoníku o kogentní oznamovací povinnosti kupujícího věřitelům a prodávajícího dlužníkům vychází z obecných pravidel občanského zákoníku a navazuje na ně.

Aplikace občanskoprávních ustanovení o postoupení pohledávky

Ustanovení o postoupení pohledávek, o kterých mluví § 477 obchodního zákoníku, jsou totožná s ustanoveními občanského zákoníku (§ 524 až § 530 občanského zákoníku).

K postoupení pohledávky je podle této obecné občanskoprávní úpravy nutný souhlas postupitele a postupníka (dosavadního a nového věřitele, tj. oprávněného), zatímco souhlas dlužníka, tj. povinného, není třeba. K souhlasu postupitele a postupníka zde dochází uzavřením smlouvy o prodeji podniku. Postoupení pohledávky je však postupitel (u smlouvy o prodeji podniku prodávající) povinen bez zbytečného odkladu oznámit dlužníkovi. Dohoda (smlouva) o postoupení musí mít písemnou formu, což je u smlouvy o prodeji podniku splněno.

Občanskoprávní § 525 odst. 2 přitom určuje, že nelze postoupit pohledávku, jestliže by postoupení odporovalo dohodě s dlužníkem. Takovou dohodu by např. na dodávku zboží mohla pro pohledávku za dlužníkem obsahovat konkrétní kupní smlouva. Podle mého názoru však i taková pohledávka přejde se vším, co slouží provozování podniku, na kupujícího, který kupuje podnik, neboť se převádí celý podnik.

Nicméně se diskutuje o možnosti dohody určující, že se všechny pohledávky do prodeje nemusejí zahrnout a postoupit (neboť se zákonný text týká práv a závazků "na které se prodej vztahuje"). Doporučujeme však při kontraktaci vycházet z toho, že "přecházejí všechna práva a závazky". Při jiném postupu bychom totiž museli dokázat vyřešit další otázku - na která práva a závazky se prodej vztahovat musí a na která nikoliv. Jeví se přitom (viz dřívější i dnešní text základního ustanovení), že se vztahuje na všechna práva a závazky.

Přestože zákon mluví o tom, že na kupujícího přecházejí všechna práva a závazky, na které se prodej vztahuje, bylo již judikováno (s odvoláním na daňové předpisy), že nepřecházejí závazky k zaplacení daní; argumentuje se tím, že daňové povinnosti nejsou přenosné. Tuto otázku by bylo zřejmě třeba de lege ferenda výslovně řešit.

Převzetí dluhu je zajištěno ručením prodávajícího

Převzetí dluhu je rovněž obecně upraveno občanským zákoníkem (§ 531 a § 532 občanského zákoníku). Také pro převzetí dluhu platí podmínka, která je u smlouvy o prodeji podniku splněna, že je třeba písemné formy.

Podle občanského zákoníku dále obecně platí, že k převzetí musí dát věřitel souhlas. Jak ale uvádí obchodní zákoník, pro smlouvu o prodeji podniku se k převodu závazku souhlas věřitele nevyžaduje.

Případné obavy věřitele o plnění závazku novým vlastníkem podniku a důsledky případné nesolvence kupujícího se snaží dikce obchodního zákoníku zmírnit ručením prodávajícího. Jak však ukazují poznatky z praxe, nastávají při prodeji podniku i situace, za nichž není věřitel dostatečně chráněn.⁸⁾

Praxe rovněž řeší otázku ručení prodávajícího v situaci, kdy kupující podnik dále prodal. Podle našeho názoru nelze z textu § 477 odst. 3 "prodávající však ručí za splnění převedených závazků za kupujícím" dovodit, že ručení se vztahuje i na dalšího kupujícího. Ručení zůstává za prvního kupujícího. Z textu však nelze ani dovodit, že by toto ručení bylo dalším prodejem omezeno, netrvalo či zaniklo. K této problematice bylo vydáno usnesení Vrchního soudu v Praze ze 17. 3. 2003 (viz literatura citovaná v poznámce 5 jako poslední), sp. zn. 1 Ko 77/2003, ve kterém se uvádí, že z § 477 odst. 3 obchodního zákoníku nelze dovodit závěr, že dalším prodejem podniku zaniká ručení původního prodávajícího. Podle tohoto stanoviska tedy ručení trvá. Ručení původního prodávajícího se však nevztahuje na závazky, které vznikly až po prodeji podniku.

Další diskutované otázky

V souvislosti s aplikací § 477 obchodního zákoníku se v praxi velmi často diskutovalo o právním nástupnictví u práv z nájemní smlouvy týkající se nebytových prostor. Tato otázka byla již posouzena v odborné literatuře (viz v poznámce 7 citovaná literatura autorů Kopáč, L., Švestka, J.) a podle mého názoru se správným závěrem: "Po uzavření smlouvy nastává pouze změna v osobě nájemce, jímž se namísto prodávajícího stává kupující. Obsah smlouvy se však nemění. Na kupujícího přecházejí podle ustanovení § 477 odst. 1 obchodního zákoníku práva nájemce, tj. zejména právo užívat nebytový prostor a závazek platit nájemné."

Stejně tak v praxi (i v teorii - viz poznámka č. 1) vyvstala potřeba řešit otázku, zda je při prodeji podniku, jehož součástí jsou i listinné cenné papíry, u kterých je třeba indosace, nutný indosament. Podle stanoviska Nejvyššího soudu ČR R 62/2003 indosament v takovém případě nutný není.

Při insolvenci obdobně

Podle insolvenčního zákona zpeněžením dlužníkova podniku jedinou smlouvou přecházejí na nabyvatele práva a povinnosti vyplývající z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům dlužníkova podniku, s výjimkou pracovněprávních pohledávek dlužníkových zaměstnanců vzniklých do účinnosti smlouvy. Jiné závazky na nabyvatele nepřecházejí.

Nestanoví-li insolvenční zákon jinak, použijí se na smlouvu uzavíranou ke zpeněžení podniku obdobně příslušná ustanovení obchodního zákoníku o prodeji podniku; za splnění těch závazků, které přešly na nabyvatele, prodávající neručí (viz § 291 insolvenčního zákona).

PODÁNÍ ODPORU

Ustanovení § 478 obchodního zákoníku určuje: "Zhorší-li se nepochybně prodejem podniku dobytnost pohledávky věřitele, může se věřitel domáhat podáním odporu u soudu do 60 dnů ode dne, kdy se dověděl o prodeji podniku, nejpozději však do šesti měsíců ode dne, kdy prodej byl zapsán do obchodního rejstříku (§ 488 odst. 1), aby soud určil, že vůči němu je převod závazku prodávajícího na kupujícího neúčinný."

Odpor je však možné podat jen za stanovených věcných ("zhorší-li se nepochybně prodejem podniku dobytnost pohledávky") a časových podmínek.

Není-li prodávající zapsán v obchodním rejstříku, může být podán odpor u soudu do šedesáti dnů ode dne, kdy se věřitel dozví o prodeji podniku, nejpozději však do šesti měsíců ode dne uzavření smlouvy (§ 478 odst. 2).

Jestliže věřitel úspěšně uplatní právo podle odstavce 1 nebo 2 § 478 obchodního zákoníku, je prodávající povinen vůči němu splnit závazek v době splatnosti a je oprávněn požadovat od kupujícího poskytnuté plnění s příslušenstvím.

Ustanovení § 478 obchodního zákoníku je kogentní. Pro podání odporu je třeba dodržet subjektivní lhůtu (60 dnů od vědomosti) i objektivní lhůtu (šest měsíců od stanovené skutečnosti). Pokud je odpor úspěšně uplatněn, je smlouva o prodeji podniku v rozsahu pohledávky vůči věřiteli neúčinná. To se však nedotýká účinnosti smlouvy obecně. Jde o speciální úpravu odporovatelnosti.

Odporovatelnost je dnes upravena též v občanském zákoníku v § 42a, zvláštní úprava je rovněž v insolvenčním zákonu. (Přitom insolvenční zákon chce ochránit věřitele a určuje přímo neúčinnost některých právních úkonů. To však může působit i vznik problémů.)⁹⁾

Ustanovení § 478 pro smlouvu o prodeji podniku lze použít, jestliže prodejem podniku dojde ke zhoršení postavení věřitele. Uplatnění odporovatelnosti podle § 478 obchodního zákoníku nevylučuje uplatnění odporovatelnosti podle občanského zákoníku, které je zaměřeno na poněkud jinak formulované skutkové podstaty.

Převzetí závazků má být věřitelům podle § 477 odst. 4 obchodního zákoníku oznámeno. Pokud by tato oznamovací povinnost nebyla splněna a právo odporovat by zaniklo v důsledku tohoto protiprávního jednání, lze případně uplatňovat odpovědnost za škodu z tohoto protiprávního jednání.

PRŮMYSLOVÁ PRÁVA A PRÁVA DUŠEVNÍHO VLASTNICTVÍ

Navazující § 479 odst. 1 obchodního zákoníku určuje: "Na kupujícího přecházejí všechna práva vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jež se týkají podnikatelské činnosti prodávaného podniku. Je-li pro nabytí nebo zachování těchto práv rozhodné uskutečňování určité podnikatelské činnosti, započítává se do této činnosti nabyvatele uskutečněné po prodeji podniku i činnost uskutečněná při provozu podniku před jeho prodejem."

Podle § 479 odst. 2 obchodního zákoníku však k přechodu práva podle § 479 odst. 1 nedochází, jestliže by to odporovalo smlouvě o poskytnutí výkonu práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví nebo povaze těchto práv.

S tímto ustanovením souvisí zejména právní úprava podle zákona o ochranných známkách, zákona o označení původu, patentového zákona a zákona o ochraně topografií polovodičových výrobků.¹⁰⁾

V praxi vznikly mimo jiné i pochybnosti při přechodu práv označení původu o jeho případném výlučném, či nevýlučném užívání. U označení původu je ale třeba si uvědomit, že i když práva označení původu přecházejí na kupujícího, může mít tato práva též jiná osoba.

Tomu odpovídá i rozhodnutí Úřadu průmyslového vlastnictví: "Podle ustanovení ... zákona ... o ochraně označení původu, je přípustné zapsat do rejstříku označení původu dalšího uživatele, jehož výrobky vyhovují podmínkám stanoveným pro již zapsané označení původu. Funkcí označení původu ... - na rozdíl např. od ochranné známky - není zakotvit ve vědomí spotřebitelské veřejnosti vztah výrobku k určitému podnikatelskému subjektu, ale naopak ke všem podnikatelům z téže zeměpisné oblasti, jejichž výrobky vyhovují podmínkám pro již zapsané označení původu..."¹¹⁾

Ustanovení § 479 odst. 1 je dispozitivní, naproti tomu § 479 odst. 2 je kogentní. Dispozitivní § 479 odst. 1 obchodního zákoníku upravuje, že na kupujícího přecházejí všechna zde uvedená práva. V § 479 odst. 2 je kogentně stanoveno, kdy k přechodu práva vyplývajícího z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví nedochází.

Přechod práva k datu účinnosti smlouvy by např. bylo třeba zvážit a zřejmě by převodu bránilo, pokud by byla dříve s prodávajícím uzavřena výhradní "licenční smlouva k předmětům průmyslového vlastnictví" s právem opce (ve prospěch nabyvatele) na poměrně dlouhou dobu určitou bez ujednání výpovědi. Individuálně by se přitom posuzovaly takové smlouvy, které by mohly být spekulativní.

PRACOVNĚPRÁVNÍ VZTAHY

Ustanovení § 480 obchodního zákoníku řeší pracovněprávní otázky: "Práva a povinnosti vyplývající z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům podniku přecházejí z prodávajícího na kupujícího."¹²⁾

Toto kogentní ustanovení by, zdá se, nemělo být sporné. V praxi se však mj. vyskytly případy, kdy podnikatelé provozovali zařízení, jejichž vlastníky (vlastníky funkčně rozhodujícího zařízení) byly jiné osoby. Provozování v takových případech zpravidla zabezpečoval specializovaný útvar (závod) podnikatele. K provozování přitom podnikatele nemusí vázat žádná povinnost stanovená právním předpisem.

Pokud se podnikatel rozhodne (z jakýchkoliv, např. ekonomických důvodů) provozování ukončit, nastává otázka, jak danou situaci řešit. Přikláním se - podle konkrétních podmínek - k použití smlouvy o prodeji podniku (týkající se "části" podniku), pokud činnost bude provádět jiný subjekt, než k ukončení činnosti bez vztahu k jiným podnikatelům, spojenému s ukončením pracovního poměru zaměstnanců tohoto útvaru výpovědí.

Z § 480 vyplývá, že subjektem pracovních smluv se stává místo prodávajícího kupující, který je nyní zaměstnavatelem zaměstnanců. Pokud byli zaměstnanci věřiteli prodávajícího, jsou jejich pohledávky po účinnosti prodeje pohledávkami za kupujícím; prodávající však za jejich uspokojení ručí (viz § 477 odst. 3). Jak jsme již uvedli, jde-li o zpeněžení (prodej podniku insolvenčním správcem) jedinou smlouvou, pak přecházejí na nabyvatele práva a povinnosti vyplývající z pracovněprávních vztahů dlužníkova podniku s výjimkou pracovněprávních pohledávek dlužníkových zaměstnanců vzniklých do účinnosti smlouvy (viz § 291 insolvenčního zákona).

PRÁVO NA OZNAČENÍ

Ustanovení § 481 obchodního zákoníku,¹³⁾ řešící problematiku "obchodního jména", bylo harmonizační novelou z obchodního zákoníku vypuštěno. Dnes řeší otázku "převodu firmy" zejména § 11 odst. 1 a odst. 4 obchodního zákoníku.¹⁴⁾

Dřívější právní úprava¹⁵⁾ stanovila v § 481 odst. 1, že pokud nevyplývalo ze smlouvy něco jiného, přecházelo na kupujícího i oprávnění užívat obchodní jméno spojené s prodávaným podnikem, ledaže by to bylo v rozporu se zákonem nebo s právem třetí osoby. Tomuto převodu nebránila změna označení právní formy osoby oprávněné k podnikání. Současný § 11 odst. 1 určuje: "Kdo zdědí podnik nebo jej nabude smlouvou, může podnikat pod dosavadní firmou s nástupnickým dodatkem, jen má-li k tomu výslovný souhlas zůstavitele nebo dědiců nebo právního předchůdce."

Půjde-li o smlouvu o prodeji podniku, bylo by zřejmě vhodné vyjádřit tento souhlas přímo ve smlouvě (i když by mohl být vyjádřen také jinak). Bez výslovného souhlasu však podnikání pod dosavadní firmou nebude možné. Přitom § 11 odst. 4 stanoví, že převod firmy bez současného převodu podniku je nepřípustný. Převod firmy je však možný i při převodu části podniku, bude-li podnikatel zbývající část provozovat pod jinou firmou nebo tato část zanikne likvidací.

Omezení v otázkách označení stanoví i zvláštní zákony. Obchodní firma např. nesmí obsahovat slovo burza, jestliže se nejedná o burzu nebo komoditní burzu podle zákona. Rovněž slovo banka nebo spořitelna nesmí používat libovolná osoba, ale pouze právnická osoba, které bylo uděleno povolení působit jako banka, není-li zřejmé ze souvislosti, v níž se slovo "banka" nebo "spořitelna" používá, že se tato osoba nezabývá činností uvedenou v zákoně o bankách.

CENA

Ustanovení upravující smluvní typ smlouvy o prodeji podniku se věnují i cenové problematice - viz § 482 obchodního zákoníku: "Má se za to, že kupní cena je stanovena na základě údajů o souhrnu věcí, práv a závazků uvedených v účetní evidenci prodávaného podniku ke dni uzavření smlouvy a na základě dalších hodnot uvedených ve smlouvě, pokud nejsou zahrnuty do účetní evidence. Má-li nabýt smlouva účinnosti k pozdějšímu datu, mění se výše kupní ceny s přihlédnutím ke zvýšení nebo snížení jmění, k němuž došlo v mezidobí."¹⁶⁾

Stanovení kupní ceny je při uzavírání smlouvy významnou otázkou. Ustanovení § 482 obchodního zákoníku je přitom dispozitivní. Vzhledem k tomu, že jsou v textu tohoto ustanovení použita slova "má se za to", jde o vyvratitelnou domněnku stanovenou zákonem. Ustanovení určuje, jak je cena stanovena, nebudou-li ovšem (posléze uvedenému dáváme přednost) způsob určení ceny nebo její výše přímo sjednány ve smlouvě.

Ke stanovení ceny je vhodné dodat to, co již bylo uvedeno pod č. 1097 (z roku 1923) ve sbírce Vážný¹⁷⁾ v odůvodnění rozhodnutí: "Hodnota podniku v jeho celistvosti záleží nejen v materiálním obsahu inventáře obchodu, tedy v zařízení a ve zboží, nýbrž i v oněch imateriálních momentech, které tvoří jeho hodnotu jako prostředku výdělečného a záležejí v tom, že je obchodní místnost v důsledku svého trvání, výhodné polohy a svého dobrého jména vyhledávána zákazníky. Souhrnem těchto výdělkových možností, známostí, zavedení obchodu na určitém místě, určitého kruhu zákaznictva nabývá obchod (závod, podnik) zvýšené hodnoty jako zdroj výdělku. Při smluvním sjednávání ceny je třeba vzít v úvahu i tyto otázky."

Přestože je tvorba cen zásadně věcí dohody kontrahujících subjektů, nemůže jít o tzv. divokou cenu a je třeba vycházet ze zásady poctivého obchodního styku.

Obecně se zdůrazňuje, že stanovení ceny je při prodeji podniku jednou z nejobtížnějších otázek a pozornost je třeba věnovat i okamžiku, ke kterému se cena stanoví. K oceňování lze volit různé metody empirické i matematické (např. kapitalizace zisku).¹⁸⁾

PŘEDÁNÍ A PŘEVZETÍ

V § 483 obchodního zákoníku se stanovuje:

"(1) Ke dni účinnosti smlouvy je povinen prodávající předat a kupující převzít věci zahrnuté do prodeje. O převzetí se sepíše zápis podepsaný oběma stranami.

(2) Převzetím věcí přechází nebezpečí škody na těchto věcech z prodávajícího na kupujícího.

(3) Vlastnické právo k věcem, jež jsou zahrnuty do prodeje, přechází z prodávajícího na kupujícího účinností smlouvy. Vlastnické právo k nemovitostem přechází vkladem do katastru nemovitostí. Ustanovení § 444 až 446 platí obdobně."¹⁹⁾

Přitom je podle nálezu Ústavního soudu ČR sv. IV č. 96 možné podat návrh na vklad do katastru nemovitostí v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle.

Uzavřením smlouvy vznikl kupujícímu obligační nárok na převedení vlastnického práva k nemovitostem a prodávajícímu rovněž obligační nárok na zaplacení dohodnuté kupní ceny. Zaplatí-li tedy kupující prodávajícímu kupní cenu, splní svou závazkovou povinnost z uzavřené smlouvy, lhostejno v jakém stadiu se nachází věcněprávní aspekt věci.

K přechodu vlastnického práva (kromě nemovitostí) dochází podle zákona účinností smlouvy a ke dni účinnosti smlouvy je povinen prodávající předat a kupující převzít věci zahrnuté do prodeje. Vzhledem k tomu, že mnohdy nebude fakticky možné věci předat a převzít v jeden den a že okamžik předání a převzetí lze dohodnout jinak, budou existovat případy, kdy přechod vlastnického práva a převzetí věcí spojené s nebezpečím škody na věcech, nebudou spadat v jedno.

Odborná literatura (viz citovaná komentářová literatura I. Pelikánové) si všímá, že text prvního odstavce se omezuje pouze na věci zahrnuté do prodeje, nikoliv na jiné složky podniku. To znamená, že podle zákona by nebyl podnik předáván jako celek. Vzhledem k dispozitivnímu odstavci 1 a odstavci 2 lze tuto otázku vhodně smluvně upravit. To se týká rovněž § 485, podle něhož mají být v zápisu uvedeny chybějící a vadné věci. Také zde se lze smluvně dohodnout ve větší šíři, nikoliv jen o uvedení "chybějících a vadných věcí".

Při sjednávání smlouvy musejí strany též zvážit, zda by při uzavření smlouvy o prodeji podniku mohlo eventuálně dojít k dotčení ustanovení o ochraně hospodářské soutěže podle zvláštního zákona, a případně podle něj postupovat.

V kogentním odst. 3 § 483 se první věta týká věcí movitých. Druhá věta (novelizovaná do dnešní podoby zákonem č. 264/1992 Sb.) pojednává o nemovitostech. Třetí věta konstatuje, že § 444 až § 446 platí obdobně. Přitom podle současného znění § 133 odst. 3 občanského zákoníku vlastnické právo k nemovitostem, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, převáděným na základě smlouvy, přechází okamžikem její účinnosti. V současné době se v katastru nemovitostí neevidují drobné stavby.

Upozorňovací povinnost

Podle § 484 obchodního zákoníku je prodávající povinen nejpozději v zápisu sepsaném podle § 483 odst. 1 upozornit kupujícího na všechny vady převáděných věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, o kterých ví nebo musí vědět, jinak odpovídá za škody, kterým bylo možné tímto upozorněním zabránit.

Uvedené ustanovení je dispozitivní a vztahuje se na všechny vady podniku. Při posuzování vadnosti věcí se zřejmě přihlédne k povaze vad, ke "schopnosti sloužit provozu podniku" a k době jejich používání podle účetních záznamů. Pojem "musí vědět" je třeba vykládat s přihlédnutím k okolnostem případu podle objektivního kritéria.

Ustanovení § 484 neřeší odpovědnost za vady (tu řeší § 486); jde o zvláštní úpravu odpovědnosti za škodu pro případ nesplnění stanovené upozorňovací povinnosti. Upozornění je zde liberačním důvodem. Pokud by však prodávající o vadách nevěděl, ani o nich vědět nemusel, nevznikla by ani upozorňovací povinnost.

Chybějící a vadné věci

V zápisu o převzetí věcí sepsaném podle § 483 odst. 1 se uvedou podle § 485 obchodního zákoníku chybějící a vadné věci.

Za chybějící se považují věci, které prodávající nepředal kupujícímu, ačkoliv mají být podle účetní evidence a smlouvy součástí jmění prodávaného podniku.

Při posuzování vadnosti věcí se přihlédne k jejich schopnosti sloužit provozu podniku a k době jejich používání podle účetních záznamů.

Ustanovení § 485 je dispozitivní. Vymezení "chybějících a vadných věcí" souvisí s vymezením předmětu plnění, který by měl být podle dispozitivního § 482 vymezen účetní evidencí a smlouvou.

Protože mohou vznikat určité pochybnosti, lze jen podpořit stanovisko I. Pelikánové, která za řešení považuje přesnou dohodu smluvních stran, případně sjednání rozhodčí doložky, která by umožnila rychlejší řešení případných sporů.²⁰⁾

ODPOVĚDNOST ZA VADY

V § 486 odst. 1 obchodního zákoníku se určuje: "Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny odpovídající chybějícím nebo vadným věcem. Jestliže chybějící věci nebo zjistitelné vady věci nebyly zachyceny v zápisu podle § 483 odst. 1, nemůže být právo na slevu přiznáno v soudním řízení, ledaže by o nich prodávající věděl v době předání věci.

U vad zjistitelných až při provozu podniku nastávají tyto účinky, jestliže tyto vady kupující neoznámí prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při odborné péči mohl zjistit, nejpozději však po uplynutí šesti měsíců ode dne účinnosti smlouvy (§ 482). Ustanovení § 428 odst. 2 a § 439 platí obdobně."

V odst. 2 § 486 je dále stanoveno: "Kupující je oprávněn odstoupit od smlouvy, jestliže podnik není způsobilý pro provoz stanovený ve smlouvě a vady včas oznámené jsou neodstranitelné nebo je prodávající neodstraní v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu kupující stanoví. Ustanovení § 441 platí přiměřeně."

Ustanovení § 486 odst. 3, 4 a 5:

"(3) Kupující může uplatnit rovněž nárok na slevu z kupní ceny ohledně závazků, jež na něho přešly a nebyly zachyceny v účetní evidenci v době účinnosti smlouvy (§ 482), ledaže o nich kupující v době uzavření smlouvy věděl."

(4) Pro právní vady prodávaného podniku platí obdobně § 433 až § 435. Nepřejde-li vlastnické právo k nemovitosti tvořící součást podniku na kupujícího a prodávající neodstraní tuto vadu v přiměřené dodatečné lhůtě, kterou mu kupující určí, může kupující od smlouvy odstoupit.

(5) Práva podle předchozích odstavců se nedotýkají nároků na náhradu škody. Ustanovení § 440 platí obdobně."

Celý § 486 obchodního zákoníku je dispozitivní. Na přiměřenou slevu z kupní ceny, odpovídající chybějícím nebo vadným věcem, má kupující podle odst. 1 právo. Jestliže však chybějící věci nebo zjistitelné vady věci nebyly uvedeny v zápisu o převzetí, nemůže být právo na slevu přiznáno v soudním řízení, ledaže by o nich prodávající věděl v době předání věci.

Kromě vad, o kterých prodávající ví, se může jednat také o vady zjistitelné až při provozu podniku. U těchto vad nastávají stejné účinky jako u první uvedené kategorie vad, jestliže je kupující neoznámí prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při odborné péči mohl zjistit, nejpozději však po uplynutí šesti měsíců ode dne účinnosti smlouvy.

Jde o odpovědnost za vady obdobně jako u odpovědnosti za vady při porušení kupní smlouvy. Prodávající však neodpovídá jen za vady hmotných věcí, ale za všechny vady, tj. za vady všech složek podniku i za vady podniku jako celku. Podle zákona se zde postupuje obdobně jako u příslušného ustanovení kupní smlouvy (§ 428 odst. 2 obchodního zákoníku).

Současně je pro případnou slevu z ceny stanoven obdobný postup jako u kupní smlouvy (s odkazem na § 439 obchodního zákoníku).

Podle § 486 odst. 3 může kupující u smlouvy o prodeji podniku uplatnit nárok na slevu z kupní ceny ohledně závazků, jež na něho přešly a nebyly zachyceny v účetní evidenci v době účinnosti smlouvy, ledaže by o nich kupující v době uzavření smlouvy věděl. Pokud totiž na kupujícího přejdou závazky neuvedené v účetní evidenci, má podnik nižší hodnotu než je uvedená ve smlouvě. Velikost slevy by měla odpovídat těmto závazkům.

Odstoupení od smlouvy

V publikaci E. Barešové a P. Baudyše²¹⁾ je citováno z rozhodnutí Krajského soudu v Plzni z 31. 10. 1995, sp. zn. 15 Ca 446/94, k odstoupení od smlouvy o prodeji podniku: "Právním titulem pro vklad vlastnického práva je v řízení o vkladu smlouva. Zápis záznamem pouze eviduje již existující věcná práva, jeho účinky jsou ryze evidenční. Odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem. Právní následky odstoupení upravuje § 349 odst. 1 obchodního zákoníku. Stanoví, že odstoupením od smlouvy smlouva zaniká. Právní následky odstoupení od smlouvy nastávají v okamžiku, kdy je projev vůle strany oprávněné odstoupit od smlouvy doručen druhé straně. Podle § 349 odst. 1 obchodního zákoníku nelze po této době účinky odstoupení od smlouvy odvolat nebo měnit bez souhlasu druhé strany. Podle § 351 odst. 1 obchodního zákoníku odstoupením od smlouvy zanikají všechna práva a povinnosti stran; z toho plyne, že zánik práv nastává ze zákona. Katastrální úřad má v tomto případě povinnost zánik práv v katastru pouze vyznačit, resp. evidovat záznamem s tím, že jeho úkon bude mít význam pouze pro evidenci vztahů k nemovitostem, nikoliv právotvorný. Pokud by katastrální úřad po odstoupení od smlouvy provedl vklad výmazu vlastnického práva, překročil by rámec pravomoci a takové rozhodnutí by bylo nicotným právním aktem."

V souvislosti s odstoupením od smlouvy o prodeji podniku se v praxi řeší rovněž otázky týkající se převedených pohledávek a závazků. Také zde se vyskytují různé názory. My se ztotožňujeme se stanoviskem, které zastává L. Kopáč a J. Švestka,²²⁾ že při odstoupení od smlouvy o prodeji podniku pozbývá tento převod účinnosti. Věřitelem převedených pohledávek a dlužníkem převedených závazků se stává znovu prodávající podniku. Poněvadž však nemá odstoupení od smlouvy podle obchodního zákoníku zpětné účinky, nejsou ani dotčeny právní následky inkasa převedených pohledávek kupujícím podniku a vyplacení závazků, které bylo uskutečněno před odstoupením od smlouvy. Zpětný převod se týká pouze pohledávek a závazků, které existovaly v době prodeje podniku a existují ještě v době doručení právního úkonu odstoupení od smlouvy.

U smlouvy o prodeji podniku, od které bylo odstoupeno, se provede vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím podle příslušné úpravy o odstoupení od smlouvy, tj. podle § 351 obchodního zákoníku.

Právo odstoupit od smlouvy podle § 486 odst. 2 vzniká za splnění následujících podmínek:

- podnik není způsobilý pro provoz stanovený ve smlouvě (nejde o nezpůsobilost obecně, ale jen o nezpůsobilost pro provoz stanovený ve smlouvě);

- vady včas oznámené jsou neodstranitelné nebo je prodávající neodstraní v dodatečné přiměřené lhůtě.

Zatímco text odstavce 1 § 486 vůbec nepřiznává právo na odstranění vad, v odstavci 2 § 486 se s případným odstraňováním vad počítá, ale zřejmě jen pro vady, které činí podnik nezpůsobilým k provozu stanovenému ve smlouvě. Ustanovení § 441 zde přitom neplatí obdobně, ale jen přiměřeně.

ČÁST PODNIKU

Jak uvádí § 487 obchodního zákoníku platí ustanovení § 477 až § 486 i pro smlouvy, jimiž se prodává část podniku tvořící samostatnou organizační složku.²³⁾

Ustanovení § 487 obchodního zákoníku není ve výčtu v § 263, jde tedy o ustanovení dispozitivní. Přitom odkazuje i na kogentní § 477, § 478, § 479 odst. 2, § 480, § 483 odst. 3. Tato kogentní ustanovení je třeba podle našeho názoru respektovat jako kogentní i pro prodej části podniku.

Organizační složkou nemusí být vždy složka zapsaná do obchodního rejstříku, vodítkem jejího určení mohou být vnitřní předpisy. Při prodeji části podniku by však takovou organizační složku nemělo tvořit např. účelově různorodé seskupení nesouvisejících jednotlivostí, vytvořené před uzavřením smlouvy.

Lze doporučit, aby ve smlouvě o prodeji části podniku byl pokud možno co nejpřesněji specifikován majetek a závazky, které se smlouvou převádějí na kupujícího. Je však třeba alespoň přesně individualizovat část podniku.²⁴⁾

Domníváme se, že se na základě kogentního § 261 odst. 3 písm. d) vztahuje na prodej části podniku i § 476, který je kogentní, a to v rozsahu prodeje části podniku.

Při prodeji části podniku je nutné použít i kogentní § 488, který určuje, že prodá-li podnik osoba zapsaná v obchodním rejstříku, navrhne provedení zápisu o prodeji podniku nebo jeho části v tomto rejstříku.

ZÁPIS DO OBCHODNÍHO REJSTŘÍKU

Podle § 488 obchodního zákoníku "Právnická osoba, jež prodala podnik tvořící její jmění, může ukončit svou likvidaci a být vymazána z obchodního rejstříku teprve po uplynutí jednoho roku po tomto prodeji, jestliže v této době nebylo zahájeno soudní řízení podle § 478, nebo později, když byly zajištěny nebo uspokojeny nároky, jež byly v tomto řízení úspěšně uplatněny."²⁵⁾

Pokud jde o zpeněžení podniku podle jediné smlouvy insolvenčním správcem, pak ke zrušení konkursu viz úprava v insolvenčním zákonu (§ 308 až § 313 insolvenčního zákona).

Ustanovení § 488 je kogentní. Jak je zřejmé, smlouva o prodeji podniku není zvláštním způsobem zrušení obchodní společnosti nebo družstva.

Smlouva o prodeji podniku, jak v této souvislosti uvádí J. Dědič v citované literatuře, se nedotýká právní subjektivity podnikatele ani nelikviduje jeho obchodní majetek, pouze se mění předmět tohoto majetku.²⁶⁾ Ten, kdo včas zápis nenavrhne, porušuje zákonnou povinnost a mohl by (při splnění zákonných předpokladů) odpovídat za škodu.

Pokud bylo zahájeno uvedené soudní řízení, neuplatní se roční lhůta, ale ukončení likvidace nesmí nastat dříve, než budou zajištěny nebo uspokojeny úspěšně uplatněné nároky.

POUŽITÍ § 672A

Harmonizační novela doplnila do zákonného textu nový § 488a, který stanoví, že pro smlouvu o prodeji podniku platí obdobně § 672a. Toto (rovněž harmonizační novelou nově doplněné ustanovení) upravuje tzv. konkurenční doložky v rámci zákonné úpravy smlouvy o obchodním zastoupení.²⁷⁾

Šlo o případ, kdy se ve III. části obchodního zákoníku odkazuje dispozitivním ustanovením na platnost kogentního ustanovení. Tzv. technickou novelou (zákon č. 501/2001 Sb.) byl § 488a zařazen mezi kogentní (viz § 263). Přitom byla doplněna věta: konkurenční doložkou může být omezena činnost prodávajícího.

POZNÁMKY KE SMLOUVĚ O PRODEJI PODNIKU

Závěrem lze uvést některé dílčí náměty de lege ferenda (viz rovněž řada námětů našich dalších autorů),²⁸⁾ přičemž doporučuji ponechání tohoto smluvního typu v obchodním zákoníku.

Ke zvážení je např. doplnění znění obchodního zákoníku pro případ prodeje podniku s nemovitostmi o výslovný text, že projevy účastníků musejí být na téže listině (i když je obecná úprava v § 46 odst. 2 občanského zákoníku).

Otázkou je také, zda by v obchodním zákoníku nemělo být výslovně uvedeno, které závazky (např. závazky k placení daní) nepřecházejí spolu s podnikem na kupujícího. Případně doplnit, že závazky nepřecházejí, pokud tak stanoví zákon; což by bylo mj. i v souladu s úpravou provedenou insolvenčním zákonem.

Smlouvy o prodeji podniku (i všech dalších pojmenovaných smluv v obchodním zákoníku, které mají předepsanou písemnou formu) se týká též námět k vypuštění, příp. ke změně § 272 obchodního zákoníku.

Některá další doporučení pro praxi

Pro praxi doporučuji, aby nemovitosti, které jsou součástí podniku, byly specifikovány v samostatném článku smlouvy o prodeji podniku, přičemž je třeba uvést potřebné a obvyklé náležitosti (včetně práv, která na nich váznou), jež by se jinak uváděly u kupní smlouvy na nemovitosti. Usnadní to komunikaci s pracovníky katastrálních úřadů a vyplývá to rovněž z § 5 odst. 2 obchodního zákoníku.

Z obdobných důvodů pak ve vztahu k průmyslovému vlastnictví doporučuji v samostatném článku smlouvy specifikovat i jednotlivá průmyslová práva a potřebné údaje.

Z ryze praktických důvodů je též vhodné (např. v podobě přílohy ke smlouvě) uvést i přehled vedených soudních sporů (bez sporů o peněžité bagatelní částky) s uvedením případné skutečnosti, že je druhá strana sporu v likvidaci či probíhá insolvenčí řízení.

Při zpeněžování podniku insolvenčním správcem preferujeme prodej podniku jednou smlouvou a tím jeho zachování jako celku, je-li to vzhledem k daným podmínkám možné.

2. Smlouva o nájmu podniku

Tzv. druhá velká novela obchodního zákoníku (harmonizační novela) řadí smlouvu o nájmu podniku mezi tzv. typové (absolutní) obchody (do výčtu § 261 odst. 3 obchodního zákoníku). Přitom vkládá do obchodního zákoníku nová ustanovení (§ 488b až § 488i) věnovaná této smlouvě. Ustanovení § 488b (§ 488b podle § 263 odst. 2 z titulu, že se jedná o základní ustanovení) až § 488e jsou přitom kogentní (uvedené v § 263).

Ustanovení § 263 odst. 2 obchodního zákoníku určuje, že ustanovení, pro která je předepsaná písemná forma, jsou též kogentní. To platí pro zápis licence do příslušných rejstříků (viz poslední věta § 488g odst. 1) a zápis o převzetí věcí (viz poslední věta § 488g odst. 2). Zápisy jsou totiž písemným úkonem. Uvedené platí rovněž o zápisech podle § 488g odst. 3, tj. o zápisech zániku licence a zápisech o předání věcí při skončení nájmu.

ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ

Základní ustanovení tohoto smluvního typu tvoří § 488b, který se člení do čtyř odstavců. Odstavec 1 vymezuje podstatné části smlouvy: "Smlouvou o nájmu podniku se pronajímatel zavazuje přenechat svůj podnik nájemci, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Nájemce se zavazuje zaplatit pronajímateli nájemné." V § 488b odst. 2 se pak určuje: "Ve smlouvě musí být dohodnuta výše nájemného nebo způsob jejího určení." Vedle dostatečného vymezení podniku je tedy podstatnou částí smlouvy rovněž výše nájemného nebo způsob jejího určení.

Dle § 488b odst. 3 musí mít smlouva o nájmu podniku písemnou formu. O otázkách písemné formy této smlouvy platí to, co pro smlouvu o prodeji podniku. Je třeba současně respektovat § 67a obchodního zákoníku.

Harmonizační novelou bylo stanoveno, že smlouva o nájmu podniku nabývá účinnosti zveřejněním podle § 33 odst. 1 obchodního zákoníku. Tzv. technickou novelou pak došlo k úpravě § 488b odst. 4 takto: "Smlouva o nájmu podniku nemůže nabýt účinnosti přede dnem zveřejnění podle § 33 odst. 1." (Toto znění lze považovat za vhodnější, neboť je možné eventuálně dohodnout pozdější dobu účinnosti.) Z textu § 488b odst. 4 obchodního zákoníku plyne, že se pronájem podniku zapisuje (obdobně jako prodej podniku) do obchodního rejstříku. Smlouva o nájmu podniku nebo jeho části se ukládá do sbírky listin [(viz § 38i odst. 1 písm. i)]; to platí rovněž pro oznámení o prodloužení doby nájmu podle § 488f odst. 1 a pro případné listiny prokazující zánik nájmu. Zmiňovaný § 33 odst. 1 byl nicméně harmonizační novelou rovněž novelizován a poté opět novelizován tak, že dnes jeho obsah řeší jinou problematiku než zveřejňování zápisů. Otázku zveřejnění dnes upravuje § 27 odst. 4 obchodního zákoníku: "Rejstříkový soud zveřejní zápis do obchodního rejstříku, jeho změnu či výmaz, jakož i uložení listiny do sbírky listin bez zbytečného odkladu po zápisu, ledaže právní předpis ukládá tuto povinnost někomu jinému..."

V navazujícím § 488c odst. 1 je upraveno: "Podnik nelze přenechat do podnájmu."

NÁJEM PODNIKU A NÁJEMCE

Navrhovatelé zákona zřejmě nechtěli do obchodního zákoníku přepsat (z racionálních důvodů) shodný text z právní úpravy nájemní smlouvy z občanského zákoníku (z jejích obecných ustanovení). Volili proto řešení, které pro smlouvu o nájmu podniku určuje v § 488c odst. 2 (tzv. technickou novelou byl původní § 663 nahrazen § 664): "Nestanoví-li tento zákon jinak, platí pro nájem podniku § 664, § 665 odst. 1, § 667 a § 670 občanského zákoníku."

"Ustanovení odstavce 2 může vyvolávat určité pochybnosti o jeho významu pro vztah úpravy smlouvy o nájmu podniku k ustanovením občanského zákoníku o nájemní smlouvě."²⁹⁾ V souladu s citovaným komentářem (Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M.) se přikláním k názoru, že vyjmenování konkrétních ustanovení občanského zákoníku nevylučuje použití (podle § 1 odst. 2 obchodního zákoníku) i jiných obecných ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (pokud obchodní zákoník danou otázku neupravuje).

Uvedením ustanovení občanského zákoníku v kogentním § 488c je zajištěno, že vyjmenovaná ustanovení smluvní strany nemohou vyloučit dohodou.³⁰⁾

Podle § 488d pak "Nájemcem může být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, jinak je smlouva neplatná." Podmínky stanovené v § 488d jsou kumulativní a musejí být splněny v okamžiku uzavření smlouvy.

Lze dovodit, že se zápis v obchodním rejstříku bude provádět u nájemce; u pronajímatele se zápis bude provádět jen tehdy, jde-li o osobu zapsanou do obchodního rejstříku. Pronajímatelem však nemusí být osoba zapsaná do obchodního rejstříku, nemusí to být ani podnikatel (nezáleží na tom, jak podnik nabyl, může jej například zdědit).

PRÁVA A POVINNOSTI SMLUVNÍCH STRAN

Nájemce je povinen:

- provozovat podnik s odbornou péčí a

- bez souhlasu pronajímatele není oprávněn měnit předmět podnikání provozovaný v pronajatém podniku (§ 488e odst. 1).

Nedomnívám se, že by z tohoto ustanovení vyplývala povinnost podnik nepřetržitě provozovat. Podle mého názoru spočívá uložená povinnost v tom, že je nájemce při provozu podniku povinen odbornou péči vyvíjet.

Ke dni účinnosti smlouvy

"Práva a závazky, které náležejí k pronajatému podniku, přecházejí účinností smlouvy o nájmu podniku na nájemce." Na tom nemohou smluvní strany podle mého názoru nic měnit, a to ani u některých práv a závazků. Platí to rovněž pro práva a povinnosti z pracovněprávních vztahů, jež zákonodárce výslovně zmiňuje. Naopak neuvádí závazky ze smluv o nájmu nebytových prostor, zatímco v § 488e odst. 4 považuje za vhodné řešit režim těchto dvou skupin závazků shodně a závazky ze smluv o nájmu nebytových prostor uvádí tedy přímo (viz dále). Ustanovení § 477 odst. 2 až 4 (o přecházení pohledávek a závazků z úpravy o smlouvě o prodeji podniku) platí obdobně.

V § 488e odst. 2 se dále stanoví: "Pronajímatel ručí za závazky, které náležejí k pronajatému podniku a vznikly před účinností smlouvy."

Následující věta určuje: "Nájemce provozuje pronajatý podnik pod svou firmou" Firmu pronajímatele nelze tedy použít.

Dále je v § 488e odst. 3 upraveno, že se věřitel může domáhat, aby soud prohlásil všechny závazky pronajímatele, které náležejí k pronajatému podniku, za splatné k účinnosti smlouvy o nájmu podniku, jestliže je nájmem podniku ohroženo jejich plnění. Toto ustanovení se jeví z pohledu dlužníka jako velmi přísné, neboť se - vzhledem k tomu, že splatnost závazků nastane k účinnosti smlouvy - může dlužník zřejmě dostávat do prodlení. Není-li toto právo uplatněno do tří měsíců od účinnosti smlouvy o nájmu podniku, zaniká. Lhůta pro uplatnění práva věřitelem je tedy velmi krátká a prekluzivní.

Ke dni skončení nájmu

Navazující § 488e odst. 4 řeší práva a závazky z pracovněprávních vztahů trvajících ke dni skončení nájmu a z trvajících smluv o nájmu nebytových prostor a "ostatních závazků" (jiných závazků než uvedených pracovněprávních a ze smluv o nájmu nebytových prostor):

"Práva a závazky z pracovněprávních vztahů trvajících ke dni skončení nájmu a z trvajících smluv o nájmu nebytových prostor přecházejí na pronajímatele. Ostatní závazky související s pronajatým podnikem se stávají splatnými."

Uvedené ostatní závazky tedy na pronajímatele nepřecházejí a ani zde není stanoveno případné pronajímatelovo ručení. Ustanovení (kogentní) o splatnosti ostatních závazků se může nájemci jevit dosti rigorózní. Zatímco po vzniku nájemní smlouvy se lze splatnosti závazků domáhat soudně, je zde splatnost stanovena přímo ze zákona.

DOBA NÁJMU Ustanovení § 488f je věnováno době nájmu. První odstavec se věnuje smlouvě uzavřené na dobu určitou

: "Není-li dohodnuto něco jiného, prodlužuje se nájem o dobu, na kterou byla uzavřena smlouva o nájmu podniku, a to i opakovaně, jestliže po uplynutí doby, na kterou byla uzavřena smlouva o nájmu podniku, obě strany pokračují v jejím plnění."

Druhý odstavec doplňuje: "Jestliže byla smlouva o nájmu podniku uzavřena na dobu neurčitou, lze ji vypovědět nejpozději šest měsíců před uplynutím účetního období k poslednímu dni účetního období, nestanoví-li smlouva jinou výpovědní lhůtu." Možnost výpovědi tedy nelze smluvně vyloučit, je však možné dohodnout jinou délku výpovědní lhůty. Běh (skončení běhu) výpovědní lhůty lze přitom zřejmě dohodnout i jinak než ve vztahu k poslednímu dni účetního období. Ustanovení o výpovědi ale nevylučuje ukončení smluvního vztahu jinými obecnými způsoby.

DALŠÍ OPRÁVNĚNÍ SMLUVNÍCH STRAN

"Na základě smlouvy o nájmu podniku vzniká nájemci oprávnění užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející pronajímateli a související s pronajatým podnikem v rozsahu, v jakém je toho třeba pro řádné provozování podniku, a to po dobu trvání nájmu. Úhrada za užívání je součástí nájemného. Ustanovení zvláštních právních předpisů o licenční smlouvě a zápisu licence do příslušných rejstříků nejsou dotčena." Přestože citovaný § 488g odst. 1 obchodního zákoníku není uveden mezi kogentními ustanoveními, ustanovení poslední věty nelze, vzhledem ke zvláštním předpisům, měnit dohodou smluvních stran. Výše uvedené oprávnění "užívat" má nájemce jen po dobu nájmu.

Lze předpokládat, že této otázce budou často věnována konkrétní smluvní ujednání. Přitom tam, kde půjde o předměty průmyslového vlastnictví, se bude uzavírat licenční smlouva, a to buď samostatně (v návaznosti na smlouvu o nájmu podniku), anebo v rámci smluvního řešení nájmu podniku. Úhrada za užívání - vzhledem k dispozitivnosti tohoto ustanovení - však může být dohodnuta samostatně, nikoli v rámci nájemného.

"Účinností smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části přechází vlastnické právo ke zboží na skladě, k materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem podniku nebo které slouží k odbytu, na nájemce. K přechodu vlastnictví však dojde jenom tehdy, dohodnou-li strany přiměřenou úplatu za tyto věci v rámci nájemného nebo mimo ně. Strany jsou povinny sepsat zápis o převzetí těchto věcí, ve kterém bude uveden jejich soupis." V citovaném odst. 2 § 488g jde o problematiku věcí určených podle druhu, jejíž řešení by nemělo být smluvně opomenuto ani podceněno při praktickém provádění inventury, kvalifikované přejímky a sepisování zápisů.

Oprávnění podle § 488g odst. 1 zaniká skončením nájmu, případně zápisem zániku licence do příslušné evidence na základě zániku nájmu. Vlastnictví k předmětům uvedeným v § 488g odst. 2 přechází okamžikem skončení nájmu na pronajímatele. Strany jsou povinny sepsat zápis o předání těchto věcí pronajímateli a pronajímatel je povinen uhradit jejich cenu na základě zvláštní dohody (viz § 488g odst. 3). U věcí určených podle druhu se přitom bude jednat často o jiné množství těchto věcí. Platí zde tedy to, co jsem připomněl výše k textu § 488g odst. 2. Text § 488g odst. 3 je tedy jinak formulován než § 488g odst. 2. Formulace v odst. 3 by nasvědčovala přechodu vlastnictví ze zákona. Z poslední věty tohoto odstavce lze však dovodit, že převod vlastnictví je zde zřejmě podmíněn (sepsáním zápisu a uzavřením zvláštní dohody o úhradě).³¹⁾

KONKURENČNÍ DOLOŽKY

Předposlední ustanovení tohoto smluvního typu, tj. § 488h, odkazuje: "Pro nájem podniku nebo jeho části platí obdobně § 672a." Technická novela pak doplnila zákonný text novou větou: "Na dobu trvání nájmu může být konkurenční doložkou omezena činnost pronajímatele; po skončení nájmu může být konkurenční doložkou omezena činnost nájemce."

V § 672a obchodního zákoníku jsou upraveny tzv. konkurenční doložky pro smlouvu o obchodním zastoupení) Podle § 672a lze ve smlouvě o obchodním zastoupení písemně dohodnout, že obchodní zástupce nesmí po stanovenou dobu, nejdéle však dva roky po ukončení smlouvy, na stanoveném území nebo vůči stanovenému okruhu osob na tomto území vykonávat na vlastní nebo na cizí účet činnost, která byla předmětem obchodního zastoupení, nebo jinou činnost, která by měla soutěžní povahu vůči podnikání zastoupeného. Konkurenční doložka odporující těmto uvedeným podmínkám je neplatná.

V případě pochybností může soud konkurenční doložku, která by omezovala zástupce více, než kolik vyžaduje potřebná míra ochrany zastoupeného, omezit nebo prohlásit za neplatnou.³²⁾

ČÁST PODNIKU

Poslední dispozitivní ustanovení, tj. § 488i obchodního zákoníku, zní: "Pro smlouvy, jimiž se pronajímá část podniku tvořící samostatnou organizační složku, platí obdobně § 488b až § 488g." Některá citovaná ustanovení jsou ovšem kogentní. Opakuje se zde tedy známý problém vztahu dispozitivních a kogentních ustanovení (obdobná situace je také u § 487 z právní úpravy smlouvy o prodeji podniku).

Zdá se, že § 488i a § 487 měly být koncipovány např. ve dvou odstavcích tak, aby se dispozitivním ustanovením odkazovalo na ustanovení dispozitivní a kogentním ustanovením na použití kogentních ustanovení. Kogentnost ustanovení, na které se odkazuje, je podle mého názoru třeba respektovat také u nájmu části podniku.

O vymezení části podniku platí to, co je uváděno o části podniku v pojednáních o smlouvě o prodeji podniku. Část podniku je třeba přesně určit.

POZNÁMKY KE SMLOUVĚ O NÁJMU PODNIKU

Zařazení smluvního typu smlouvy o nájmu podniku do obchodního zákoníku bylo třeba přivítat. Přestože bývaly tyto smlouvy v praxi realizovány, vznikaly pochybnosti, jak je provádět³³⁾ a zda byly v souladu s právním řádem, které jsou dnes liché.

Podle části sedmé zákona č. 370/2000 (účinného k 1. 1. 2001), a to podle jeho čl. VIII bodu 11, je stanoveno, že byla-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona uzavřena smlouva o nájmu podniku nebo jeho části, jsou účastníci smlouvy povinni přizpůsobit ji požadavkům tohoto zákona, podat návrh na zápis do obchodního rejstříku a uložit smlouvu do sbírky listin do jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Smlouva o nájmu podniku nebo jeho části musí být schválena valnou hromadou podle tohoto zákona do jednoho roku ode dne jeho účinnosti, jinak zaniká.

Závěrem mohu jen upozornit, že právní úprava je poměrně stručná a konkrétní smluvní řešení by ani tady nemělo být provedeno jen povrchně.³⁴⁾ Lze přitom využít některé náměty uvedené ke kontraktaci smlouvy o prodeji podniku i náměty orientované přímo na smlouvu o nájmu podniku.³⁵⁾

Je přitom třeba mít na zřeteli, že podnik bude ve stavu kontraktace v jiné detailní konzistenci než při ukončení nájmu (viz např. dynamika jednotek věcí podle druhu, který podnik mj. tvoří, tj. dynamiku počtu jednotek vstupních surovin, rozpracovaného zboží, nářadí atd.). V průběhu nájmu se může měnit obrat, výše zisku, počet a struktura zaměstnanců, může se modifikovat okruh dodavatelů a odběratelů, může se modifikovat i sortiment modelů výrobků i cílové trhy.

Poznámky:

¹⁾ Existenci problémových otázek mj. dokumentovala otevřená diskuse na stránkách odborných časopisů - viz Eliáš, K.: Prodej podniku a cenné papíry na řad jako jeho součást, Právní rozhledy č. 8/2001, str. 373-376; Pelikánová, I.: Převod a přechod práv při prodeji podniku podruhé, Právní rozhledy č. 9/2001, str. 426-430 a tam citovaná literatura.

²⁾ Vycházíme a navazujeme na publikaci Marek, K.: Smluvní obchodní právo, Kontrakty, 4. vydání, MU Brno 2008, str. 477, www.law.muni.cz.

³⁾ Kogentní jsou přitom všechna ustanovení, která předepisují povinnou písemnou formu právního úkonu (viz § 263 odst. 2). To platí pro sepsání zápisu podle § 483 odst. 1 obchodního zákoníku.

⁴⁾ Stále platí, že de lege ferenda lze § 272 obchodního zákoníku ze zákona vypustit, čímž by podle našeho mínění došlo ke zlepšení situace. Použila by se potom totiž podle § 1 odst. 2 obchodního zákoníku úprava občanskoprávní a smlouva v písemné formě by mohla být měněna jen písemně. Případně by bylo možné dosavadní text § 272 odst. 2 obchodního zákoníku upravit tak, aby se vztahoval jen na situace, kdy si písemnou formu strany zvolily (kdy nebyla zákonem předepsána).

⁵⁾ K dřívějším podstatným částem smlouvy (i jiným otázkám smlouvy o prodeji podniku) viz zejména Eliáš, K. a kol.: Kurs obchodního práva, Obchodní závazky, Cenné papíry, Praha, C. H. Beck 1996, str. 228, ve 2. vydání 1999, str. 234 a násl.; Eliáš, K.: Obchodní zákoník, Praktické poznámkové vydání s výběrem judikatury od roku 1900, Praha, Linde Praha 1998, str. 521 a násl.; Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 291 a násl.; Plíva, S.: Smlouva o prodeji podniku, text z tzv. Karlovarských právnických dnů ze dne 22. 11. 1994 v Praze; Štenglová, I.; Plíva, S.; Tomsa, M.: Obchodní zákoník - komentář, 4. vydání, Praha, C. H. Beck 1996, str. 570, 5. vydání 1998, str. 804 a násl., 6. vydání 2001, str. 1291 a násl., a v dalších vydáních tohoto komentáře. K současným podstatným částem smlouvy o prodeji podniku a dalším otázkám viz mj. Štenglová, I.; Plíva, S.; Tomsa, M.: Obchodní zákoník, Komentář, 10. podstatně rozšířené vydání, C. H. Beck 2005, str. 1187 a násl; Dědič, J. a kol.: Obchodní zákoník, Komentář, Polygon 2002, str. 3474 a násl.

⁶⁾ Štenglová, I.; Plíva, S.; Tomsa, M.: Obchodní zákoník, Komentář, C. H. Beck, 6. vydání 2001, str. 1292, a v dalších vydáních tohoto komentáře.

⁷⁾ K těmto otázkám viz např. Dědič, J.: K některým problémům ze smluv o prodeji podniku, Právní praxe, 1993, č. 2, str. 105; Kopáč, L.; Švestka, J.: Smlouva o prodeji podniku a právní nástupnictví u smlouvy o nájmu nebytových prostor, Právní rozhledy, 1994, č. 1, str. 8 a násl.; Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 291 a násl.

⁸⁾ Helešicová, J.: K postavení věřitele, Právní rádce, 1999, č. 5, str. 34.

⁹⁾ Viz Eliáš, K.: Neúčinnost dlužníkovy účasti na založení společnosti, Právní rozhledy, 1999, č. 4, str. 176-180.

¹⁰⁾ Viz např. Brandýs, J.: Ještě k převodu či přechodu ochranných známek, Průmyslové vlastnictví, 1993, č. 4, str. 133; Kopáč, L.: Obchodní kontrakty, II. díl, Praha, Prospektrum 1994, str. 454.

¹¹⁾ V současné době je v platnosti jiný zákon o označení původu, než platil v době vydání rozhodnutí. To však na podstatě práva na označení původu v tomto směru nic nemění.

¹²⁾ K tomu viz mj. Jouza, L.: Chcete koupit podnik?, Moderní řízení, 1993, č. 7, str. 83 a násl.

¹³⁾ K dřívější právní úpravě této otázky viz Eliáš, K. a kol.: Kurs obchodního práva, Obchodní závazky, Cenné papíry, Praha, C. H. Beck 1996, str. 230; Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 320 a násl.; Tomsa, M., Macek, J.: Převod obchodního jména při změně majitele podniku, Hospodářské noviny z 1. 12. 1993, str. 13.

¹⁴⁾ K nové právní úpravě obchodní firmy a souvisejícím otázkám viz Pelikánová, I.: Dodatky k obchodnímu jménu, Právní zpravodaj č. 3/2001, str. 3.

¹⁵⁾ Dřívější právní úpravu uvádíme pro eventuální potřebu posouzení dříve uzavřených smluv.

¹⁶⁾ Viz Dědič, J.: K některým problémům ze smluv o prodeji podniku, Právní praxe, 1993, č. 2, str. 104; Eliáš, K.: Obchodní zákoník, Praktické poznámkové vydání s výběrem judikatury od roku 1900, Praha, Linde Praha 1998, str. 526-528; Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 481-482.

¹⁷⁾ Citace ze sbírky Vážný uvádíme podle Eliáš, K.: Obchodní zákoník, 2. přepracované a rozšířené vydání, Linde Praha, 1998, str. 1059.

¹⁸⁾ Viz zákon o cenách, v němž byl oceňování podniku věnován § 24; z literatury viz např. Lochmanová, L.: Smlouva o prodeji podniku, Právní rádce č. 6/2005, příloha, str. IV-V.

¹⁹⁾ K těmto otázkám viz Baudyš, P.: Význam zápisů v katastru nemovitostí, Právní rádce, 1996, č. 3, str. 20; Kuba, B.: Katastr a správní poplatky, Daňová a hospodářská kartotéka, 1995, č. 24, str. 399; Olivová, K.: Vklad práva k nemovitostem do katastru nemovitostí, Právo a podnikání, 1996, č. 4, str. 11; Pelikánová, I. a kol.: Obchodní právo, II. díl, Praha, CODEX 1993, str. 264 a násl., ve 2. přepracovaném vydání 1998, str. 350 a násl.; Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 326-332.

²⁰⁾ Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 333-334.

²¹⁾ Barešová, E., Baudyš, P.: Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, komentář, Praha, C. H. BECK 1996, str. 268.

²²⁾ Viz Kopáč, L.; Švestka, J.: K některým následkům odstoupení od smlouvy o prodeji podniku, Právní rozhledy 1997, č. 2, str. 334-338.

²³⁾ K tomu viz mj. Eliáš, K. a kol.: Kurs obchodního práva, Obchodní závazky, Cenné papíry, Praha, C. H. BECK 1996, str. 228; Stuna, S.: Smlouva o prodeji podniku, Českomoravský Profit, 1994, č. 25, str. 10.

²⁴⁾ Za prospěšné považuji stanovisko uveřejněné (v souvislosti s privatizací) v časopisu Právní praxe v podnikání č. 4/1997, str. 21: "Při převodu podniku v majetku státu na jiné osoby podle zákona č. 92/1991 Sb. dochází vždy zároveň s prodejem podniku také k přechodu práv a povinností ze závazkových vztahů na nového nabyvatele, a to v celém rozsahu. Je-li takto převáděna pouze část podniku, dojde k převodu práv a povinností z těchto závazkových vztahů, které se části podniku týkaly a souvisely s její hospodářskou činností."

²⁵⁾ K těmto otázkám viz zejména Dědič, J.: K některým problémům ze smluv o prodeji podniku, Právní praxe, 1993, č. 2, str. 105.

²⁶⁾ Viz též Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku, 4. díl, Praha, Linde Praha 1997, str. 340-342.

²⁷⁾ Blíže viz mj. Marek, K.: Smlouva o zprostředkování a smlouva o obchodním zastoupení in Obchodněprávní smlouvy, 5. vydání, MU Brno 2004, a z literatury tam uvedené.

²⁸⁾ K obecnějším i konkrétnějším námětům viz např. citovaný komentář k obchodnímu zákoníku prof. I. Pelikánové; Husár, J.: Obchodné záväzky a obchody, sborník č. 32, Vzájemné ovlivňování komunitární úpravy a českého a slovenského obchodního práva na pozadí procesu jejich reforem, UK Praha, 2007, str. 139-147; Husár, J.: Právna regulácia ingerencie verejnej moci do podnikania, EQUILIBRIA Košice 2007, str. 198-207; Suchoža, J.; Babčák, V.; Husár, J. a kol.: Obchodný zákonník, komentár, EUROUNION Bratislava, 2007; Suchoža, J.: Slovenské obchodné právo, PF UMB, Banská Bystrica, 1998; Suchoža, J.: Úvahy o dimenziách obchodných záväzkov, in Pocta Miloši Tomsovi, vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, Plzeň 2006, str. 374-380; Patakyová, M.; Ďurica, M.; Moravčíková, A. a kol.: Obchodný zákonník, komentár, C. H. Beck, 1. vydání, 2006; Patakyová, M.; Moravčíková, A.: Obchodný zákonník, Ekonomický a právny poradca podnikatel'a, č. 5-6/2002; Mamojka, M.: Zmluvný systém obchodného práva rekodifikácia Občianskeho zákonníka, In: K návrhu slovenského Občianskeho zákonníka, VO PF UK, Bratislava 1999.

²⁹⁾ Štenglová, I.; Plíva, S.; Tomsa, M.: Obchodní zákoník, Komentář, C. H. Beck, 6. vydání, 2001, str. 1311, a v dalších vydáních tohoto komentáře.

³⁰⁾ Tamtéž.

³¹⁾ Štenglová, I.; Plíva, S.; Tomsa, M.: Obchodní zákoník, Komentář, C. H. Beck, 6. vydání, 2001, str. 1319 a v dalších vydáních tohoto komentáře.

³²⁾ Blíže viz literaturu v pozn. 27.

³³⁾ Švejda, M.; Žabenská, S.: Problematika nájmu podniku, Bulletin advokacie, 3/1999.

³⁴⁾ Viz Tobeš, Z.: Smlouva o nájmu podniku, Právní rádce č. 10/2001, str. 29-31.

³⁵⁾ Reschová, K.: Smlouva o nájmu podniku, Právní rádce č. 7/2005, příloha, str. I-VII.