Když se za chyby platí příliš mnoho

Každý vlastník či nájemce bytu nebo garáže by v těchto dnech už měl mít k dispozici vyúčtování všech nákladů za uplynulý rok. Zákon stanovuje povinnost společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytovým družstvům jako poskytovatelům služeb doručit tato rozúčtování nejpozději do konce dubna. Pokud je byt dále pronajímán, ve stejné lhůtě musí tuto povinnost splnit i pronajímatel vůči svým nájemníkům. Nejedná se přitom jen o předání obdrženého dokumentu. Vyúčtování je často nutné přepracovat tak, aby odpovídalo dohodnutým podmínkám s nájemcem, a také, aby v něm byl uvedený správný adresát.

Špatné vyúčtování jako by nebylo

Jakýkoliv, byť i drobný nedostatek přitom zákon penalizuje sankcemi, které za každý den, kdy příjemce neměl k dispozici bezvadné rozúčtování, mohou dosáhnout až 50 korun. Odpovědnost za správnost vyúčtování přitom nese výlučně statutární orgán, tedy předseda SVJ, a nikoliv smluvně sjednaný správce nebo účetní. „Je třeba připomenout, že uvedená ­odpovědnost není nijak zastropována a případné denní penále za nepředložení vyúčtování v celkovém součtu může dosáhnout desítek, ­někdy i stovek tisíc,“ upozorňuje advokátka Marie Koričanská z BKS advokáti. Pokud by k prodlení s poskytnutím vyúčtování došlo vinou některého ze členů statutárního orgánu, přichází zde v úvahu i jeho odpovědnost za škodu vůči společenství, které by pokutu muselo hradit.

Povinnost předložit jednotlivým vlastníkům vyúčtování průběžně hrazených záloh má jednou ročně společenství vlastníků, které dům spravuje, a to do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. Stejně tak bytové družstvo předává vyúčtování svým členům. Krátce po vypuknutí koronarovirové pandemie stát jednorázově tuto povinnost pro vyúčtování za rok 2019 o pět měsíců odsunul. Ačkoliv se pandemická situace nezlepšila ani následující rok, k podobným úlevám už znovu nepřistoupil.

Pravidla, co všechno musí dokument obsahovat, také upravuje zákon nebo se na takzvaném rozúčtovacím klíči mohou dopředu dohodnout vlastníci na shromáždění. Rozúčtovací klíč přináší odpověď na otázku, které náklady se rozdělují podle metrů čtverečních podlahové plochy, které podle počtu osob evidovaných ke konkrétní domácnosti a které připadají na každý byt, ať je jakkoliv velký.

Problém nastává ve chvíli, kdy je kterýkoliv údaj ve vyúčtování chybný, třeba proto, že SVJ nemělo k dispozici správné podklady. Přiblížit si to lze na situaci, kdy v jednom bytě bude provedený chybný odečet vodoměru nebo indikátoru množství dodaného tepla. Tato chyba pak ovlivní i správnost vyúčtování všem ostatním obyvatelům domu. Reklamaci musí příjemce vyúčtování uplatnit ve 30denní lhůtě. Další měsíc má společenství na její vyřízení. Půjde‑li o běžný bytový dům se třiceti byty, může společenství vlastníků na pokutách zaplatit za tuto dobu až 90 tisíc korun, ačkoliv samo nic nezavinilo a rozúčtování vyhotovilo, jak nejlépe v té době mohlo.

Soudní praxe totiž dovodila, že při chybném vyúčtování jeho příjemce nejenže nemusí případnou dlužnou částku hradit, ale naopak má právo požadovat pokutu za prodlení, jako by mu vyúčtování vůbec nebylo doručeno. „Je penalizováno prodlení obou stran. Pokuta tak dopadá i na prodlení poskytovatele služeb s povinností provést vyúčtování a doručit je příjemci v předepsané lhůtě,“ připomenul v rozsudku Nejvyšší soud s tím, že nárok na tuto pokutu vzniká nájemci už samotným uplynutím lhůty a následný výsledek vyúčtování na něj nemá žádný vliv. Je tedy lhostejné, jestli porovnáním složených záloh a skutečných nákladů vzniká přeplatek či nedoplatek a v jaké výši.

„Rozsudek ale zároveň konstatuje, že nepřiměřeně vysokou pokutu může soud snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti,“ upozorňuje advokátka Koričanská. „Penále však nebude nepřiměřené jen proto, že je samo o sobě velmi vysoké. Pokud je jeho celková výše důsledkem dlouhodobého prodlení a s ním spojeného navyšování o stanovenou denní sazbu, soud pokutu nesníží,“ dodává s tím, že v důsledku by tím totiž zvýhodňoval dlužníka. Čím déle by SVJ s plněním svých povinností otálelo, tím více by pak bylo zvýhodněno při posuzování nepřiměřenosti výše penále.

Naopak pokuty se nemůže domáhat ten, kdo prodlení sám zavinil. „Bude se jednat třeba o situaci, kdy vlastník daný byt pronajímá, a na uvedené adrese je pro SVJ nekontaktní. Jestliže mu z toho důvodu není možné vyúčtování doručit, nemůže mu z toho plynout neoprávněná výhoda,“ upozorňuje advokátka Lucie Balýová z advokátní kanceláře Žižlavský.

Život na cizí účet

Zkušenosti s napadáním správnosti vyúčtování má například pražské společenství vlastníků v Podvinném mlýnu. Byt si tam před lety pořídil podnikatel Radoslav Seidl z Moravské Třebové, který našel způsob, jak za spotřebované služby neplatit, a naopak docílil toho, že SVJ na pokutách platí jemu. Stačilo ve spolupráci se soudními znalci neustále zpochybňovat správnost doručených vyúčtování a soudy mu doposud dávaly za pravdu.

Ve sporu jde například o to, do jaké kolonky patří spotřeba elektřiny pro výměníky tepla. SVJ má tyto výměníky tři a dosud pro vyúčtování sečetlo elektřinu pro všechny dohromady a vyúčtovalo spotřebu podle vlastnických poměrů. Soudy však v minulosti rozhodly, že elektřina má být měřena individuálně pro každý ze tří výměníků a započítána do nákladů na teplo. Ve výsledku jde o rozdíl v řádu jednotek korun, ale i to stačilo, aby vyúčtování bylo úspěšně zpochybněno jako celek.

„Až teď se nás před několika týdny zastal vrchní soud a řekl, že není možné kvůli sporu o drobné zneplatnit vyúčtování na desetitisíce,“ potvrdil místopředseda SVJ Podvinný Mlýn Juraj Čech. Rozsudek však soud stranám ještě nedoručil.

Případ se vleče už 16 let a za tu dobu Radoslav Seidl dluží za bydlení přes milion korun. Platí zhruba jen desetinu toho, co po něm SVJ požaduje. Zbytek za něj musí doplácet ostatní spoluvlastníci. „Ty peníze nám chybějí. Před lety jsme plánovali rekonstrukci střechy, fasády a balkonů, a nemáme na to. Přitom okolní domy už mají tyto investice za sebou,“ dodává Čech. Na vině je podle něho špatná legislativa, která poskytuje příliš prostoru pro vychytralé jednání jednotlivců.

Nový rok přinese změnu

Nedostatku v zákoně si je vědomo i ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). „Prvním čtením ve sněmovně už prošla novela zákona, která ošetřuje, že drobné chyby nezasahující do financí postihovány pokutou nebudou,“ říká ředitel odboru bydlení, realitních činností a veřejných zakázek MMR Jiří Klíma. Dodává, že za drobné chyby bude považováno vše, co nebude mít vliv na výsledek rozúčtování. „Dnes i překlep v čísle bytu způsobuje, že vyúčtování je úspěšně zpochybňováno,“ poznamenává Klíma.

Novela by měla nabýt účinnosti od začátku příštího roku spolu s dalšími novinkami souvisejícími s transpozicí evropské směrnice o energetické účinnosti, které SVJ přinesou i nové povinnosti. Nově instalované měřiče spotřeby, ať už jde o vodoměry nebo indikátory topných nákladů, musí být podle směrnice dálkově odečitatelné. Novela obsahuje i požadavek na to, že každý uživatel bytu dostane jednou měsíčně informaci o tom, kolik aktuálně protopil a jak si v tomto ohledu vede ve srovnání se svými sousedy. Vyúčtování by také mělo být mnohem přehlednější. V budoucnu má obsahovat grafické znázornění spotřeby za dané období a jeho porovnání se stejným obdobím v předcházejícím roce.