Budoucí právní úprava vlastnického práva k nemovitostem

Současně by měla existovat pořádná a spolehlivá evidence o vlastnictví jednotlivých nemovitostí.

DVOUFÁZOVOST NABÝVÁNÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA

Jak známo, nabyl dnem 1. ledna 1993 účinnosti zákon č. 264/1992 Sb., který upravil dosavadní znění § 133 odst. 2 občanského zákoníku tak, že " převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak." Tímto zvláštním předpisem je především zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a na něj navazující zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

Podle těchto právních norem došlo u nás k obnovení doktríny o dvoufázovosti nabývání vlastnického práva k nemovitostem a k obnovení intabulačního principu, který u nás platil do konce roku 1950. Pouze u převodů nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitosti, byl zákonem č. 89/1996 Sb. obnoven s účinností od 1. 7. 1996 princip konsensuální, a to novým odstavcem 3, připojeným k dosavadnímu § 133 občanského zákoníku, máme tedy v našem právním řádu zakotveny oba principy a je nyní otázka, kterému dát do budoucna přednost.

Mám zato, že dvoufázovost nabývání vlastnického práva, která se opírá o doktrínu titulu a modu adquirendi dominii (nabývání vlastnictví na základě důvodu a způsobu), se během uplynulých třinácti let vžila, a že je nutné ji zachovat, avšak podstatně zdokonalit. Především je nutné důsledně obnovit princip materiální publicity, tj. zásadu veřejné víry, jejíž dosavadní úprava v § 11 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem poskytuje nedostatečnou ochranu tomu, kdo vychází ze zápisu učiněného v katastru po 1. lednu 1993. Bude nutné zvolit účinnější úpravu, podle níž by ten, kdo se řídí stavem zápisu v katastru, byl v nabytém právu chráněn, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. To znamená, dát přednost formální pravdě i v těch případech, kdy skutečným vlastníkem nemovitosti je někdo jiný než osoba zapsaná v katastru.

Postižený vlastník by však měl možnost domáhat se urychleně žalobou, aby nesprávný zápis byl vymazán, podobně jak se tyto kolizní případy vyřešily do konce roku 1950 za platnosti obecného občanského zákoníku z roku 1811 (ve spojení s knihovním zákonem č. 95/1871 ř. z.). Tak by se poskytla účinná ochrana důvěře třetích osob v katastr a kromě toho by osoby, jichž se zápisy mají týkat, byly dostatečně motivovány k tomu, aby urychleně dbaly o to, aby se zápis se skutečností shodoval (podle zásady vigilantibus iura).

PODOBA VKLADOVÉHO ŘÍZENÍ

Vkladové řízení by mělo být rozšířeno i na rozhodování o těch zápisech, jež se dosud provádějí záznamem. Tím by se rozšířila nejen pravomoc, ale i odpovědnost katastrálních úřadů a nevzniklo by tolik duplicitních a triplicitních listů vlastnictví. Katastrální úřady by pak mohly zamítat návrhy, které nenavazují na dosavadní stav zápisů v katastru, podobně jak to za platnosti knihovního zákona činily soudy v případech, kdy knihovní žádost nenavazovala na stávající stav zápisů v pozemkové knize.

Pokud jde o případy, kdy se převádí nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí a kdy se nabývá vlastnictví (na základě konsensuálního principu) již okamžikem účinnosti smlouvy, je třeba se pozastavit nad tím, že ohledně těchto převodů není zákonitě upravena a zajištěna žádná spolehlivá evidence, i když se mnohdy jedná o nemovitosti značných hodnot.

Bylo by proto žádoucí stanovit smluvním stranám povinnost uložení příslušných převodních listin u katastrálního úřadu, podobně jak se takové listiny ukládaly za platnosti obecného občanského zákoníku i středního občanského zákoníku (č. 141/1950 Sb.) u soudu v těch případech, kdy převáděná nemovitost nebyla zapsána v pozemkové nebo železniční knize.

PŘÍPADNÉ ROZŠÍŘENÍ KONSENSUÁLNÍHO PRINCIPU

Případné rozšíření konsensuálního principu na všechny převody vlastnického práva k nemovitostem by znamenalo, že již účinností smlouvy by docházelo, jak jsem již uvedl výše, k převodu vlastnictví na nového nabyvatele, smlouva by tedy měla translanční účinky a následný zápis do katastru nemovitostí by měl pouze evidenční význam.

Realizace tohoto záměru by však zřejmě vyžadovala, aby se převody nemovitostí prováděly formou veřejných listin, tedy prakticky jen notářskými zápisy, jak je tomu ve Francii i v některých dalších západoevropských státech. Smlouvy sepisované advokáty nelze totiž považovat za veřejné listiny, i když jsou advokáti oprávněni (podle § 25a novelizovaného zákona o advokacii) na těchto listinách ověřovat podpisy smluvních stran.

Na toto téma probíhá v Bulletinu advokacie čilá diskuse, ale mám za to, že pokud zákon nestanoví, že i smlouvu sepsanou a ověřenou advokátem je možné považovat za veřejnou listinu, nelze k tomuto závěru dospět pouhým extenzivním výkladem. Z toho však vyplývá, že vyhradit sepis převodních smluv notářům, by bylo v praxi těžko zvládnutelné bez značného rozšíření jejich personální kapacity.

Další problém by vznikl při přepisování smluv u různých státních úřadů a organizací vybavených vlastními právními útvary a jejichž právníci jsou rovněž schopni k sepisování kvalitních smluv. Proto se přikláním k názoru, že bude lepší zachovat a zdokonalit dosavadní dvoufázové řízení spojené s intabulačním principem, jak jsem již uvedl výše.

Pokud jde o řízení samo, je třeba konstatovat, že katastrální úřady jako správní orgány by měly i nadále rozhodovat ve správním řízení. Přesto je zajímavý podnět doc. Mikeše i prof. Švestky, publikovaný ve stati "Úvaha nad převodem vlastnického práva k nemovitostem" (Právní rozhledy 2005, č. 11, str. 396), aby se na toto řízení v budoucnu vztahovala ustanovení občanského soudního řádu o nesporném řízení. Také tento námět by se dal uskutečnit, a to tak, že by ti pracovníci katastrálních úřadů, kteří dosud rozhodují o návrzích ve skladovém řízení, byli převedeni k okresním soudům, u nichž by se zřídilo katastrální (soudní) oddělení, a pak by se o podaných návrzích mohlo skutečně rozhodovat dle předpisů o nesprávném soudním řízení.

Vydané rozhodnutí by pak bylo (po nabytí právní moci) postoupeno katastrálnímu úřadu k provedení příslušných zápisů. Tím by se rozhodovací činnost na tomto úseku převedla zcela do soudní sféry.

Také toto řešení stojí za úvahu, i když by vyžadovalo radikální novelizaci příslušných zákonů i navazujících sekundárních norem.

František Pěcha
právník
Rožnov pod Radhoštěm