Po čtyřleté pauze v Česku opět začalo platit předkupní právo k nemovitostem ve spoluvlastnictví. Novelu občanského zákoníku prosadili přes odpor ministerstva spravedlnosti poslanci, a jak se zdá, není bez chyby. Od Nového roku komplikuje hlavně prodeje bytů, k nimž patří i parkovací místo ve společné garáži. Taková garáž bývá totiž ve spoluvlastnictví někdy i stovek lidí. Ti teď mají na každé prodávané parkovací místo předkupní právo. "S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže," uvádí příklad vedoucí právního oddělení Fincentra Reality Andrea Daňhelová.

Na rozhodnutí, zda své předkupní právo využijí, nebo jej neuplatní, dala novela spoluvlastníkům tři měsíce. S nabídkou je přitom smí prodávající oslovit až ve chvíli, kdy má s kupujícím podepsanou smlouvu. Podmínky nabídky totiž musí být naprosto identické s těmi, za nichž má nemovitost získat původní zájemce.

Ten kvůli tomu žije tři měsíce v nejistotě, zda ho o parkovací místo někdo nepřipraví. "Praxe je zatím taková, že o tyto nebytové prostory projeví minimálně jeden ze spoluvlastníků zájem," dodává Daňhelová.

V takovém případě se původní smlouva zpětně zneplatní. To může nakonec zmařit i samotný prodej bytu. Toho se sice předkupní právo netýká, v praxi se ale stává, že o byt bez parkovacího místa nemá kupující zájem. Když se ovšem rozhodne pořídit byt i bez parkovacího místa, může se dostat do problémů s bankou, od níž si na něj bere půjčku. Hypoteční smlouvy totiž obvykle obsahují sankce za nedočerpání úvěru.

Ne vždy jde přitom jen o parkovací stání. Ve spoluvlastnictví bývají v některých domech třeba i sklepy nebo předzahrádky. Podle údajů Fincetra Reality už tak kvůli tomu, že žádané příslušenství k bytu získal v rámci předkupního práva někdo jiný, od kupní smlouvy na byt odstoupilo 10 procent zájemců.

Předkupní právo ovšem přináší komplikace i tam, kde se obchod nakonec uskuteční podle plánu. "Při oslovování ostatních spoluvlastníků u většího bytového domu, kde jsou desítky spolumajitelů a oslovuje se doporučeným dopisem, je například jen náklad na poštovné v tisícikorunách. A to neřešíme majitele s trvalým bydlištěm v zahraničí, balné, obálky, tisky," vypočítává generální ředitel realitní kanceláře Re/Max Milan Žák.

Tři roky v nejistotě

Někteří prodávající se proto raději pokouší obejít zákon tím, že nemovitost spoluvlastníkům nenabídnou a doufají, že nečekanou změnu majitele nikdo z nich nebude řešit. Jenže takový postup se nemusí vyplatit. "Ostatní spoluvlastníci mají právo domáhat se po novém spoluvlastníku, aby na ně podíl převedl za stejnou cenu, za kterou jej koupil," vysvětluje advokát Vít Kučera z advokátní kanceláře k.law. Jít s tím mohou až k soudu a jejich právo se promlčí až za tři roky po zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Aby se vyhnul problémům, měl by se kupující vždy ujistit, že prodávající nemovitost ve spoluvlastnictví ostatním majitelům skutečně nabídl. Pro případ, že to původní vlastník neudělá, by měla kupní smlouva obsahovat sankce.

Realitní kličky

Realitní kanceláře teď hledají cesty, jak se předkupnímu právu vyhnout jinak, aby byl z pohledu práva jejich postup nenapadnutelný. Ideální tak například je, když jsou parkovací místo, sklep nebo předzahrádka spojeny s bytem takzvaně výhradním užíváním. "S takovým podílem na společných prostorech není možné samostatně disponovat a přechází s převodem jednotky. V těchto případech se tedy předkupní právo neuplatní, neboť není možné takový sklep, garáž či předzahrádku samostatně převést," uvádí advokát Vít Kučera. Výhradní užívání se zapisuje do prohlášení vlastníka, které je "rodokmenem" domu. Vkládá se do katastru nemovitostí a měnit je ho možné pouze se souhlasem shromáždění vlastníků domu.

Tam, kde výhradní užívání zatím chybí, se realitky pokouší obejít staronové právo jinak. "V praxi je to řešitelné tak, že se cena parkovacího místa stanoví tak vysoko, že sousedé nebudou ochotni tuto sumu zaplatit a předkupní právo odmítnou," popisuje majitel realitní kanceláře Century 21 Pavel Dočkal. V kupní smlouvě se to pak řeší tak, že se proporcionálně sníží cena bytu, k němuž se parkovací místo váže. Kupujícího se zájmem o byt i garáž tak tento "účelový" krok nijak nepoškodí. V úhrnu zaplatí sumu, na níž se s prodávajícím dohodl, a dostane, co chtěl.

Při prodeji bytu s parkovacím místem musí prodávající obeslat sousedy kvůli jejich předkupnímu právu.

Ačkoliv je tento postup na hraně zákona, podle právníků může být řešením. Není totiž příliš reálné, že by někdo ze spoluvlastníků garáže šel do soudního sporu. Před soudem by totiž musel prokázat, že cena parkovacího stání byla navýšená uměle. "Pokud bude parkovací stání o několik set tisíc korun dražší, než je standard, těžko spoluvlastník prokáže, že účelem je vyhnout se předkupnímu právu. Je totiž legitimní považovat parkovací stání za hodnotné, a tím pádem ho prodávat za vyšší částku," míní advokát Ondřej Preuss z právní kanceláře Dostupný advokát.

Do budoucna mohou spolumajitelům parkovacích míst, sklepů nebo předzahrádek pomoci vypořádat se s předkupním právem i developerské společnosti, které nové domy staví a poté rozprodávají. "Developer se například může předem domluvit s budoucími vlastníky tak, že u společných garážových stání se předem vzdají svého předkupního práva. Tím následný prodej značně ulehčí," navrhuje další z možných cest Žák. Vzdání se předkupního práva by se v takovém případě zapisovalo do katastru nemovitostí a bylo by účinné i pro právní nástupce, tedy všechny další vlastníky, kteří později podíl na nemovitosti koupí.

Změnit zákon

Dalším řešením, které připadá v úvahu, by byla i úprava zákona. Podle realitních makléřů by stačilo, kdyby zákon při prodeji rozlišoval, zda se jedná o věc hlavní, kterou by byl typicky byt, nebo vedlejší příslušenství, tedy například parkovací místo nebo sklep. Na příslušenství by se pak předkupní právo nevztahovalo. Uplatnilo by se tedy pouze v situacích, kdy je ve spoluvlastnictví pouze věc hlavní − to znamená v případech, kdy je třeba v důsledku dědictví více vlastníků jediného bytu. To je ostatně i původní smysl předkupního práva.

O změně pravidel už se uvažuje i na ministerstvu spravedlnosti. "Tuto změnu předběžně navrhujeme v souvislosti s přípravou návrhu novely, která mění některé zákony v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím," informoval mluvčí resortu Jakub Říman. Jenže příprava novely je teprve v začátcích. Vládě ji ministerstvo spravedlnosti plánuje poslat nejdřív v říjnu. Pak bude muset projít celým legislativním procesem. Ten většinou trvá zhruba rok. Do té doby si budou muset realitní kanceláře, prodávající a zájemci o koupi nemovitostí ve spoluvlastnictví s předkupním právem nějak poradit.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.

Související