Nejvyšší soud změnil svůj názor na neplatnost nájemní smlouvy k pronajatému bytu

Nejvyšší soud opustil svoji teorii takzvaného právně volného bytu. Dlouhodobě totiž judikoval, že je-li byt již pronajatý, případně k němu existuje jiné užívací právo (například služebnost bytu, právo bydlení, anebo je užíván samotným pronajímatelem), je další nájemní smlouva k témuž bytu absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. Tento závěr se netýkal pouze bytů, ale všech nájmů − například pozemků či nebytových prostor.

Předestřený názor byl dlouhodobě kritizován v literatuře a naposledy se proti němu vymezil i Ústavní soud. Na to nyní zareagoval velký senát Nejvyššího soudu a přehodnotil svůj dosavadní postoj. Dospěl k závěru, že nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (nebo i stejné) osobě.

Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Opačný výklad totiž představuje nejen narušení smluvní svobody a zásady pacta sunt servanda, ale také porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek.

Napříště tedy platí, že druhá nájemní smlouva je platná a řešení se má hledat v pravidlech o odpovědnosti za vady plnění, jak je výslovně stanoví nový občanský zákoník (jednomu z nájemců nemůže pronajímatel plnit, což představuje právní vadu plnění). Rozhodnutí je důležité především pro nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před rokem 2014, neboť vznik nájmu se podle přechodných pravidel občanského zákoníku posuzuje podle starého práva.

Více informací najdete v rozsudku sp. zn. 31 Cdo 3679/2020.

Chcete číst dál?

Ještě na vás čeká 60 % článku.

Předplatit za 59 Kč měsíčně
První 3 měsíce, pak 199 Kč měsíčně

S předplatným získáte

  • Web Ekonom.cz bez reklam
  • Možnost sdílet prémiový obsah zdarma (5 článků měsíčně)
  • Možnost ukládat si články na později
Nebo
Proč ji potřebujeme?

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste se mohli k článku kdykoli vrátit a nemuseli jej platit znovu. Pokud již u nás účet máte, přihlaste se.

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě.

Odesláním objednávky beru na vědomí, že mé osobní údaje budou zpracovány dle Zásad ochrany osobních a dalších zpracovávaných údajů, a souhlasím se Všeobecnými obchodními podmínkami vydavatelství Economia, a.s.

Nepřeji si dostávat obchodní sdělení týkající se objednaných či obdobných produktů společnosti Economia, a.s. »

Zaškrtnutím políčka přijdete o možnost získávat informace, které přímo souvisí s vámi objednaným produktem. Mezi tyto informace může patřit například: odkaz na stažení mobilní aplikace, aktivační kód pro přístup k audioverzi vybraného obsahu, informace o produktových novinkách a změnách, možnost vyjádřit se ke kvalitě našich produktů a další praktické informace a zajímavé nabídky.

Vyberte si způsob platby kliknutím na požadovanou ikonu:

Platba kartou

Rychlá online platba

Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.