Přímo ze zákona vznikala věcná břemena zejména podle zákona č. 79/1957 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě elektřiny (§ 22 odst. 1), dále zákona č. 67/1960 Sb., o výrobě, rozvodu a využití topných plynů (§ 22 odst. 1), zákona č. 47/1956 Sb., o civilním letectví (§ 27 odst. 1), zákona č. 41/1957 Sb., o využití nerostného bohatství (§ 38), vládního nařízení č. 29/1959 Sb., o provozu podzemních potrubí pro pohonné hmoty a ropu, zák. č. 135/1961 Sb., o pozemních komunikacích (§ 15), zákona č. 102/1963 Sb., o rybářství (§ 13), zákona č. 51/1964 Sb., o drahách (§ 12 odst. 2, 3, § 14 odst. 1) včetně prováděcí vyhláš-ky č. 52/1964 Sb. (§11), zákona č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích (§ 12odst. 1, 3), zákona č. 138/1973 Sb., o vodách (§ 36 odst. 1, § 37 odst. 1), zákona č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii (§ 15 odst 1, § 18 odst. 1), zákona č. 61/1977 Sb., o lesích (§ 21 odst. 1) a zákona č. 89/1987 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě tepla (§ 20).

Některé z těchto zákonů platily ještě léta po roce 1989.

"NÁVRAT" VĚCNÝCH BŘEMEN

Novodobou "popularitu" věcných břemen lze časově datovat po roce 1994 v souvislosti s novým zákonem č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích, zejména se jednalo o vztahy k vedením inženýrských sítí trasovaných pod nebo nad cizími pozemky (plyn, elektřina, teplo; naopak vodovody a kanalizace chyběly). Vznikaly nejasnosti a první spory. Podstatou většiny z nich byla převážně výše náhrad za zřizovaná cizí práva. V době od 1. 1. 1995 až do 30. 6. 1998 se v této oblasti věcná břemena řešila na základě plného smluvního principu. Řešení "jiných práv" k nemovitostem dopadala povětšinou tak, že jednání dříve či později ztroskotala z důvodů nedohody na výši navrhované náhrady. Od 1. 7. 1998 zákonem č. 83/1998 Sb., kterým se měnil a doplňoval zákon č. 50/1976 Sb. a některé další zákony, vztahy opětovně formulovány "ze zákona", který měnil a doplňoval např. zákon č. 222/1994 Sb. v § 9 odst. 11 a odst. 14.

V západních společnostech není fenomén věcných břemen v takové míře prosazován jako u nás, neboť zde již dlouhá léta (nebo i desetiletí, staletí) existují ustálené vlastnické vztahy, které jsou do určité míry neměnné, vztahy již byly v minulosti nastaveny a vlastnictví je striktně nedotknutelné. V případě nutné potřeby se prokáže a prosadí veřejný zájem.

Existují rovněž názory, že institut věcných břemen není v naší legislativě řádně upraven. Domníváme se, že všechny potřebné úpravy existují, i když nejsou jednotné a některé jsou vzájemně rozporuplné. To, co široká veřejnost především postrádá, je metodika stanovení hodnoty náhrad a zjištění cen práv odpovídajících věcným břemenům

NÁHRADA

Ústava České republiky zaručuje vlastníkovi nemovitosti náhradu za vykupovanou nebo vyvlastňovanou nemovitost pojmem "přiměřená náhrada" (v současnosti přecházíme na pojem "spravedlivá náhrada"). Přiměřená náhrada má zajistit obstarání obdobné věci v obdobných technických, morálních a jiných parametrech (obvyklá hodnota v čase a místě, obvyklá cena - v současné soudní praxi a v zákonech před rokem 1948 je pojem označován jako obecná cena).

Prováděcí zákony, zejména občanský zákoník, stavební zákon a celá soustava jiných zákonů měly podrobněji tento pojem upravit.

Obsah pojmu náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu je definován v těchto dokumentech:

Dle Listiny základních práv a svobod: přiměřená (nebo-li spravedlivá, pozn. aut.) náhrada se chápe jako hodnotový ekvivalent vyjádřený v penězích, ekvivalent umožňující obstarání obdobné věci (tedy obvyklá cena).

Dle občanského zákoníku: náhrada má zásadně vyvážit újmu, která vlastníkovi použitím jeho věci vznikla. Výše náhrady není stanovena, analogicky lze použít cenové předpisy (snad zjištěná cena? ne, obvyklá).

Dle stavebního zákona: vyvlastnění se provádí za náhradu. Náhrada se poskytuje v penězích, pokud zvláštní zákon nepřipouští jiný způsob náhrady. Náhradu za vyvlastnění, způsob náhrady, kdo a komu náhradu poskytuje, případně maximální výši náhrady stanoví obecně závazný právní předpis (zpět na občanský zákoník).

Zejména při vyvlastnění je třeba dosáhnout právní jistoty o přiměřené náhradě, resp. přiměřenosti, spravedlivosti náhrady. Kromě uvedených základních právních norem si v otázce stanovení náhrad však nejsou zcela jisty ani dnes nejfrekventovanější zákony (např. zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů či zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů).

Důležitým faktorem nadále zůstává dle § 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, že "Prodávající nesmí zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za sjednanou cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk." Rovněž "kupující nesmí zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch nákupem za sjednanou cenu výrazně nedosahující oprávněných nákladů."

Výkladem těchto ustanovení se dostáváme do režimu obvyklých, nebo-li obecných cen (rovněž nazývaných také tržními cenami, hodnotou = market value).

Česká republika se z hlediska trhu s nemovitostmi pohybuje stále v jakémsi přechodném období, kdy je skutečný trh ovlivňován mnoha faktory. Jejich odrazem je i současný zákon o oceňování majetku, potažmo jeho prováděcí vyhlášky, tak i cenové mapy stavebních pozemků.

Největší dopady na vlastnictví nemovitostí mají povětšinou trasy inženýrských sítí, problematické mohou být rovněž přístupy k pozemkům a stavbám, které v rámci restitucí nebyly dříve řešeny nebo které nově vznikly při rozprodeji bývalých provozních areálů (podniky, družstva apod.).

Jaký je vztah nového vlastníka nemovitosti k věcným břemenům vzniklým podle dřívějších právních norem? Vyzískat náhradu od státu za zřízení věcného břemena např. obecní kanalizace (byť z minulosti) se zdá být jednoduchou záležitostí. Opak je pravdou: náhradu za dříve zřízená věcná břemena dnes již nelze uplatňovat.

Věcná břemena, která vznikla za účinnosti dřívějších právních úprav, nebyla považována nebo nemohla být považována za věcná břemena v pravém slova smyslu (v období let 1964-1983). Pokud ale vznikala (povětšinou jako dožití oprávněné osoby), pak byla zřizována většinou bezúplatně nebo za částku deset tisíc korun.

Pro srovnání je možné uvést, že např. dříve populární Š 120 ještě na začátku 90. let stála zhruba 60 tisíc korun. Deset tisíc korun se při dnešním pohledu může zdát symbolickou částkou.

Skutečnost, že za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu nebyla poskytnuta náhrada, nebyla podle tehdy platného práva protiústavní, zejména když na základě tohoto břemene vznikla práva a povinnosti mezi tehdejšími socialistickými organizacemi.

Ke zřizování věcných břemen se mohl tehdy zavazovat i uživatel, tedy i hospodařící JZD. Rovněž také např. kanalizace, která vznikla z finančních prostředků státu a byla trasována přes pozemek ve vlastnictví státu, nemohla být věcným břemenem. Ke vzniku věcného břemene z titulu existence kanalizace došlo až po změně vlastníka předmětného pozemku na počátku 90. let.

V případě stanovení výše náhrad se jedná pouze o nově zřizované případy věcných břemen, zpětně bylo možné náhrady uplatňovat pouze do roku 1994 (promlčecí doba dle § 110 obč. zák. je tři roky od účinnosti Listiny).

HODNOTA, CENA

Jak náhradu za právo odpovídající věcnému břemenu určit, jakým způsobem ji vypočítat, aby byla akceptovatelná oběma stranami, tedy osobou povinnou z věcného břemena (jako vlastníkem nemovitosti), tak i osobou oprávněnou (jako nositelem výhody nebo-li "jiných práv") nebo jak zjistit cenu věcného břemena, aby byly splněny požadavky státu při odvodu daňových povinností.

Správné a adekvátní ocenění věcného břemene je odpovědný a citlivý úkol.

- Za důležité považujeme upozornit na časté zaměňování pojmů hodnota a cena. Zjednodušeně řečeno, hodnota věci (např. nemovitosti) je údaj, v jaké cenové úrovni by bylo možné s danou věcí obchodovat, jedná se v podstatě o rozmezí, o interval, vyjádřený v korunách. Hodnotu věci (nemovitosti) při odhadcovské činnosti stanovujeme nebo navrhujeme.

Naopak cena je již ve většině případů skutečné vyjádření hodnoty v penězích a je odrazem realizace obchodu nebo např. vyjádřením základu daně, jedná se o jedno konkrétní číslo v korunách. Cenu při znalecké činnosti zjišťujeme.

Pojem "cena věci" chápejme spíše jako vyjádření minulosti, historický fakt. Hodnota věci naopak může kolísat v závislosti na čase, místě a vnějších podmínkách. Je to odraz očekávané ceny věci v zrcadle realitního trhu nebo i výhled do blízké budoucnosti.

Přeneseně je možné rozdíly mezi pojmy hodnota/cena vnímat např. při překladech anglicky psaných textů, kdy termín value je chápán jako hodnota, kdežto termín price ve smyslu cena.

Při zodpovědném a smysluplném ocenění je třeba rozlišit především účel ocenění, např. smluvní nebo daňový, což lze považovat za základní členění. K účelu je třeba zvolit vhodnou metodu výpočtu (princip), jak uvádíme dále.

Při zpracování ocenění (znalecký posudek, posouzení) pro účely smluvní nebo pro účely zákonů, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu se hovoří o hodnotě náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu: zde se jedná o cenu nabídkovou nebo cenu sjednávanou (může být nazvána i cenou obecnou, pokud platí v širším měřítku, zák. č. 526/1990 Sb., zák. č. 151/1997 Sb., § 2 odst. 3b), za kterou je možné realizovat náhradu mezi subjekty (fyzické osoby nepodnikající-občané, fyzické či právnické osoby podnikající-podnikatelé nebo jiné subjekty) za vzniklou újmu na vlastnických právech.

Náhrada může být určena propočtem na základě výnosových metod, způsobem nákladovým nebo může být určena odhadem na základě erudice zpracovatele. Hodnotu náhrady, pokud se subjekty nedohodnou spolu nebo na návrh notáře, určuje znalec či odhadce, hodnotu náhrady stanovuje, navrhuje.

Při zpracování ocenění (znalecký posudek, posouzení) pro účely daňové a pro potřeby státních orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu, se hovoří o (zjištěné) ceně práva odpovídajícího věcnému břemenu - zde se jedná o zjištěnou cenu podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Jsou zde však i případy, kdy se oceňuje jak věcné břemeno, tak i nemovitost s váznoucím břemenem (§ 48 vyhl. č. 540/2002 Sb.: Při oceňování nemovitostí se výsledná zjištěná cena sníží o ceny věcných břemen váznoucích na nemovitostech zjištěné podle § 18 zákona).

Hovoří se o zjištění ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu podle cenového předpisu. Cena práva se zjišťuje. Věcná břemena oceňuje znalec se specializací - nemovitosti, podnik, nehmotný majetek nebo přímo věcná břemena (zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících toto ale neupravuje).

Dle komentáře k zákonu č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, v platném znění, může provádět ocenění ke smluvním účelům i odhadce-držitel koncesní listiny pro oceňování nehmotného majetku nebo podniku.

OCEŇOVÁNÍ PRÁV ODPOVÍDAJÍCÍCH VĚCNÝM BŘEMENŮM

Náš současný právní řád problematiku oceňování věcných břemen dostatečně nepostihuje a ve většině případů umožňují jednotlivé zákony, které se věcných břemen týkají, pro svoji nejednotnost a nejednoznačnost rozdílné přístupy oceňovatelů.

Při hledání odpovídajících metod, zejména při oceňování ke smluvním účelům je možné vycházet i z dříve platných praktik. Prvorepublikový odhadní řád řešil oceňování práv odpovídajících věcným břemenům koneckonců již v roce 1933 [vládní nařízení č. 100, ze dne 23. června 1933, kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)]. Problematika se řešila především způsobem, který vycházel důsledně z ekonomického hodnocení újmy, která oprávněnému vzniká existencí břemena a tento postup může být dalším návodem i pro současné oceňovatele.

"Ustanovení § 24 odst. 5: Aby byla zjištěna hodnota, jakou má nemovitost, když budou zachována váznoucí na ní břemena (odst. 1), buď zmenšení výtěžku z toho vyplývající odečteno od ročního výtěžku, má-li plnění nebo trpění trvati navždy; jestliže jest plnění nebo trpění to omezeno a) na určitý počet let, nebo b) na doživotí oprávněné osoby, buď kapitalizováno v případě a) podle počtu ještě zbývajících let (nikdy však podle doby delší než dvacetileté), v případě b) pak podle doby desetileté, a kapitál buď odečten od hodnoty nemovitosti vyšetřené bez ohledu na zjištěná břemena. Při odhadech podle prodejní hodnoty buď odečtena od této hodnoty hodnota břemene navždy trvajícího dvacetinásobnou částkou toho, oč roční výtěžek jest zmenšen.

Ustanovení § 24 odst. 6: Práva vyplývající z břemen buďte oceněna podle zájmů, jež má oprávněný na zachování břemene, a to tak, že se tyto zájmy při břemenech časově omezených nebo při břemenech na doživotí kapitalizují podle předpisu odstavec 5, při břemenech navždy trvajících podle míry úrokové, vrchním soudem pro příslušný druh nemovitostí vyhlášené (§ 22, odst. 1)."

První ustanovení pro oceňování věcných břemen přinesl až zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který je současným základním zákonem k oceňování majetku. Jeho prováděcí vyhláška č. 279/1997 Sb. (od znění vyhl. č. 338/2001 Sb.) se problematikou věcných břemen zabývala okrajově pouze v § 41b), kdy cenu břemen odečítala od ceny nemovitosti. Dnes aktuální vyhláška č. 540/2002 Sb. tuto problematiku opět nově neřeší.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se v § 18 výslovně této problematiky dotkl a řešení naznačil; bohužel ne zcela šťastně, jakoby vytrženě z kontextu. V podstatě byl převzat princip oceňovací metody z § 16 dřívějšího zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitosti (§ 16 věcná břemena, opětující se plnění). Zde se konstatovalo, že pokud je předmětem daně věcné břemeno, jehož obsahem je opětující se plnění, je základem daně součet všech opětujících se plnění. Šlo-li o plnění na dobu neurčitou, na dobu života nebo na dobu delší než pět let, považoval se za jeho cenu pětinásobek ceny ročního plnění.

Nešlo-li cenu předmětu věcného břemene určit, byla základem daně fixně stanovená cena 10 000 korun. Bylo-li opětující se plnění zřízené jinak než věcným břemenem, měly se použít odstavce 1 a 2.

V zákoně č. 151/1997 Sb. se vychází z principu, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě předpokládaného ročního užitku (jednostranný pohled pouze z pozice oprávněného) ve výši obvyklé ceny, tento roční užitek (výnos) se přiměřeně kapitalizuje (spíše by se mělo hovořit o diskontování).

Za roční užitek (tedy jako "výhoda" pro oprávněného) je považován eventuální nájem (nepsaný úzus pro administrativní oceňování).

Text § 18 zákona tento princip poněkud modifikuje a vychází v podstatě z tzv. "věčné renty" při úrokové míře 20 procent (věcné břemeno "in rem", roční užitek je násoben pěti) nebo deset procent (věcné břemeno "in personam", roční užitek je násoben deseti).

Nelze-li roční užitek určit, je možné vycházet z úvahy ocenění majetkové újmy, která vlastníkovi nemovitosti vznikne realizací práv odpovídajících věcnému břemenu.

Pojem "úhrada" nebo "náhrada" nelze chápat dogmaticky tak, že by oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podléhalo ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pouze dikci § 18 tohoto zákona, resp. částce 6 Cenového věstníku/1999 (Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle § 18 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vydaný MF ČR, ze dne 20. 5. 1999), což vede k administrativním cenám.

Zákon č. 151/1997 Sb. hovoří v § 1 následovně:

"(1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.

(2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen (zákon č. 526/1990 Sb., o cenách) a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.

(3) Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí: a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu."

V § 2 zákon jasně hovoří o tom, že majetek a služby se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. V § 18 (Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům) se hovoří o tom, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Výnosový způsob je takový princip, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) - hovořme zde raději o diskontování. Výnosovou hodnotu majetku lze tedy definovat jako součet všech budoucích ročních užitků (výnosů) diskontovaných na současnou hodnotu. Pro zjednodušení, sjednocení postupů a globalizaci vstupů v rámci celé ČR se za roční užitek považuje obvyklé nájemné dosažitelné v místě a čase. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, mimo vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů a vlivů zvláštní obliby.

Přiměřenou náhradou za nemovitost je cena v korunách, za kterou je možné prodat nemovitost tzv. z "volné ruky". Přiměřená náhrada se vypočítá některou ze známých metod stanovení obvyklé ceny (hodnoty).

Nejvhodnější metodou pro stanovení obvyklé ceny je metoda porovnávání (srovnávání) kupních cen, kterou je třeba upřednostnit všude tam, kde existuje více známých případů prodeje obdobných nemovitostí (soubor: pozemek a stavba). Vhodná je zejména pro rodinné domy, bytové domy, chaty, menší průmyslové a skladové areály, zahrady, jednotlivé zemědělské a lesní pozemky. U nemovitostí, které jsou schopné produkovat zisk, se ocenění může provádět i výnosově kapitalizací ročního čistého výnosu tzv. "věčnou rentou" (prostá výnosová hodnota, trvale odčerpatelný zisk po neomezenou dobu, bez prodeje na konci). Pro novostavby či rozestavěné stavby může přicházet v úvahu i metoda vyčíslení vložených nákladů podle současných cen stavebních prací. Obdobně pak u starších staveb se dá náhrada vyjádřit pomocí věcné hodnoty (reprodukční cena časová, s odpočtem opotřebení). K ceně staveb se připočítává obvyklá cena pozemků. Nezřídka již má pozemek v našich městech vyšší hodnotu než stavba samotná.

Jak již bylo výše uvedeno nepostihuje naše legislativa dostatečně právě problematiku oceňování věcných břemen a ve většině případů umožňuje pro svoji nejasnost rozdílné přístupy oceňovatelů.

V odhadcovských a znaleckých odborných kruzích se počaly v letech 1997-1998 vést diskuse o různých přístupech k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. Proběhla řada národních seminářů, byly publikovány první názory na oceňování věcných břemen. Panovaly názory na ocenění ročního užitku z věcných břemen v podobě zpeněžení obvyklé úrody ze zahrady, z prodeje vajec na trhu, resp. ze zohlednění zisku provozovatelů inženýrských sítí za přenos energie, vody či toku informací. Následně byl odborníky přijat sjednocený názor, že za roční užitek bude v rámci České republiky považován obvyklý nájem dosažitelný v daném čase, místě a v daných podmínkách.

Dalším krokem, zejména z důvodů odstranění některých nejasností z hlediska zdaňování těchto jiných majetkových práv (resp. práv k cizím nemovitostem) bylo vydání komentáře k oceňování věcných břemen, který vydalo jako metodickou pomůcku pro administrativní oceňování ministerstvo financí. Tento materiál byl uveřejněn v Cenovém věstníku MF ČR, Částka 6: Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle § 18 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (ze dne 20. 5. 1999).

Zde je skutečně nutné a na místě zdůraznit, že tento materiál byl a je orientován především na oceňování věcných břemen ve vztahu k převodům nemovitostí, především tedy z hlediska daňových důvodů, nikoliv pro účely smluvní a jiné.

Od roku 2000 se začaly v oblasti oceňování práv odpovídajících věcným břemenům prosazovat i jiné způsoby, nejen výnosový, ale zejména způsob nákladový, který se v řadě specifických případů smluvních jednání jeví jako optimální a odpovídá lépe principům Listiny základních práv a svobod a občanského zákoníku.

Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům se provádí podle účelu, pro který se posudek nebo ocenění zpracovává a podle principu tomuto účelu odpovídajícímu.

OCENĚNÍ PODLE ÚČELU

- 1. Ocenění pro daňové účely a pro potřeby orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu.

Zjištěná cena podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - oceňuje se jak věcné břemeno, tak i nemovitost s váznoucím břemenem (§ 48 vyhl. č. 540/2002 Sb.: Při oceňování nemovitostí se výsledná zjištěná cena sníží o ceny věcných břemen váznoucích na nemovitostech zjištěné podle § 18 zákona).Hovoříme o zjištění ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu podle cenového předpisu.

- 2. Ocenění pro soudní dražbu (výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti podle § 335 a násl. obč. soud. řádu), dtto při dražbě prováděné správcem daně a) § 336 odst. 1 obč. soud. řádu: zjistí se cena nemovitosti včetně jejího příslušenství, dále cena práv a závad s nemovitostí spojených podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, b) § 336a odst. 3 obč. soud. řádu: od takto zjištěné ceny nemovitosti, jejího příslušenství a práv, se odečtou závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.

- 3. Ocenění pro veřejnou dražbu (§ 13 zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách).Ocenění nemovitosti obvyklou cenou a její upravení příslušným způsobem, pro dražbu dobrovolnou i nedobrovolnou.

- 4. Ocenění pro uzavření smlouvy (§ 2 zákon č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku): hodnota nabídková, která se může stát cenou sjednanou mezi dvěma, resp. více smluvními stranami, při realizaci těchto cen u obdobných případů se může hovořit o obvyklé (tržní, obecné) hodnotě věcného břemene - hovoříme o určení (návrh, stanovení) hodnoty náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu.

- 5. Ocenění nemovitosti pro zástavu (§ 2 zákon č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku) - obvyklá hodnota nemovitosti s věcným břemenem jako závadou (která většinou znehodnocuje nemovitost, často i velmi podstatně).

OCENĚNÍ PODLE PRINCIPU

- 1. Ocenění výnosové (ke smluvním účelům; obvyklá hodnota, výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Oceňování z hlediska obvyklé hodnoty je součet diskontovaných konstantních budoucích příjmů.

- Ustanovení § 18 odst. 1 zák. č. 151/1997 (právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny).

- Ustanovení § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. (majetek a služba se oceňují obvyklou cenou).

Ustanovení § 2 odst. 3 zák. č. 151/1997 Sb. (jiný způsob, který stanoví zákon) Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu).

PR1205s15 ()

 

V grafu je znázorněn vliv různé výše diskontní míry na výslednou hodnotu věcného břemene. Správná volba diskontní míry je velmi zodpovědným úkolem a musí být v ocenění náležitě zdůvodněna:


Základní matematické vztahy:

            z
Cv = ----------- . 100 %
             u (%)

matematický vztah pro "věčnou rentu" platí v oblasti, kdy křivka konverguje k asymptotě (např. při u=15 % při n ≥ 30 let)

matematický vztah pro složené úrokování platí v oblasti, kdy má křivka ryze exponenciální průběh (např. při u=15 % při n ≤ 30 let)

                  qn - 1
Cv = z . (----------- )
                   qn . i

Cv cena majetkového práva stanovená výnosovým způsobem
z roční čistý výnos užívání práva v letech, po které bude právo užíváno
u úroková míra v procentech
i úroková míra setinná (%), i = u/100
q úročitel (q = 1 + u/100 nebo 1 + i)
počet let, po které bude právo užíváno

- 2. Ocenění výnosové modifikované (administrativní ocenění; výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat; náklady při výnosovém ocenění se běžně odečítají od výnosu, ale v tomto druhu ocenění se při oceňování věcných břemen postupem podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. náklady na zachování a opravy věci neodečítají: výklad MF ČR).

Oceňování z hlediska administrativní ceny je zjednodušenou modifikací ocenění výnosovým způsobem.

Zákon č. 151/1997 Sb. v § 18 podává následující návod:

- Ustanovení § 18 odst. 1 zák. č. 151/1997 (právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny).

- Ustanovení § 18 odst. 2 zák. č. 151/1997 Sb. (roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, porovnat s obvyklou cenou, nesmí být o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá).

- Ustanovení § 18 odst. 3 zák. č. 151/1997 Sb. (násobit počtem let, nejvýše pět, tj. kapitalizace 20 procent).

- Ustanovení § 18 odst. 4 zák. č. 151/1997 Sb. (násobit deseti, tj. kapitalizace deset procent).

- Ustanovení § 18 odst. 5 zák. č. 151/1997 Sb. (fixní 10 000 korun).

Základní matematické vztahy:

Cv = z . 5

matematický vztah platí pro výpočet dle § 18 odst. 3 zák. č. 151/1997 Sb.

Cv = z . 10

matematický vztah platí pro výpočet dle § 18 odst. 4 zák. č. 151/1997 Sb.

Cv = fix

vztah platí pro výpočet dle § 18 odst. 5 zák. č. 151/1997 Sb.

Cv cena majetkového práva stanovená výnosovým způsobem

z roční užitek ve výši obvyklé ceny nebo ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu

- 3. Ocenění nákladové (ke smluvním účelům; obvyklá hodnota, nákladový způsob, který vychází z nákladů nebo souboru nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění podle jeho stavu ke dni ocenění nebo který vychází z rozdílu nákladů na jiné pořízení):

- např. hodnota věcného břemena doživotního bydlení se rovná nákladům na jeho odstranění, tj. odstěhování oprávněné osoby do nového bytu včetně získání tohoto bytu včetně právních úkonů a tzv. stěhovacích nákladů apod. (novým bytem se rozumí byt, který zajistí povinný svým jménem a po smrti oprávněného zůstává tento byt nadále majetkem povinného, pozn. aut.). Např. rozdíl nákladů mezi dvěma variantami trasování inženýrské sítě.

Stanovená hodnota se dále nediskontuje.

- 4. Ocenění porovnáním (ke smluvním účelům; obvyklá hodnota, vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci; málo časté, neboť každé věcné břemeno je v podstatě svým unikátem).

Např. ocenění více věcných břemen doživotního bydlení v témže domě nebo domech v sousedství.

- 5. Ocenění jmenovitou hodnotou (administrativní ocenění; cena předmětu ocenění sjednaná ve smlouvě, která vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní, popřípadě cena stanovená ze sjednaných cen; posoudit, zda odpovídá obvyklé ceně nebo jejím dvěma třetinám).

- Ustanovení § 18 odst. 2 zák. č.151/1997 Sb. (roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, porovnat s obvyklou cenou, nesmí být o více než o jednu třetinu nižší než cena obvyklá).

- 6. Ocenění fixní cenou (administrativní ocenění i ke smluvním účelům; nelze-li cenu zjistit podle předchozích principů, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 korun).

- Ustanovení § 18 odst. 5 zák. č. 151/1997 Sb. (fixní 10 000 korun).

Celý proces "stanovení náhrady" za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu je složitý. Je nutno jej v prvé řadě odlišit od "zjištění ceny" práva odpovídajícího věcnému břemenu. První hovoří o stanovení obvyklé hodnoty, druhý pojem hovoří o ceně administrativní, tedy o ceně např. pro daňové účely.

Při oceňování věcných břemen se mohou zpracovat dva posudky: jeden jako odborné posouzení (stanovení nebo návrh náhrady) pro účely smluvního jednání v úrovni obvyklé hodnoty, druhý na zjištění daňové povinnosti v úrovni administrativní ceny (zjištěné ceny). Oba výstupy se mohou od sebe diametrálně lišit.

Jednoduché schéma, kdy se rozlišuje postup k dosažení "jiných práv" a zdroje k pokrytí náhrady za zřízení "jiných práv":

DOBROVOLNOST (DOHODA)

Finanční prostředky státu (nebo jiné s přispěním státu)

zákon č. 151/1997 Sb. (§ 18) a vyhl. č. 540/2002 Sb. ve znění následujících,

výměr MF ČR řady 01/.... o regulovaných cenách,

Finanční prostředky jiné (obce, podnikatelské subjekty, občané)

Zákon č. 151/1997 Sb. (obvyklé ceny, § 2) nebo

zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

NEDOBROVOLNOST (MECHANISMUS VYVLASTNĚNÍ)

Finanční prostředky státu (nebo jiné s přispěním státu)

zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon,

vyhláška č. 122/1984 Sb.,

zákon č. 151/1997 Sb. a vyhl. č. 540/2002 Sb. ve znění následujících,

výměr MF ČR řady 01/.... o regulovaných cenách.

Finanční prostředky jiné (obce, podnikatelské subjekty, občané)

zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon,

vyhláška č. 122/1984 Sb.,

zákon č. 151/1997 Sb. (obvyklé ceny, § 2), nebo

zákon. č. 526/1990 Sb., o cenách.

Obecný postup pro ocenění:

1 Základní právní opora: - Ustanovení § 151n až 151p zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, pro nucené zřízení VB pak § 108 až § 116 zák. č. 50/1976 Sb., stavební zákon, v platném znění (nebo příslušné další zákony: silniční, energetický, o telekomunikacích, o vodách, o drahách atd.).

2 Evidence:

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR, v platném znění, a jeho prováděcí vyhláška.

3. Náhrady:

Listina základních práv a svobod (jako součást Ústavy ČR), občanský zákoník, stavební zákon a jednotlivé zákony k sítím.

4. Oceňování:

- Ustanovení § 2 (obvyklá hodnota) nebo § 18 (zjištěná cena) zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, zák. č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění a zák. č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, v platném znění.

Problematika oceňování věcných břemen, byť zdánlivě jednoduchá, vyžaduje erudici a zkušenosti. Správné ocenění věcného břemene spočívá nejdříve v analýze zadání, dále je složitým a odpovědným sběrem vstupů, poté syntézou, rozborem získaných poznatků a nabytých vědomostí a následně odpovědnou volbou metody ocenění.

Dobrý a zkušený oceňovatel si je při oceňování práv odpovídajících věcným břemenům vědom toho, že existuje rozdíl mezi oceněním v úrovni administrativní ocenění a stanovení hodnoty věcného břemene ke smluvním účelům. Stejně tak si je vědom, že při oceňování věcných břemen je nutné chápat mnohdy značný rozdíl mezi oceněním újmy osoby povinné a oceněním výhody osoby oprávněné, rovněž tak je nutné chápat rozdíl mezi oceněním věcného břemene samostatného, anebo oceněním nemovitosti s váznoucím věcným břemenem.

Svá specifika mají věcná břemena související s pozemky, s budovami či s inženýrskými sítěmi.

Výpočet náhrady za zřízení práv odpovídajících věcným břemenům vedení inženýrských sítí nebo věcných břemen vztahujících se k pozemním komunikacím všeho druhu, k jejich zařízením nebo i k vodám, lesům či dobývacím prostorům atd. velmi úzce souvisí s ochrannými pásmy těchto staveb a zařízení nebo s ochrannými pásmy přírodního bohatství. Je nutné podotknout, že ochranná pásma zasahují velmi často i na sousedící pozemky, jejichž vlastníci si tuto skutečnost ani nemusejí uvědomovat.

Obecně lze oceňování věcných břemen shrnout do následujícího algoritmu:

- ocenění dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. se činí pro účely daňové apod.,

- ocenění dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. se činí pro účely zákonů, které se odvolávají na oceňovací předpis (současně je nutné přihlédnout k Listině základních práv a svobod = obvyklá cena, což odpovídá i jednomu z návrhů připravovaného zákona o vyvlastnění [ustanovení § 8 Princip náhrady (1) Náhrada je stanovována ve výši odpovídající obvyklé ceně předmětu vyvlastnění zvýšené o doložené náklady, které vyvlastňovanému vzniknou v souvislosti s vyvlastněním. Pouze v případě, kdy by obvyklá cena byla nižší než cena zjištěná podle cenového předpisu, má vyvlastňovaný nárok na náhradu podle tohoto předpisu.... (3) Je-li s vyvlastňovanou stavbou nebo pozemkem spojeno právo odpovídající věcnému břemeni, na kterém závisí řádné užívání jiné stavby nebo pozemku, poskytne se při jeho zrušení nebo omezení přiměřená náhrada odpovídající nákladům, které bude nutné vynaložit na zajištění řádného užívání stavby nebo pozemku],

- ocenění dle zákona č. 526/1990 Sb. a potažmo i § 2 zákona č. 151/1997 Sb. se činí pro účely smluvní, rovněž v režimu obvyklých cen.

Na závěr ještě uvedeme základní poučky pro oceňování věcných břemen:

- univerzální klíč na řešení problematiky "ocenění věcných břemen" neexistuje, každé věcné břemeno je svým originálem,

- náhrada za věcné břemeno je obecně odrazem jeho budoucího hospodářského výnosu nebo způsobené újmy.

Jaroslav Hába
Šárka Švancarová
ZNALCI A ODHADCI - znalecký ústav, Brno



Související