Výpověď z nájmu bytu a dobré mravy

Mezi právním následkem právního úkonu příčícího se dobrým mravům na straně jedné a právním následkem výkonu práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů v rozporu s dobrými mravy na straně druhé je zásadní rozdíl v tom, že v prvním případě se jedná o absolutní neplatnost právního úkonu ex tunc a v druhém případě o formálně platný právní úkon, jemuž je ad hoc odepřena soudní ochrana.

TVRDOST ZÁKONA A TÍŽIVÁ SOCIÁLNÍ SITUACE

Výkon práv a povinností z občanskoprávního vztahu v rozporu s dobrými mravy předpokládá zpravidla vědomé zneužití určité výjimečné životní situace (např. doručení výpovědi v období hospitalizace, vyklizení bytu v období těsně před a po porodu), obvyklé důvěry mezi nejbližšími příbuznými (např.promlčení dluhu z půjčky s přísliby zaplacení blízkou osobou až do promlčení), či vědomé vytvoření těžko řešitelného stavu ve prospěch jednoho účastníka právního vztahu k tíži druhého.

Výklad § 3 odst. 1 občanského zákoníku o zákazu výkonu práv a povinností z občanskoprávního vztahu v rozporu s dobrými mravy musí být restriktivní a v žádném případě nemůže suplovat chybějící ustanovení o tvrdosti zákona či na úkor jiné soukromé osoby mírnit tíživou sociální situaci zavázaného z právního vztahu.

Stejně jako absolutní neplatnost právního úkonu je výjimkou a její aplikace je na místě jen v nejzávažnějších případech vad dotčeného právního úkonu, tak je i v souladu s principem předvídatelnosti práva a soudního rozhodnutí zcela výjimečná a časově omezená aplikace rozporu výkonu práv a povinností z občanskoprávního vztahu s dobrými mravy.

Tíživá sociální situace zakládá právo na hmotnou pomoc ze strany státu či obce a nikoli diskriminační zvýhodnění v právním vztahu promíjením či odkladem povinností bez ohledu na to, zda jde o peněžní či nepeněžní nárok; stejně nelze spravedlivě argumentovat tím, že zaplacení vysokého dluhu v tíživé životní situaci dlužníka je toho času v rozporu s dobrými mravy, pročež si věřitel musí počkat až se dlužník uzdraví, sežene práci, vyrostou nezletilé děti apod.

Nepřípustná je tak nejen diskriminace určité osoby pro její rasu, národnost, sexuální orientaci, náboženské či politické přesvědčení, atd., ale nepřípustná je i diskriminace oprávněného z právního vztahu samotným tíživým sociálním postavením zavázaného z právního stavu, zvláště porušil-li sám zavázaný vědomě vlastním jednáním základní smluvní či zákonnou povinnost.

Úspěšnost námitky výkonu práv a povinností v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 občanského zákoníku zásadně vylučuje samotné úmyslné závažné či dlouhodobé porušení základní povinnosti zavázaného z právního vztahu, neboť protiprávnost lze jen stěží anulovat dobrými mravy: sama zaviněná protiprávnost je v rozporu s dobrými mravy.

Protože je ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku hmotně-právní povahy, který nevyvolává absolutní neplatnost právního úkonu, musí účastník, který se jej dovolává, v řízení rozhodné skutečnosti včas tvrdit a navrhnout důkazy včetně konkrétní újmy, která mu má vznikat, jinak neunese břemeno tvrzení či důkazní břemeno.

DŮVODY ŽALOBY O NEPLATNOST VÝPOVĚDI Z NÁJMU BYTU

Protože kogentní § 711 odst. 3 a 5 občanského zákoníku výslovně zakládá nájemci jen žalobu o neplatnost výpovědi z nájmu bytu, tj. neplatnost z důvodů obsažených v § 37 až § 40a občanského zákoníku, je tvrzený rozpor výkonu práva výpovědi z nájmu bytu s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 občanského zákoníku irelevantní a má svoje místo jen v řízení o vyklizení bytu po marném uplynutí výpovědní lhůty.

V řízení o neplatnost výpovědi z nájmu bytu tak může nájemce v žalobě úspěšně uplatnit jen námitky zakládající vlastní neplatnost výpovědi z nájmu bytu:

- výpověď nebyla učiněna svobodně, je neurčitá či nesrozumitelná (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku),

- výpověď učinila osoba, která nemá způsobilost k právním úkonům nebo jej učinila osoba jednající v duševní poruše, která jí činí k tomuto právnímu úkonu neschopnou (§ 38 občanského zákoníku),

- výpověď svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům (§ 39 občanského zákoníku),

- výpověď nebyla učiněna písemně (§ 40 odst. 1 občanského zákoníku).

- výpověď je neplatná z důvodu dovolání se její relativní neplatnosti dotčenou osobou (§ 40a občanského zákoníku).

Stanoví-li zákon výslovně, že se účastník může u soudu v prekluzivní lhůtě domáhat vydání rozsudku o určení neplatnosti právního úkonu vyplývajícího z občanskoprávního vztahu, například o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, je otázka rozporu tohoto úkonu s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 občanského zákoníku v tomto řízení nerozhodná, neboť nevyvolává žalovanou neplatnost právního úkonu; rozpor s dobrými mravy však může mít určitý právní význam v následném řízení o plnění, například o vyklizení bytu po skončení nájmu bytu delší lhůtou k vyklizení bytu.

NUTNOST PŘIHLÉDNUTÍ K NOVĚ VZNIKLÉ SPOLEČENSKÉ SITUACI

Při výkladu výpovědi z nájmu bytu a jejím rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 občanského zákoníku je nutné přihlédnout k nově vzniklé společenské situaci i) srovnání regulovaného nájemného s tržním nájemným v letech 2010-2012 a ii) trvalým převisem nabídky volných bytů na trhu, které umožňují nájemci bytu obstarat si jiný srovnatelný nájemní byt v sousedství ze dne na den se stěhováním na klíč v řádu "x" tisíc korun, takže nyní už nelze rozumně argumentovat domnělou újmou k tíži nájemce, který vlastním protiprávním jednáním prokazatelně naplnil určitý výpovědní důvod.

Odůvodnění rozsudku soudu o výkonu konkrétních práv a povinností z občanskoprávního vztahu v rozporu s dobrými mravy a újmy tím vzniklé musí být ve smyslu § 157 odst. 2 občanského soudního řádu dostatečně určité a tím i přezkoumatelné; v případě výpovědi z nájmu bytu pak s přihlédnutím k obecně známé skutečnosti nadbytku volných bytů za srovnatelné nájemné se stěhovacími náklady v řádu měsíčního nájemného.

Byl-li účastník soudního řízení procesně neúspěšný jen z důvodu soudem nalezeného rozporu výkonu práv a povinností z občanskoprávního vztahu s dobrými mravy, které nijak nevyvolal, je zpravidla na místě aplikace § 150 občanského soudního řádu.

Luboš Chalupa
advokát, Praha, člen redakční rady Právního rádce