Jde o věcná břemena: problematiku, které nebyla v minulosti věnována patřičná pozornost.

Zřízení věcného břemene se ve smlouvách odbývalo obecnou a neurčitou formulkou nejasného obsahu. Vzhledem k této skutečnosti se začínají v současnosti množit případy soudních sporů, v nichž podstatou pře je rozsah oprávnění, které svědčí ve prospěch oprávněných, a rozsah omezení vlastnického práva k zatížené nemovitosti.

Jedním z mnoha problémů je i otázka, zda může na základě práva svědčícího vlastníku určité nemovitosti užívat zatížený pozemek odvozeně i osoba odlišná od vlastníka oprávněné nemovitosti.

OSOBY OPRÁVNĚNÉ K VÝKONU PRÁV VYPLÝVAJÍCÍCH Z VĚCNÉHO BŘEMENE

Dle § 151n odst. 1 občanského zákoníku jsou práva odpovídající věcným břemenům spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti nebo patří určité osobě. Pokud by se použil striktní jazykový výklad tohoto ustanovení, byla by výše uvedená otázka zcela zbytečná. Jednoznačně by se nabízela odpověď, že oprávněnou osobou je pouze a výlučně vlastník nemovitosti, s jejímž vlastnictvím je právo odpovídající věcnému břemenu spojeno. Ale co například rodinní příslušníci vlastníků panující nemovitosti, případně jejich návštěvy? Je tedy nutné na tomto místě podotknout, že praxe se nekloní k výše uvedenému úzkému vymezení osob oprávněných k výkonu práv vyplývajících z věcného břemene a rozšiřuje jejich okruh o výše uvedené rodinné příslušníky či návštěvy. Bez takového výkladu by řada věcných břemen ztratila zcela na významu.

A jak tomu bude se zaměstnanci vlastníků? Zřejmě i tady je nutné připustit možnost rozšíření okruhu osob, které jsou oprávněny vykonávat práva odpovídající věcnému břemenu. V případě, že by vlastníkem panující nemovitosti byla právnická osoba, bylo by jinak velice těžké představit si výkon tohoto oprávnění, zvláště v případě, že panující nemovitost by sloužila k podnikatelské činnosti.

Mohou však právo odpovídající věcnému břemenu vykonávat také nájemci a podnájemci panující nemovitosti? Na tuto otázku již není tak snadné jednoznačně odpovědět. O tom svědčí i několik soudních sporů z prvorepublikového období i ze současné doby, které se týkaly této otázky. Je téměř zarážející, s jakou jednotností všechny soudy rozhodovaly.

Například ve výroku rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR č.j. Rv I 1481/25 ze dne 30. 3. 1926 je uvedeno, že soudně přiznaná služebnost cesty opravňuje i k používání pro pozemky pachtované, leč by šlo o nepřípustné rozšiřování služebnosti. Z obsahu výroku jednoznačně vyplývá, že soud při posuzování rozhodných skutečností došel k názoru, že současně s přenecháním výkonu některých vlastnických práv vlastníkem pachtýřovi dochází i k přenesení oprávnění spojených s vlastnictvím statku panujícího na pachtýře jako dočasného vykonavatele některých oprávnění vyplývajících z vlastnictví statku panujícího jako jeho oprávněného držitele.

Obdobným problémem se zabýval i Najvyšší súd SSR ve svém stanovisku č. j. CPJ 67/84 ze dne 23. května 1985. V něm je uvedeno, že od návrhů na určení existence věcného břemene nebo od návrhů na omezení, případně zrušení věcného břemene, které mohou podat pouze subjekty práv a povinností z věcného břemene, ať už na straně povinného nebo oprávněného, je nutné odlišovat návrhy, ve kterých se navrhovatelé dožadují ochrany práva odpovídajícího věcnému břemenu. V druhém z uváděných případů mohou návrh úspěšně podat nejen vlastníci, případně osobní uživatelé, ale i ti, kteří svá práva užívat nemovitost, s kterou je spojeno právo z věcného břemene, odvozují od subjektů tohoto práva. Ochrana jejich práv vyplývá z § 4 občanského zákoníku, které zásadně zabezpečuje možnost soudní ochrany všude tam, kde je v občanskoprávních vztazích ohroženo nebo narušeno právo. Předmětem této ochrany jsou nepochybně i práva odpovídající věcným břemenům. Ochrana práv odpovídajících věcnému břemenu, vykonávaných oprávněnými držiteli, je podobná jako u vlastníků a osobních uživatelů nemovitostí.

Také v tomto stanovisku je zastáván názor, že proti zasahování do výkonu práv odpovídajících věcnému břemenu se může domáhat soudní ochrany i "pouhý" oprávněný držitel (například nájemce).

ROZHODNUTÍ ZE SOUČASNOSTI

V souvislosti s výše uvedenou otázkou mne nedávno zaujalo jedno rozhodnutí Okresního soudu ve Strakonicích a v návaznosti na ně pak rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích.1)

Mezi vlastníkem budovy jako nemovitosti oprávněné z věcného břemene a vlastníkem sousedního pozemku jako nemovitosti povinné z věcného břemene byla uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene. Ve smlouvě bylo uvedeno, že vlastníci budovy jsou oprávněni chodit přes sousední pozemek v rozsahu vymezeném geometrickým plánem. Věcné břemeno bylo zřízeno jako věcné břemeno "in rem". Oprávnění tedy svědčí ve prospěch každého vlastníka oprávněné nemovitosti a nikoliv ve prospěch určité konkrétní osoby. Ve zmíněné budově bylo několik nájemních bytů. Již v době uzavření smlouvy byly tyto byty užívány nájemníky na základě řádných nájemních smluv.

Předmětem výše zmíněného soudního řízení byla žaloba vlastníka sousedící parcely zatížené věcným břemenem, kterou se domáhal, aby žalovaný jako vlastník budovy byl povinen zdržet se zásahů do vlastnického práva žalobce k sousedícímu pozemku užíváním tohoto pozemku osobami odlišnými od vlastníka budovy oprávněné z věcného břemene.

Žalobce v průběhu řízení upřesnil, že dle jeho názoru problém nespočívá v tom, že by žalovaný jako vlastník budovy oprávněné z věcného břemene užíval zatíženou nemovitost, resp., že by ji užívali jeho rodinní příslušníci, nýbrž spočívá v tom, že zatíženou nemovitost ve vlastnictví žalobce užívají nájemci nájemních bytů v oprávněné budově. Žalobce dovozoval, že tito nájemci nemají žádné právo užívat zatíženou nemovitost, neboť zřízené věcné břemeno svědčí pouze ve prospěch vlastníka oprávněné nemovitosti. Proto navrhoval, aby žalovaný učinil taková opatření, aby uživatelé jeho domu nerušili výkon vlastnického práva žalobce.

Žalovaný vlastník oprávněné budovy naopak tvrdil, že nájemci mají odvozený právní důvod k výkonu práva vyplývajícího z věcného břemene, přičemž toto své oprávnění odvozují od oprávnění pronajímatele, tedy vlastníka oprávněné nemovitosti.

Soud při svém rozhodování vycházel z předpokladu, že skutečně je nájemní právo právem odvozeným od práva vlastnického, neboť na základě smlouvy vlastník věci přenechává jiné osobě za úplatu své oprávnění věc užívat, případně brát užitky. Dále vycházel z předpokladu, že okruh osob, které jsou oprávněny užívat cizí nemovitost na základě smlouvy o zřízení věcného břemene "in rem", zahrnuje daleko větší množství osob než pouze vlastníky oprávněné nemovitosti. Může jít například o příbuzné vlastníků panující nemovitosti, zaměstnance vlastníků, další osoby, které odvozují svůj právní důvod k užívaní panující nemovitosti od vlastníků nemovitosti panující (např. nájemci, podnájemci apod.). Dle názoru soudu může jít také o návštěvy vlastníků panující nemovitosti, případně s ohledem na konkrétní okolnosti jiných případů i o další osoby, které mohou užívat věcným břemenem zatíženou nemovitost, aniž by věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch těchto osob či aniž by tyto osoby byly vlastníky panující nemovitosti.

Vzhledem k výše uvedenému rozhodl soud v prvním stupni, že je žaloba nedůvodná, a proto ji zamítl. V odůvodnění ještě dodal, že v souladu s platným právním řádem je sice vlastník zatížené nemovitosti chráněn před nepřiměřeným zásahem do svého vlastnického práva, a to podle § 151p odst. 3 občanského zákoníku, ale pouze v případě, kdy dojde ke změně poměrů, tedy dojde ke změně oproti stavu v době zřízení věcného břemene. V tomto konkrétním případě však ke změně poměrů po uzavření smlouvy nedošlo, neboť nájemní byty v oprávněné budově byly již v době uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene a byly užívány nájemníky na základě platné nájemní smlouvy.

Žalobce se proti rozhodnutí Okresního soudu ve Strakonicích odvolal. V rámci řízení žalobce uvedl, že souhlasí s úvahou soudu prvního stupně, že nájemní vztah je vztahem odvozeným od práva vlastnického, avšak týká se to pouze vztahu k nemovitostem, které jsou přímo ve vlastnictví dotyčné osoby, nelze však dle názoru žalobce uvažovat o tom, že by mohl vlastník, který sám má právo užívat cizí nemovitost toliko na základě věcného břemene, delegovat své oprávnění na nájemce. Dle názoru žalobce nelze připustit, aby vlastník zatížených nemovitostí ztratil jakoukoliv další kontrolu nad tím, jaké osoby budou nemovitost v jeho vlastnictví užívat.

Žalovaný k těmto námitkám uvedl, že podle § 130 odst. 2 občanského zákoníku má oprávněný držitel stejná práva jako vlastník, a jestliže tedy oprávněný z věcného břemene může nakládat s tímto právem, může též umožnit jeho výkon jiným osobám, v daném případě nájemcům, stejně tak jako jim na základě nájemního vztahu umožňuje vykonávat část svého vlastnického práva, tj. užívat věc, v daném případě byt v domě.

Odvolací soud po právní stránce hodnotil věc tak, že nájemní právo je odvozeno od vlastnického práva. Žalovanému tedy svědčí konkrétní právo opravňující jej k užívání nemovitosti ve vlastnictví žalobce a na základě tohoto práva žalovaného může odvozeně užívat zatíženou nemovitost i uživatel nájemního bytu v oprávněné budově a jeho rodinní příslušníci. Na podporu tohoto svého názoru uvedl odvolací soud judikát publikovaný jako rozhodnutí č. 3549 v komentáři k o.z.o. Rouček, Sedláček, díl II, strana 863, kde je uvedeno, že bylo-li služebnosti chůze nabyto pro vlastníka určitého domu, zahrnuje v sobě i oprávnění nápotomních nájemníků domu. Soud uvádí, že pokud zahrnovala služebnost chůze pro vlastníka určitého domu i oprávnění pozdějších nájemníků domu ve stejném rozsahu, nutno uzavřít, že tím spíše se věcné břemeno chůze dohodnuté pro vlastníka domu vztahuje i na nájemce, kteří byty v předmětném domě užívají v době uzavření dohody o zřízení věcného břemene.

S přihlédnutím k výše uvedenému Krajský soud v Českých Budějovicích považoval odvolání za nedůvodné a rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

Je potěšující, že soudy při řešení popsaného problému postupovaly v souladu s ustálenou judikaturou z období první republiky a znovu tak prokázaly, že i přes značné odlišnosti tehdejší a současné právní úpravy jednotlivých právních institutů lze v současnosti využít zkušenosti prvorepublikových soudců. Kontinuitou v rozhodování současných soudů s rozhodnutími soudů prvorepublikových i soudů z období nesvobody je dle mého názoru velice posilována právní jistota účastníků.

Vzhledem k širokému využití související judikatury a jednoznačnému formulování názorů soudů se domnívám, že výše uvedená rozhodnutí Okresního soudu ve Strakonicích a Krajského soudu v Českých Budějovicích je možné považovat za určité vzory pro rozhodování obdobných případů v budoucnosti.

Poznámka:

1) Rozsudek Okresního soudu ve Strakonicích č. j. 7C 228/2003-91 ze dne 9. 3. 2004 a rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích č.j. 5 Co 1369/204-118 ze dne 24. 9. 2004.

Václav Trajer

právník, Strakonice

Související