Právní poradna: Neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

Ustálená judikatura Nejvyššího soudu ČR k otázce zajištění přístřeší je vyjádřena například v usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 12. 2009 sp. zn. 26 Cdo 5208/2008: "Napadený rozsudek je založen na právním názoru, že je neplatná podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen "obč. zák."), výpověď žalovaného ze dne 28. června 2007 z nájmu žalobců k předmětnému bytu z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák., neobsahuje-li v rozporu s ustanovením § 711 odst. 3 obč. zák. závazek žalovaného (pronajímatele bytu) zajistit žalobcům (společným nájemcům bytu) odpovídající bytovou náhradu, tj. v daném případě přístřeší jako bytovou náhradu svého druhu. Nejvyšší soud České republiky v řadě svých rozhodnutí dovodil, že přístřeší je bytovou náhradou svého druhu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 17. července 1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97, a ze dne 27. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1401/97, uveřejněné pod č. 60 v sešitě č. 8 z roku 1997 a pod č. 68 v sešitě č. 6 z roku 2000 časopisu Soudní judikatura, dále ze dne 29. března 2001, sp. zn. 20 Cdo 2482/2000, a ze dne 18. prosince 2002, sp. zn. 26 Cdo 1674/2002, uveřejněné pod C 381 a pod C 1630 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). V rozsudku ze dne 13. srpna 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, přijatém na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky konaném dne 11. února 2009 k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. b)obč. zák. je neplatná pro neurčitost, není-li v ní závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu konkretizován údajem o formě bytové náhrady. Nejvyšší soud zastává názor, že tím spíše je neplatná výpověď, která vůbec neobsahuje závazek pronajímatele zajistit vypovídanému nájemci (odpovídající) bytovou náhradu."

LEGÁLNÍ DEFINICE BYTOVÉ NÁHRADY A PŘÍSTŘEŠÍ

Ustanovení § 712 odst. 1 občanského zákoníku zákonnou definicí - vylučující jakýkoli jiný výklad soudu - stanoví, že bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování.

Ustanovení § 712 odst. 2 občanského zákoníku legální definicí stanoví, že náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodu podle § 711a odst. 1 písm. a), b), c) a d), má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt).

Ustanovení § 712 odst. 4 občanského zákoníku legální definicí stanoví, že náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.

Ustanovení § 712 odst. 5 občanského zákoníku legální definicí stanoví, že přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

OBSAH VÝPOVĚDÍ Z NÁJMU BYTU

- Výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu:

Ustanovení § 711 odst. 3 věta druhá občanského zákoníku stanoví, že v písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2), poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu.

- Výpověď z nájmu bytu s přivolením soudu:

Ustanovení § 711a odst. 2 občanského zákoníku - pro výpovědi s přivolením soudu - stanoví, že písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2).

BYTOVÁ NÁHRADA A PŘÍSTŘEŠÍ U VÝPOVĚDI BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU

Ustanovení § 711 odst. 2 písm. a) (porušování dobrých mravů):

- stačí poskytnout přístřeší.

Ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) (hrubé porušování povinností nájemce):

- stačí poskytnout přístřeší.

Ustanovení § 711 odst. 2 písm .c) (více bytů):

- stačí poskytnout přístřeší.

Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi, jsou-li pro to důvody hodné zvláštního zřetele, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, případně na náhradní byt; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec.

Ustanovení § 711 odst. 2 písm.d) (neužívání bytu):

- stačí poskytnout přístřeší.

Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi, jsou-li pro to důvody hodné zvláštního zřetele, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, případně na náhradní byt; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec.

Ustanovení § 711 odst. 2 písm. e) (absence zdravotního postižení):

- bez bytové náhrady i bez přístřeší.

BYTOVÉ NÁHRADY A PŘÍSTŘEŠÍ U VÝPOVĚDI S PŘIVOLENÍM SOUDU

Ustanovení § 711a odst. 1 písm. a) (potřeba bytu pronajímatele):

- právo na přiměřený náhradní byt.

Na návrh pronajímatele z důvodů hodných zvláštního zřetele může soud rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt.

Ustanovení § 711a odst. 1 písm. b) (potřeba služebního bytu):

- právo na přiměřený náhradní byt.

Na návrh pronajímatele z důvodů hodných zvláštního zřetele může soud rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt.

- skončil-li nájemní poměr a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů stačí poskytnout přístřeší.

Na návrh pronajímatele z důvodů hodných zvláštního zřetele může soud rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, případně i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.

Ustanovení § 711a odst. c) (veřejný zájem a opravy):

- právo na přiměřený náhradní byt.

Na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných může soud rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než je plocha vyklizovaného bytu.

Ustanovení § 711a odst. d) (souvislost s provozováním obchodu):

- právo na přiměřený náhradní byt.

Na návrh pronajímatele z důvodů hodných zvláštního zřetele může soud rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt.

BYTOVÉ NÁHRADY PŘI VYKLIZENÍ DRUŽSTEVNÍHO BYTU

Ustanovení § 705 odst. 2 věta prvá (výlučné členství):

- postačí náhradní ubytování.

Z důvodů hodných zvláštního zřetele soud rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt (i bez návrhu vyklizovaného bývalého nájemce).

Ustanovení § 705 odst. 1 a odst. 2 věta druhá (společné členství manželů):

- právo na náhradní byt.

Jsou-li pro to důvody hodné zvláštního zřetele, může soud rozhodnout jen o právu na náhradní ubytování.

POVINNOST VYKLIDIT BYT

- V případě výpovědi bez přivolení soudu:

Ustanovení § 711 odst. 4 občanského zákoníku stanoví, že má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do patnácti dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.

- V případě výpovědi s přivolením soudu:

Ustanovení § 711a odst. 6 občanského zákoníku stanoví, že je nájemce povinen vyklidit byt do patnácti dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.

- V případě zániku členství v bytovém družstvu:

Ustanovení § 714 občanského zákoníku stanoví, že osoba, jejíž nájem družstevního bytu zanikl, není povinna se z bytu vystěhovat, pokud jí není zajištěna bytová náhrada za podmínek uvedených v § 712 odst. 2 a 3, případně poskytnutí přístřeší za podmínek uvedených v § 712 odst. 5 občanského zákoníku.

ZDVOJENÁ PRÁVNÍ NORMA V TÉMŽE ZÁKONĚ (§ 712 ODST. 6 OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU)

Ustanovení § 712 odst. 6 občanského zákoníku jako obecné ustanovení k § 711 odst. 4, § 711a odst. 6 a § 714 občanského zákoníku zdvojeně - nadbytečně - stanoví, že pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají nárok na jednu bytovou náhradu.

Ustanovení § 712 odst. 6 občanského zákoníku tudíž nelze aplikovat na případy vyklizení bytu po skončení nájmu v důsledku platné výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu, po právní moci rozsudku o přivolení k výpovědi z nájmu bytu s vyklizením bytu ani na vyklizení družstevního bytu po zániku členství v družstvu s výjimkou části, že společní nájemci mají nárok na jednu bytovou náhradu (kuriozita zdvojené právní normy upravující stejný právní vztah (vyklizení bytu po zajištění bytové náhrady) zvláštním ustanovením i obecným ustanovením v témže zákoně).

EXEKUČNÍ VYKLIZENÍ BYTU SE ZAJIŠTĚNÍM BYTOVÉ NÁHRADY NEBO PŘÍSTŘEŠÍ

Ustanovení § 343 odst. 1 občanského soudního řádu stanoví, že ukládá-li rozhodnutí, jehož výkon se navrhuje, aby povinný vyklidil byt nebo místnost, za které je nutno zajistit přiměřený náhradní byt, náhradní byt, náhradní ubytování nebo přístřeší, soud nařídí výkon rozhodnutí jen tehdy, jestliže bude prokázáno, že povinnému je zajištěna taková bytová náhrada, jaká byla určena ve vykonávaném rozhodnutí, nebo že je povinnému zajištěno přístřeší, stanoví-li to vykonávané rozhodnutí, že mu při vyklizení bytu náleží přístřeší.

PRÁVNÍ ZÁVĚRY

- Práva a povinnosti přežívajícího užívání bytu i po skončení nájmu bytu do zajištění bytové náhrady či přístřeší je předně nutno vykládat v souladu s právními normami nadřazenými občanskému zákoníku - čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a svobod - které výslovně zvlášť chrání vlastnické právo pronajímatele;

- bytovou náhradou je legální definicí § 712 odst. 1 občanského zákoníku - vylučující subjektivní výklad kohokoli včetně soudů - ex lege náhradní byt a náhradní ubytování;

- přístřeším se legální definicí § 712 odst. 5 občanského zákoníku rozumí jen provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostory k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby;

- přístřeší ex lege není bytovou náhradou ani "svého druhu"; takový ustálený výklad soudy je nepřípustným zásahem soudní moci do zákonodárné moci v důsledku nesprávného výkladu zákona;

- z důvodu, že občanský zákoník zvlášť výslovně a jednoznačně definuje institut bytové náhrady a jejích forem na straně jedné a přístřeší na straně druhé s tím, že toto odlišení respektují nejen další hmotně právní ustanovení občanského zákoníku, ale i občanský soudní řád v titulku i obsahu dotčené normy, nelze institut bytové náhrady a přístřeší subjektivním výkladem soudů směšovat, i když v dobrém úmyslu napomoci tíživé situaci bývalých nájemců i ve prospěch sociálního smíru, neboť to vylučují i nadřazené právní normy čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a svobod.;

- Existenci hmotně právního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem odpovídá "právo" nájemce na bytovou náhradu;

- Bytová náhrada (nosný výraz "náhrada") je zásadně srovnatelné plnění s vyklizovaným bytem (užívání bytu či obytné místnosti), zatímco přístřeší je pouze provizorium do doby zajištění řádného ubytování nájemcem (povinným) k uskladnění (nosný výraz. "uskladnění") bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby;

- Základní rozdíl mezi bytovou náhradou na straně jedné a přístřeším na straně druhé - výslovně vyjádřený zákonnou definicí - je, že přístřeší je pouze provizorium k uskladnění věcí na nezbytně nutnou určitou dobu na rozdíl od bytové náhrady jako právního vztahu užívání bytu či obytné místnosti vyklizovaným nájemcem na dobu neurčitou;

- Institut "odpovídající bytová náhrada" zákonodárce zvolil vědomě nejen proto, že tato legální definice zahrnuje jak náhradní byt, tak i náhradní ubytování, ale i v rámci institutu náhradní byt zákon výslovně stanoví více jeho forem, a to: "přiměřený náhradní byt" a "byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, případně i byt i mimo obec";

- V případě výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu - s výjimkou výpovědi z nájmu bytu na základě § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku - je vyklizení bytu vždy podmíněno poskytnutím přístřeší; pouze v soudním řízení o vyklizení bytu po výpovědi z důvodu § 711 odst. 2 písm. c) a d) občanského zákoníku jen na návrh nájemce může soud rozhodnout, jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li pro to důvody hodné zvláštního zřetele, že nájemce má právo na náhradní ubytování, případně na náhradní byt; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec;

- Výpověď z nájmu bytu s přivolením soudu ve smyslu § 711a odst. 2 občanského zákoníku nemusí obsahovat závazek zajistit odpovídající bytovou náhradu, neboť jí v soudním řízení na základě § 712 občanského zákoníku ex lege stanoví autoritativně sám soud;

- Výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu zakládá tento právní stav:

a) nepodá-li nájemce v šedesátidenní prekluzivní lhůtě žalobu o neplatnost výpovědi, nájemní vztah uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty bez dalšího zaniká, a

aa) bývalý nájemce byt dobrovolně vyklidí po poskytnutí přístřeší nebo bez přístřeší, jde-li o výpovědní důvod dle § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku;

ab) bývalý nájemce byt dobrovolně vyklidí bez poskytnutí přístřeší a vyklizení bytu je tak již bezpředmětné pro dobrovolné splnění závazku vyklizení bytu zahrnující mlčky i vzdání se přístřeší;

ac) bývalý nájemce byt dobrovolně nevyklidí, pronajímatel je nucen podat žalobu na vyklizení bytu podmíněnou ex lege zajištěním přístřeším; soud je v tomto řízení - s výjimkou výpovědi dle § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku - povinen ex lege podmínit vyklizení bytu poskytnutím přístřeší; v případě výpovědi dle § 771 odst. 2 písm. c) a d) občanského zákoníku - jde-li o rodinu s dětmi a z důvodů hodných zvláštního zřetele - na návrh bývalého nájemce může soud vyklizení bytu konstitutivně podmínit (bez závazku pronajímatele ve výpovědi) zajištěním náhradního ubytování nebo náhradního bytu;

b) podá-li nájemce v šedesátidenní prekluzivní lhůtě neúspěšně žalobu o neplatnost výpovědi, je bývalý nájemce povinen byt vyklidit - nejde-li o výpovědní důvod dle § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku - na základě pravomocného rozhodnutí soudu ukládajícího vyklizení bytu s poskytnutím přístřeší,; jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a navrhl-li to bývalý nájemce z důvodů hodných zvláštního zřetele, může soud z výpovědních důvodů na základě § 711 odst. 2 písm. c) a d) občanského zákoníku vyklizení bytu konstitutivně podmínit zajištěním náhradního ubytování nebo náhradního bytu;

- Výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu - s výjimkou výpovědního důvodu dle § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku - musí v souladu s § 712 odst. 3 občanského zákoníku obsahovat jen informaci o poskytnutí přístřeší jako provizoria k uskladnění věcí např. slovy: "Nájemci postačí poskytnout přístřeší", aniž by se pronajímatel - v rozporu se zněním a smyslem citovaného ustanovení - zavazoval k povinnosti vyplývající přímo ze zákona, o které ex lege musí soud stejně rozhodnout v řízení o vyklizení bytu, nedojde-li předtím k dobrovolnému vyklizení bytu.

Luboš Chalupa
advokát, Praha, člen redakční rady Právního rádce