Občanský zákoník čeká další novela. Týkat se má bytového práva. Ministerstvo pro místní rozvoj jí chce reagovat na problémy, které přinesla praxe. Upravit tak hodlá například předkupní právo, které do zákoníku vrátila předchozí novela teprve od letošního ledna, a usnadnit plánuje také nucený prodej bytu v případě, že jeho majitel vytrvale porušuje práva ostatních majitelů v domě.

"Setkáváme se se situacemi, kdy vlastníci jednotek své sousedy terorizují, šikanují, ničí zařízení domu, na které ostatní přispívají. Dnes proti nim není prakticky žádná účinná obrana," líčí Kateřina Horáková z legislativně-právního odboru Svazu českých a moravských bytových družstev. Občanský zákoník sice už dnes připouští, aby soud nařídil problémovému vlastníkovi, že musí svůj byt prodat. Jenže postup, jak toho dosáhnout, je tak složitý, že toho v praxi nikdo nevyužívá.

"Současná úprava je těžkopádná, zdlouhavá a v praxi obtížně použitelná. Aby došlo k nucenému prodeji jednotky, musí proběhnout dvě soudní řízení za sebou," vysvětluje řídící partnerka advokátní kanceláře LP Legal Alice Kubíčková. V prvním se správce domu domáhá, aby soud uložil problémovému vlastníkovi povinnost zdržet se závadného chování, ve druhém se pak hraje o faktický prodej bytu s odůvodněním, že soudem uloženou povinnost vlastník dál porušuje.

Jenže už první řízení se může táhnout několik let. Soud může nařídit řadu ústních jednání, v nichž mohou společenství i vlastník vysvětlovat svůj pohled na věc a dokazovat svá tvrzení. "Lidé v domě potřebují řešit neúnosnou situaci co nejdříve, a ne až za několik let, kdy dosáhnou prvního pravomocného rozsudku," říká Horáková. Místo toho, aby vedli dlouhé soudní spory, se nespokojení vlastníci raději odstěhují, často i za cenu toho, že svůj byt prodají pod cenou.

Svaz Českých a moravských bytových družstev, jehož členové spravují bezmála pětinu českého bytového fondu, tak zatím neeviduje žádný případ, kdy by nějaké společenství vlastníků nucený prodej skutečně využilo. A ke stejnému zjištění dospělo i ministerstvo pro místní rozvoj. Proto teď navrhuje úplné vypuštění prvního soudního řízení − toho, v němž se společenství vlastníků domáhá uložení povinnosti problémovému členovi.

Nucený prodej bytu by mohl stihnout i poskytovatele krátkodobých pronájmů. Konečné slovo ale bude mít soud.

"Nově bude hrozba nuceného prodeje bytu dopadat na každého vlastníka, který bude své povinnosti podstatně porušovat i přes písemnou výstrahu správce domu," vysvětluje advokát KODAP legal David Hejzlar a dodává: "V praxi se tedy bude možné domáhat zjednání nápravy vůči problematickému vlastníku v podstatně kratších lhůtách, než tomu bylo doposud."

A kdy budou moci vlastníci usilovat o to, že svému sousedovi prodají střechu nad hlavou? Soud by mohl nucený prodej nařídit třeba v případě, kdy majitel bytu dlouhodobě neplatí společenství předepsané zálohy a platby nebo když svůj byt využívá v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.

"Soudy v minulosti označily v tomto směru za zásah do práv ke společným částem domu situaci, kdy vlastník užíval svůj byt k ubytovávání třetích osob, nikoliv k bydlení," uvádí Hejzlar. Teoreticky by se tak z nuceného prodeje mohla stát účinná zbraň pro ty vlastníky, jimž vadí, že jejich soused využívá svůj byt ke krátkodobým pronájmům a jeho hosté ruší noční klid nebo ničí vybavení domu.

I podle nových pravidel ale bude mít poslední slovo soud. Bude tedy záležet na něm, jak konkrétní situaci v domě vyhodnotí a zda vůbec problémovému vlastníkovi nařídí, aby se odstěhoval a svůj byt prodal.

Návrh novely navíc obsahuje několik pojistek, které mají zabránit zneužití nuceného prodeje. Především musí společenství vlastníků poskytnout problémovému majiteli lhůtu na nápravu. Ta nesmí být kratší než 30 dní. Podání návrhu na prodej bytu k soudu pak musí odsouhlasit nadpoloviční většina všech členů společenství, nikoliv jen těch, kteří přijdou na schůzi. "Hlasy jsou v tomto případě vázány na jednotlivé vlastníky, nikoliv na jejich podíly, což by mělo bránit zneužití tohoto nástroje ze strany vlastníků s vyšším podílem hlasovacích práv," připomíná další zákonnou pojistku Hejzlar.

Předkupní právo na druhý pokus

Nová pravidla pro nucený prodej bytů ale nejsou jedinou novinkou, které novela občanského zákoníku přináší. Ministerstvo pro místní rozvoj v ní reaguje i na problém s předkupním právem na garážová stání. Na ten začaly začátkem letošního roku − poté, co se do občanského zákoníku po čtyřleté pauze vrátilo předkupní právo − upozorňovat realitní kanceláře.

Předkupní právo komplikuje prodej bytů hlavně v novostavbách. Tam k nim totiž obvykle patří i parkovací místo ve společné garáži, která bývá ve spoluvlastnictví někdy i stovek lidí. "S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže," uvádí příklad vedoucí právního oddělení Fincentra Reality Andrea Daňhelová.

To prodej bytů zdržuje a prodražuje. Na rozhodnutí, zda své předkupní právo využijí, nebo jej neuplatní, dala novela spoluvlastníkům tři měsíce. S nabídkou je přitom smí prodávající oslovit až ve chvíli, kdy má s kupujícím podepsanou kupní smlouvu. Podmínky nabídky totiž musí být naprosto identické s těmi, za nichž má nemovitost získat kupující.

Když pak někdo ze spoluvlastníků projeví o parkovací místo zájem, kupní smlouva se zpětně zneplatní. Jednání se zájemcem o byt pak začíná nanovo a může se stát, že ten byt bez parkování už nechce. Podle údajů Fincetra Reality už takto od nákupu bytu upustilo 10 procent kupujících.

Ministerstvo pro místní rozvoj proto teď chce novelou zrušit předkupní právo u nebytové jednotky, která je logickým příslušenstvím bytu. Typickým příkladem jsou podle důvodové zprávy k novele právě společné garáže.

"Navrhovanou úpravu hodnotím jako první vlaštovku, která naznačuje, že zákonodárce hodlá tuto věc řešit," říká Daňhelová. Zároveň ale podle ní právní úprava navržená ministerstvem zapomíná na ostatní situace, kde nově zavedené předkupní právo znamená také problém. "Typicky půjde o parkování u bytového domu, které je vymezeno jako parcela. V těchto případech předkupní právo spoluvlastníci stejně budou muset uplatňovat," obává se Daňhelová. Stejné to bude i s dalšími parcelami ve spoluvlastnictví, jako jsou dětská hřiště, pozemky pod popelnicemi nebo příjezdové cesty.

"Výjimka není v novém ustanovení formulována příliš zdařile. Nakládání s pojmem 'příslušenství bytu' není příliš jasné," souhlasí s výtkou Fincentra Reality Hejzlar z KODAP.

Předkupní právo by se nově nemělo týkat příslušenství k bytu. Tím jsou podle ministerstva pro místní rozvoj hlavně společné garáže.

Ministerstvo pro místní rozvoj zatím k výtkám ohledně předkupního práva mlčí. Slibuje, že podněty projedná v připomínkovém řízení k novele. To by mělo trvat ještě zhruba měsíc.

Připomínek bude víc

Realitky nicméně nejsou jediné, kdo žádá úpravu návrhu. Svazu českých a moravských bytových družstev například vadí, že by po schválení novely měl na každou změnu stanov společenství vlastníků, která se dotkne práv a povinností vlastníků, dohlédnout notář a sepsat o tom zápis. "Taková formalizace procesu rozhodování v domě by správu domu zbytečně prodražila a zkomplikovala," myslí si Horáková. Svaz proto teď hodlá usilovat o to, aby ministerstvo požadavek na notářský zápis z novely vypustilo a nechalo změny stanov jen na vůli vlastníků. Otevřít v připomínkovém řízení chce i tu část návrhu, která řeší správu domu před vznikem společenství vlastníků.

Je proto pravděpodobné, že se novela v dalších fázích legislativního procesu ještě změní. Finální znění by mělo podle plánů ministerstva pro místní rozvoj začít platit až od ledna 2020.

Článek vyšel v týdeníku Ekonom

Související