Žaloba o vyklizení bytu a zajištění bytové náhrady

Obvykle se žalobce domáhá vyklizení bytu proti dosavadnímu nájemci bytu v rámci podané žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Pronajímatel je totiž oprávněn vypovědět smlouvu o nájmu bytu jedině ze zákona taxativně vymezených důvodů¹⁾ a s přivolením soudu. Výpověď nájemní smlouvy je hmotněprávním úkonem a musí být doručena nájemci. To ovšem nevylučuje, aby pronajímatel jako žalobce výpověď z nájmu bytu začlenil do žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, kterou soud nájemci jako žalovanému doručuje.

V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Jinak je výpověď neplatná a soud je nucen žalobu obsahující neplatnou výpověď zamítnout. Přivolí-li soud rozsudkem k výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní poměr skončí. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Soud současně též rozhodne, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty.²⁾

Má-li nájemce právo na bytovou náhradu,³⁾ rozhodne soud, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění náhradního bytu, a stačí-li poskytnutí náhradního ubytování, do 15 dnů po zajištění náhradního ubytování. Pro případ uložení povinnosti byt vyklidit na základě rozhodnutí o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu, je právní úprava obsažená v obč. zákoníku ohledně zajištění bytové náhrady komplexní.

Obdobně je problém bytové náhrady upraven pro případ zrušení společného nájmu manželů, kdy se rovněž ukládá jednomu z rozvedených manželů v rámci rozhodnutí o zrušení společného nájmu byt vyklidit po zajištění bytové náhrady. V uvedených věcech nevznikají většinou pochybnosti, zda vázat vyklizení bytu na zajištění bytové náhrady, či nikoliv, což nevylučuje vznik zajímavých otázek v souvislosti s vymezením jednotlivých bytových náhrad.⁴⁾

Soud však neukládá povinnost vyklidit byt pouze v rámci rozhodnutí o přivolení k výpovědi z nájmu bytu nebo v rámci rozhodnutí o zrušení společného nájmu manželů. Žalobou o vyklizení bytu se lze domáhat ochrany vlastnického práva ve smyslu § 126 obč. zákoníku jako žalobou vindikační proti osobám, jejichž nájemní či jiné právo byt užívat zaniklo jinak než výpovědí nájemní smlouvy nebo zrušením společného nájmu manželů, nebo proti osobám, jejichž nájemní právo či jiné právo byt užívat platně nevzniklo.

Je-li ovšem právní úprava zajišťování bytových náhrad v souvislosti s přivolením k výpovědi z nájmu bytu a se zrušením společného nájmu manželů komplexní, to není zákonem v souvislosti s vyklizením bytu z jiných důvodů výslovně řešeno vůbec. Nelze pak ze samotného zákona jednoznačně dovodit, může-li být vlastnické právo v těchto ostatních případech omezováno tím, že soud bude ochranu vlastnického práva ve smyslu § 126 obč. zákoníku vázat na zajištění bytové náhrady tomu, kdo byt ze zrušeného právního důvodu nebo bez právního důvodu užívá.

Ode dne 1. ledna. 1992, kdy nabyl účinnosti zákon č. 509/1991 Sb., jímž byl novelizován občanský zákoník, je rozhodování o bytové náhradě při vyklizení bytu nikoliv rozhodováním o lhůtě k plnění, ale o věci samé,⁵⁾ což má dopad mj. na posouzení přípustnosti dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, kterým byl rozsudek prvoinstančního soudu o vyklizení bytu bez bytové náhrady změněn na vyklizení bytu s bytovou náhradou, či naopak.

Při rozhodování dovolacího soudu se poté v případě úspěchu dovolatele brojícího proti výroku o bytové náhradě uplatní zásada nedělitelnosti výroků o vyklizení bytu a o bytové náhradě, dle níž výrok o vyklizení bytu nemůže samostatně nabýt právní moci.⁶⁾

Odpírá-li soud žalobci právo na soudní rozhodnutí, jímž by bylo žalovanému uloženo vyklidit byt ve lhůtě počítané již od právní moci rozhodnutí, jde o rozhodování v jisté vazbě na zákonnou úpravu bytové náhrady ve smyslu § 712 obč. zákoníku. Tyto spory je proto třeba přiřadit k těm, pro něž platí, že z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky, neboť jsou ovládány potřebou umožnit soudu, aby přizpůsobil rozhodnutí hmotněprávní úpravě, když by tomu jinak procesní návrhy účastníků bránily.⁷⁾ Proto může soud rozhodnout o vyklizení bytu po zajištění bytové náhrady, i když se žalobce domáhá vyklizení bytu bez bytové náhrady, aniž by byl nucen žalobu s ohledem na důvody pro přiznání bytové náhrady zamítnout.

Judikatura zabývající se možností omezení výkonu vlastnického práva tím, že vyklizení bytu bude vázáno na zajištění bytové náhrady, prošla určitým vývojem, který vyústil v rozhodnutí NS ČR (velký senát) sp. zn. 31 Cdo 1096/2000 ze dne 14. 11. 2002.⁸⁾ Ještě před podrobnějším rozborem právního názoru obsaženého v uvedeném rozhodnutí je ovšem třeba nahlédnout problematiku omezení výkonu vlastnického práva vázáním povinnosti vyklidit byt na zajištění bytové náhrady z širšího pohledu.
Ochrana vlastnického práva a ochrana práva na bydlení

Právo pokojně užívat vlastní majetek náleží mezi lidská práva a základní svobody zaručené Listinou základních práv a svobod i Úmluvou o ochraně lidských práv a základních svobod. Ve vymezených případech, kdy se vlastník jako žalobce domáhá proti žalovanému podle § 126 obč. zákoníku vyklizení bytu, nelze ovšem přehlédnout kolizi mezi ochranou vlastnického práva a ochranou práva na bydlení, které vychází zejména z Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech⁹⁾ a dále je rovněž zakotveno v Evropské sociální chartě.¹⁰⁾

Lze proto dovodit, že ještě než soud aplikující § 126 obč. zákoníku poskytne ochranu vlastníkovi, musí se nutně zabývat možnou kolizí práva na ochranu vlastnictví s právem na bydlení, tj. otázkou, zda omezit výkon vlastnického práva tím, že bude vázat vyklizení bytu na zajištění bytové náhrady ve prospěch toho, jehož právo užívat byt zaniklo, nebo nebylo vůbec dáno. V této souvislosti však nelze možnost omezení výkonu vlastnického práva dovodit bez dalšího z mezinárodní právní úpravou zaručeného práva na bydlení, které není zakotveno jako právo absolutní působící erga omnes.

Úprava práva na bydlení je naopak pojata v citovaných pramenech mezinárodního práva veřejného jako protiklad závazku státu podniknout odpovídající kroky, aby bylo právo na bydlení zajištěno. Zavazuje-li se tedy stát podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života takovými prostředky, jako je mj. poskytování bydlení pro rodiny, nelze z toho dovodit bez dalšího povinnost vlastníka bytu zajistit bydlení osobám, které v jeho bytě bydlí ze zrušeného právního důvodu nebo bez právního důvodu.

Vlastnické právo lze omezit výjimečně zákonem a takové omezení musí respektovat zásadu, podle níž vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.¹¹⁾ Omezit výkon vlastnického práva tedy soud není oprávněn, aniž by shledal pro takový postup oporu v konkrétním zákonném ustanovení. Teprve poté, kdy bude jeho postup vycházet z řádné aplikace zákonného ustanovení, prostřednictvím kterého se sleduje ochrana práva na bydlení, lze přistoupit k posouzení, není-li taková aplikace zákonného ustanovení v rozporu s ustanoveními zabezpečujícími ústavně zaručené právo na ochranu vlastnictví.

V úvahu připadajícími zákonnými ustanoveními, jejichž aplikací soud při rozhodování o vyklizení bytu může za splnění daných předpokladů omezit výkon vlastnického práva, jsou podle stávající judikatury § 853 obč. zákoníku s odkazem na analogickou aplikaci § 712 obč. zákoníku a dále § 3 obč. zákoníku.¹²⁾

Obecně lze případ kolize dvou různých práv zaručených v ústavněprávní rovině řešit s přihlédnutím k právním názorům vyjádřeným konstantní judikaturou Ústavního soudu.¹³⁾ Základní je v této souvislosti maxima, podle které základní právo či svobodu lze omezit pouze v zájmu jiného základního práva či svobody. Při posuzování možnosti omezení základního práva či svobody ve prospěch jiného základního práva, resp. svobody lze stanovit tyto podmínky, za jejichž splnění má prioritu jedno základní právo či svoboda. První podmínkou je jejich vzájemné poměřování, druhou je požadavek šetření podstaty a smyslu omezovaného základního práva, resp. svobody (čl. 4 odst. 4 Listiny).

Vzájemné poměřování ve vzájemné kolizi stojících základních práv a svobod spočívá ve vhodnosti, zdali institut, omezující určité základní právo, umožňuje dosáhnout sledovaný cíl (ochranu jiného základního práva), dále v poměřování potřebnosti spočívající v porovnávání legislativního prostředku omezujícího základní právo, resp. svobodu s jinými opatřeními umožňujícími dosáhnout stejného cíle, avšak nedotýkajícími se základních práv a svobod a v porovnání závažnosti obou v kolizi stojících základních práv.¹⁴⁾

V daném případě kolize práva na ochranu vlastnictví a práva na bydlení spočívá kritérium vhodnosti v posouzení, zda zákonné ustanovení, které představuje omezení výkonu vlastnického práva, umožňuje dosáhnout sledovaný cíl (ochranu práva na bydlení). Dalším kritériem je posouzení, zda by právo na bydlení nemohlo být zaručeno v konkrétním případě vhodnějším způsobem, než prostřednictvím aplikace zákonného ustanovení omezujícího výkon vlastnického práva. Konečně je třeba se zabývat porovnáním závažnosti v kolizi stojících základních práv.

Ochrana vlastnického práva a analogická aplikace § 712 obč. zákoníku

Z § 712 obč. zákoníku vyplývá, že nárok na bytovou náhradu vzniká zásadně za předpokladu zániku práva nájmu bytu. To však nevylučuje, aby bytová náhrada příslušela, byl-li byt užíván na základě jiného neodvozeného právního důvodu, jestliže právní úprava takového důvodu užívání bytu na podmínky vyklizení bytu při řádném zániku důvodu užívání nepamatuje.

Při nedostatku výslovné úpravy je třeba použít ustanovení občanského zákoníku, které upravuje právní vztahy svým obsahem a účelem nejbližší,¹⁵⁾ tedy § 712 obč. zákoníku upravující nárok na bytovou náhradu při zániku práva nájmu bytu. Příkladem právního důvodu užívání bytu obdobného nájemnímu právu je užívání bytu jedním ze spoluvlastníků nemovitosti na základě rozhodnutí většiny spoluvlastníků.

Dojde-li tedy následným rozhodnutím spoluvlastníků k zániku řádně založeného neodvozeného práva byt užívat, neboť ostatní spoluvlastníci rozhodnou v rámci hospodaření s nemovitostí o jiném využití bytu, je analogická aplikace právní úpravy bytových náhrad přípustná.¹⁶⁾ Neodvozené právo užívat byt nemusí vycházet jedině z právní úpravy obsažené v občanském zákoníku. Analogické použití § 712 obč. zákoníku je namístě i v případě, bylo-li zaniklé právo užívat byt odvozováno z rodinněprávního vztahu.¹⁷⁾

Při analogickém použití § 712 obč. zákoníku je třeba na všechny obdobné případy aplikovat přiměřeně ustanovení o bytových náhradách. Žalovaný nemusí tvrdit a namítat, že by bez zajištění bytové náhrady neměl kde bydlet, a že by tento důsledek se jevil v dané věci jako nepřiměřeně tvrdý a nespravedlivý. V případech zániku neodvozeného užívacího práva obdobného nájemnímu právu, kdy je odůvodněna analogická aplikace ustanovení o bytových náhradách, je odepření bytové náhrady možné výjimečně jedině tehdy, prokáže-li žalobce rozpor přiznání bytové náhrady s dobrými mravy. Tato procesní situace je pro uživatele bytu, který má byt vyklidit, výhodnější a naopak představuje podstatné omezení výkonu vlastnického práva toho, kdo se vyklizení bytu domáhá.

Ochrana vlastnického práva a aplikace § 3 obč. zákoníku

Jinak tomu však je, jestliže žalovaný užívá byt z odvozeného práva (např. souhlas rodičů bývalé manželky). V těchto případech je analogická aplikace právní úpravy bytových náhrad zcela vyloučena.¹⁸⁾ Nepřiměřenou tvrdost, jež by v obdobných situacích mohla vzniknout realizací práva na vyklizení nemovitosti, lze zmírnit jedině omezením výkonu vlastnického práva postupem podle § 3 odst. 1 obč. zákoníku.

Aplikace § 3 obč. zákoníku je samozřejmě omezena předpokladem, že žalovaný doloží odpovídajícími skutkovými tvrzeními a důkazy rozpor výkonu vlastnického práva žalobce s dobrými mravy. Soud, který správně dospěje k závěru o nepřípustnosti analogické aplikace § 712 obč. zákoníku v případě vyklizení bytu tím, kdo jej užíval pouze na základě odvozeného práva, je povinen soulad výkonu vlastnického práva s dobrými mravy přezkoumat, jinak tím odpírá žalovanému právo na soudní ochranu.¹⁹⁾

Současná judikatura zabezpečuje ochranu práva na bydlení rovněž tím, že poskytuje výjimečně možnost omezení výkonu vlastnického práva s ohledem na dobré mravy v případech, kdy dochází k užívání bytu z právního důvodu, který odpadl, z neplatného právního důvodu nebo bez právního důvodu.

V této souvislosti je významný právní názor, podle nějž rozhodnutí o uložení povinnosti vyklidit byt vázané na zajištění bytové náhrady není rozhodnutím, jímž by soud konstituoval ve prospěch uživatele bytu nové právo, nýbrž rozhodnutím, jímž soud omezuje výkon vlastnického práva, když odepírá vlastníkovi vyklizení bytu ve lhůtě běžící od právní moci rozsudku. Uvedený právní názor tak otevírá cestu k aplikaci § 3 obč. zákoníku ve věcech vyklizení bytu v otázce přiznání bytové náhrady v případech, kdy nepřichází v úvahu ani analogická aplikace § 712 obč. zákoníku.

Závěr o výjimečném vyhovění žalobě za předpokladu přiznání bytové náhrady musí být odůvodněn jak závažnými důvody na straně toho, kdo má byt vyklidit (např. jeho rodinnými a sociálními poměry, délkou užívání bytu apod.), tak na straně toho, kdo se vyklizení bytu domáhá, resp. doložením, že lze spravedlivě požadovat, aby se ochrana jeho práva takto podmínila a odložila. Okolnost, že ten, kdo má byt vyklidit, v bytě dlouhodobě bydlí v přesvědčení, že mu svědčí platný titul bydlení, a na jehož straně důvody nedostatku příslušného titulu nespočívají, nemůže být mezi těmito závažnými důvody opomenuta.²⁰⁾

Uvedené právní závěry o přípustnosti a podmínkách výjimečné aplikace § 3 obč. zákoníku za účelem omezení výkonu vlastnického práva odepřením rozhodnutí o vyklizení bytu ve lhůtě počítané od právní moci rozsudku jsou shrnuty v rozhodnutí NS ČR publikovaném jako Rc 59/2003. Tento rozsudek potvrzuje závěry uvedené v rozhodnutí Rc 5/2001 o povaze rozhodnutí, jímž soud odpírá vlastníkovi výkon vlastnického práva uložením povinnosti zajistit bytovou náhradu.

Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy, jimiž se rozumí souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihujíce podstatné historické tendence jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních. Z toho, má-li být odepřen výkon práva, vyplývá, že odpovídající úsudek soudu musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a že musí současně přesvědčivě dokládat, že tato zjištění dovolují závěr o rozporu výkonu práva s dobrými mravy.²¹⁾

Rozsudek NS ČR publikovaný jako Rc 59/2003 lze chápat jako završení dřívější judikatury, která se vyvíjela již od 80. let minulého století. Ačkoliv tento judikát pouze odkazuje na předchozí rozhodnutí a přejímá dřívější právní názory, má svůj význam ohledně sjednocení rozhodovací praxe jednotlivých senátů NS ČR a zakotvuje tak do právního řádu v širším pojetí právní jistotu účastníků ve věci vymezení podmínek pro přiznání bytové náhrady tehdy, je-li byt užíván bez právního důvodu.

Před rozhodnutím o vyklizení bytu je nezbytné posoudit povahu věci, je-li přípustná analogická aplikace ustanovení občanského zákoníku o bytových náhradách, či nikoliv. Nepřipadá-li rozhodnutí o bytové náhradě podle § 712 obč. zákoníku v úvahu, je nutné řešit věc s ohledem na § 3 obč. zákoníku v intencích právního názoru shrnutého v rozhodnutí publikovaném jako Rc 59/2003.

Omezení vlastnického práva pro rozpor jeho výkonu s dobrými mravy připadá v úvahu pouze výjimečně po předchozím důkladném zjištění skutkových okolností týkajících se rozporu výkonu práv s dobrými mravy na straně obou účastníků.

Poznámky:

¹⁾ Ust. § 711 odst. 1 obč. zákoníku.

²⁾ Ust. § 711 odst. 2 obč. zákoníku.

³⁾ Viz § 712 obč. zákoníku.

⁴⁾ Viz např. Rc 46/2002.

⁵⁾ Srov. Rc 28/1993.

⁶⁾ Srov. Rc 29/1993 nebo Rc 55/1998.

⁷⁾ Rc 59/2003.

⁸⁾ Čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech (č. 120/1976 Sb.).

⁹⁾ Čl. 16 Evropské sociální charty (č. 14/2000 Sb.m.s.).

¹⁰⁾ Viz nález Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 190/94 ze dne 20. 12. 1995 a nález sp. zn. I ÚS 505/99 ze dne 7. 2. 2001.

¹¹⁾ Viz Rc 16/1997.

¹²⁾ Viz nález Ústavního soudu č. 214/1994 Sb.

¹³⁾ Viz pozn. č. 13.

¹⁴⁾ Ust. § 853 obč. zákoníku.

¹⁵⁾ Viz Rc 22/1999.

¹⁶⁾ Viz rozsudek NS ČR sp. zn. 22Cdo 614/2001 ze dne 2. 9. 2002.

¹⁷⁾ Viz rozsudek NS ČR sp. zn. 3Cdon 131/96 ze dne 28. 5. 1998, Soudní judikatura č. 23/1998, s.543.

¹⁸⁾ Viz nález Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 14/99 ze dne 4. 8. 1999.

¹⁹⁾ Viz Rc 5/2001.

²⁰⁾ Viz Rc 59/2003.

²¹⁾ Viz Rc 59/2003.

Vít Pejšek
advokát, Hradec Králové