V nájemních bytech podle údajů ministerstva pro místní rozvoj žije 1,4 milionu tuzemských domácností. Domů a bytů určených ke krátkodobému pronájmu je oproti tomu v Česku stále jen zlomek. Jak ukázala data od zprostředkovatelů, půjde maximálně o desítky tisíc nemovitostí. Přesto krátkodobé pronájmy zažívají v Česku boom. Jen web Airbnb, který krátkodobé pronájmy celosvětově zprostředkovává, hlásí za loňský rok nárůst příjezdů do Česka o 117 procent. Celkem jeho služby v ČR loni využilo 362 tisíc hostů.

Hlavně v Praze pak poptávka po krátkodobých pronájmech převyšuje nabídku. A tak se poskytovatelé snaží přilákat do tohoto byznysu nové pronajímatele. "Krátkodobé pronájmy přinášejí o 50 procent větší výnos," říká jednatel realitní společnosti Bohemian Estates International David Novotný. Nadto se ještě majitelé bytů při jejich krátkodobém osazování podle realitek vyhnou problémům s neplatiči. Na druhou stranu je však třeba počítat s vyšší časovou náročností spojenou se střídáním hostů. V turisticky méně zajímavých obdobích roku pak může byt zůstat neobsazen.

Ubytování není pronájem

Pokud kývnete na lákavě znějící výnosy a rozhodnete se nabídnout svůj byt či dům turistům, máte dvě možnosti, jak svůj "byznys" smluvně ošetřit. Buď můžete se svými hosty uzavírat smlouvu o ubytování, nebo nájemní smlouvu. Každá varianta má ale svá přesná pravidla a specifika.

Při rozhodování o tom, jaký typ smlouvy zvolit, nezáleží ani tak na tom, zda bude majitel svou nemovitost pronajímat třeba jen jediný měsíc v roce, nebo zda půjde o celoroční přivýdělek. Roli hraje spíš to, zda kromě pronájmu poskytuje i doplňkové služby. "Jestliže má majitel v úmyslu byt či dům pronajímat pravidelně, tedy nepůjde pouze o jednorázový pronájem, činí tak za účelem dosažení zisku a zároveň poskytuje svým hostům alespoň minimální servis, jako je úklid bytu či povlečení postelí, je povinen mít živnostenské oprávnění na ubytovací služby," vysvětluje Jan Pavouk z Ambruz & Dark Deloitte Legal. V tomto případě uzavírá majitel bytu se svými hosty smlouvu o ubytování. Ta na rozdíl od klasické nájemní smlouvy nemusí mít písemnou formu. Majiteli ale zároveň zakládá povinnost odvést státu DPH. A platit je potřeba také daň z příjmu. Nechce-li kvůli ní majitel vést daňovou evidenci a proti příjmům uplatňovat skutečné výdaje podle daňových dokladů, může si od příjmů odečíst 60procentní paušál.

Byt, ve kterém ubytováváte své hosty, je v případě podnikání s živnostenským oprávněním potřeba nahlásit živnostenskému úřadu jako provozovnu. To musí majitel bytu udělat písemně nejméně tři dny před tím, než v bytě poprvé ubytuje hosty. Za neohlášení provozovny hrozí pokuta až 50 tisíc korun.

Oproti tomu při klasickém pronájmu nemovitosti, v němž nejsou zahrnuty žádné služby a který je ošetřený nájemní smlouvou, majitel nikomu nic hlásit nemusí. Navíc je pronájem osvobozen i od daně z přidané hodnoty. Jedinou výjimkou jsou nájmy, jejichž délka nepřekročí 48 hodin. Jinými slovy, pokud vám host do bytu přijede v pátek večer a odjíždí v sobotu dopoledne, DPH i v režimu nájemní smlouvy zaplatíte. Stejně tak se tato daň platí z pronájmu parkovacích státní.

Specifický režim pak má pronájem nemovitostí i v případě daně z příjmů. "Příslušné příjmy budou považovány za příjmy z nájmu, podléhající zdanění dle § 9 zákona o daních z příjmů. Oproti těmto příjmům je možné odečíst buď skutečné výdaje na údržbu, opravy nemovitosti atd., nebo lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 procent příjmů," říká manažerka v daňovém oddělení Deloittu Lucie Rytířová.

Nejčastější chyby pronajímatelů

Ač se může zdát tento "dvojí" systém smluv a zdanění matoucí, generální finanční ředitelství neeviduje žádné signály, které by nasvědčovaly tomu, že v tom majitelé bytů a domů chybují. Slabá místa vidí finanční správa jinde. "Předně za příjmy z nájmu je třeba považovat i příjmy plynoucí poplatníkovi v případě, kdy pronajímá nemovité věci, které má sám v nájmu či podnájmu," popsala jedno ze zákonných pravidel, které Češi navzdory sankcím často nerespektují, mluvčí generálního finančního ředitelství Petra Petlachová. I nemovitost, kterou máte v nájmu, je totiž možné pronajmout další osobě. Jde přitom o tzv. podnájem. Ačkoliv se jedná o krátkodobou a často jednorázovou záležitost, platí pro danění příjmů stejná pravidla jako v případě klasického nájmu. "Stejně jako původní pronajímatel může nájemník odečíst případné náklady související s podnajatou částí bytu, tedy i část nájemného placeného původnímu pronajímateli, nebo může uplatnit paušální výdaje ve výši 30 procent příjmů," radí Rytířová.

V žádném případě však nelze příjem z podnájmu (a totéž platí i pro nájem) považovat za příležitostný, a vyhýbat se tak zdanění. I když se to může zdát nepravděpodobné, finanční správa má cesty, jak opomenuté příjmy odhalit. "Informace získává správce daně z různých zdrojů, většinou z oznámení od veřejnosti, ze sociálních sítí, ze zjištění správce daně při vyhledávací činnosti," popisuje Petlachová.

Pozor by si měli dávat nájemníci, kteří přepouští nemovitost dalším lidem, také na to, že pokud v bytě sami trvale nebydlí, musí mít podle nového občanského zákoníku k podnájmu svolení majitele bytu. Pokud byt pronajmou další osobě bez svolení majitele, půjde o hrubé porušení smlouvy. Nájemník tak snadno může dostat výpověď. Majitel by měl vědět také to, kolik lidí byt obývá. A bez jeho souhlasu se nájemník neobejde ani v případě, že chce do bytu umístit provozovnu při poskytování ubytovacích služeb podle živnostenského zákona.

Všem stejným metrem

Dalším problematickým místem pronájmu nemovitostí je pak z pohledu daňové správy společné jmění manželů. Ve svém daňovém přiznání totiž příjmy plynoucí z pronájmu smí uvést jen jeden z manželů. To platí podle Petlachové i v případě, že peníze pochází z více pronajatých nemovitostí, tedy například z pronájmu bytu a chaty. Na všechny nemovitosti je pak třeba v rámci jednoho zdaňovacího období shodně uplatňovat buď paušál, nebo si odečítat skutečně vynaložené výdaje. Kombinovat oba režimy v rámci jednoho daňového přiznání nelze.

Při využití výdajového paušálu musí pronajímatel počítat také s tím, že jeho výše daná zákonem je konečná a není ji možné navyšovat o žádné další částky. A to platí navzdory přesvědčení některých daňových poplatníků i pro odpisy.

Poslední věcí, na niž by měl pronajímatel pamatovat, je fakt, že příjmy z pronájmu nezvýší jeho budoucí důchod ani se nepromítnou do výše nemocenských dávek. Sociální a zdravotní pojištění se z příjmů z pronájmu neodvádí.

Článek vyšel 2. června 2016 v časopise Ekonom.

Související