Nejvyšší soud změnil svůj názor na neplatnost nájemní smlouvy k pronajatému bytu

Nejvyšší soud opustil svoji teorii takzvaného právně volného bytu. Dlouhodobě totiž judikoval, že je-li byt již pronajatý, případně k němu existuje jiné užívací právo (například služebnost bytu, právo bydlení, anebo je užíván samotným pronajímatelem), je další nájemní smlouva k témuž bytu absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. Tento závěr se netýkal pouze bytů, ale všech nájmů − například pozemků či nebytových prostor.

Předestřený názor byl dlouhodobě kritizován v literatuře a naposledy se proti němu vymezil i Ústavní soud. Na to nyní zareagoval velký senát Nejvyššího soudu a přehodnotil svůj dosavadní postoj. Dospěl k závěru, že nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (nebo i stejné) osobě.

Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Opačný výklad totiž představuje nejen narušení smluvní svobody a zásady pacta sunt servanda, ale také porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek.

Napříště tedy platí, že druhá nájemní smlouva je platná a řešení se má hledat v pravidlech o odpovědnosti za vady plnění, jak je výslovně stanoví nový občanský zákoník (jednomu z nájemců nemůže pronajímatel plnit, což představuje právní vadu plnění). Rozhodnutí je důležité především pro nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před rokem 2014, neboť vznik nájmu se podle přechodných pravidel občanského zákoníku posuzuje podle starého práva.

Více informací najdete v rozsudku sp. zn. 31 Cdo 3679/2020.

Článek pro předplatitele
Ještě na vás čeká 60 % článku. Pokračovat ve čtení můžete jako náš předplatitel.

Máte již předplatné? Přihlaste se.

Přihlásit se

Jste předplatitel tištěného titulu? Proveďte aktivaci.