V posledních letech u nás podnikatelé v oblasti retailu a služeb zažívají perné chvíle. Situace se pro řadu z nich stala neudržitelnou a některé z nich donutila provozovny natrvalo uzavřít, nebo dokonce čelit insolvenci. Ti, kteří toto období přežili, se nyní potýkají s vlnou zvyšující se inflace a zvyšování cen energií. Přitom se v „normálně“ fungující ekonomice již nemohou tolik spoléhat na úlevy a programy poskytované státem nebo ze strany pronajímatelů.

Tato situace však netrápí pouze nájemce, ale také pronajímatele. Těm totiž často téměř ze dne na den vypadl stabilní příjem, se kterým počítali. Buď se tak stalo vlivem kolapsu nájemce, nebo vlivem dohody, kdy nájemce hradil pouze snížené, či dokonce žádné nájemné.

Pronajímatelé se tak na nás začali obracet s otázkami, jak mají nastalou situaci řešit a jaké možnosti a limity jim dává české právo. Odpovědi však nejsou jednoznačné a závisí na celé řadě faktorů. Zásadní je samozřejmě motivace pronajímatele, která obvykle směřuje k maximalizaci uspokojení pohledávek za nájemcem a k zajištění včasného vyklizení nemovitosti, aby mohla být co nejdříve znovu pronajata. V určitých případech (typicky když nájemce směřuje k reorganizaci) však může být hlavní motivací pronajímatele uchovat si stávající nájemní vztah při maximálním ošetření rizik plynoucích z insolvenčního řízení.

V tomto článku bychom rádi shrnuli naše praktické postřehy k tomuto tématu. Popisovat budeme možné kroky od období před zahájením insolvenčního řízení až po jeho pokročilejší fáze.

Před zahájením insolvenčního řízení

Před zahájením insolvenčního řízení není manévrovací prostor pronajímatele téměř omezen a práva a povinnosti mezi ním a nájemcem se řídí primárně nájemní smlouvou. Aby však pronajímatel mohl této volnosti naplno využít, měl by v ideálním případě mít alespoň základní přehled o hospodářské kondici svých nájemců, která ho včas upozorní na problém.

Na hospodářské potíže nájemce poukazuje celá řada indikátorů, například záporný vlastní kapitál nájemce, u takzvaného obratového nájemného dlouhodobě klesající výkony nájemce a samozřejmě delikvence při platbách nájemného či existence jiných závazků po splatnosti. V praxi se také ohrožení nájemci nezřídka sami obrátí na pronajímatele s žádostí o dočasné snížení, či dokonce prominutí nájemného. Mnoho z uvedeného však nezbytně neznamená, že je nájemce skutečně v úpadku a že směřuje do insolvenčního řízení. Pronajímatel by proto měl s nájemcem komunikovat a získat co nejvíce informací k posouzení, zda má nájemce reálnou možnost krizi překonat, či nikoliv. Samozřejmě že někteří nájemci pronajímateli rovnou oznámí, že mají hospodářské problémy a že plánují vstup do insolvenčního řízení.

V každém případě platí, že pokud jsou okolnosti natolik závažné a insolvence se jeví jako nevyhnutelná, je namístě jednat rychle. Logickým prvním krokem bude v mnoha případech vypovězení nájemní smlouvy z důvodu porušení povinnosti na straně nájemce (hrozící úpadek, neplacení nájemného) a řádná aplikace příslušných smluvních sankcí. Sankce, ale i jiné pohledávky pronajímatele lze v této fázi ještě započítávat (typicky oproti pohledávce nájemce na vydání nájemcem poskytnutého zajištění v podobě jistoty – kauce). Omezení započtení přichází v zásadě až po rozhodnutí o úpadku (k tomu viz níže). S ohledem na rizika odporovatelnosti v případném insolvenčním řízení nájemce je však lepší provádět jednostranné zápočty.

Fáze mezi zahájením insolvenčního řízení a rozhodnutím o úpadku je v zásadě posledním oknem příležitosti, kdy jsou možnosti pronajímatele ještě relativně široké. Tato fáze však může být poměrně krátká.

Pokud je však hlavní motivací pronajímatele nemovitost co nejdříve vyklidit, vypovězením nájemní smlouvy nemusí mít vždy vyhráno. Mnozí nájemci totiž pod dojmem blížící se insolvence ztratí motivaci vyklidit a řádně předat pronajaté prostory. Pokud se nájemce podaří přesvědčit, aby předmět nájmu vyklidil a řádně předal, vyhne se pronajímatel pozdějším problémům s nakládáním s věcmi náležejícími do majetkové podstaty nájemce. Nájemní smlouvy také často umožňují pronajímateli přistoupit k prodeji movitých věcí, které nájemce řádně nevyklidí. Takový postup je však možný výlučně před zahájením insolvenčního řízení a vždy bude potřeba zhodnotit, zda úprava prodeje movitých věcí v dané nájemní smlouvě vyhovuje požadavkům, které pro tyto případy soudy vyžadují. Pronajímatel si v každém případě musí pospíšit, chce‑li tohoto práva využít.

Zajímavou možností, jak zvýšit šanci na vyšší uspokojení pohledávek v insolvenčním řízení, je uplatnění zadržovacího práva k movitým věcem nacházejícím se v nemovitosti. Toto právo je upraveno přímo občanským zákoníkem. Zřejmá výhoda tohoto institutu spočívá v tom, že pohledávky pronajímatele budou v insolvenčním řízení nájemce uspokojovány přednostně z výnosu zpeněžení zadrženého majetku. Přesto je uplatnění zadržovacího práva dobré promyslet, neboť může přinést vyšší náklady spojené s výkonem zadržovacího práva a uskladněním zadržených věcí, které automaticky nemusí znamenat vyšší míru uspokojení, je‑li zadržený majetek nižší hodnoty. Využití tohoto institutu bude vhodné zejména v případech, kdy se v předmětu nájmu bude nacházet cennější majetek. Zadržovací právo je opět nutné aplikovat před zahájením insolvenčního řízení, které až na výjimky zamezuje možnosti vzniku nového zajištění po svém zahájení.

Pozor si je na druhou stranu třeba dát na některé právní úkony, které nájemce činí v určité době před zahájením insolvenčního řízení a které mohou být v následném insolvenčním řízení odporovatelné. Týká se to primárně úkonů bez přiměřeného protiplnění a zvýhodňujících právních úkonů, které nájemce činil v době, kdy již byl v úpadku, či k úpadku vedly.

Příkladem těchto úkonů je smlouva, kterou nájemce prodá pronajímateli majetek za cenu nižší, než je cena obvyklá. Výsledkem může být povinnost druhé smluvní strany vydat majetek zpět do majetkové podstaty. Pronajímatel by tedy v takových případech měl zvážit kroky ke zmírnění souvisejících rizik (například vyhotovení znaleckého posudku). Dlužno podotknout, že v některých případech může být zvýhodňující jednání i trestným činem.

Zahájení insolvenčního řízení

Insolvenční řízení je od jeho počátku možné sledovat online. Pronajímatelé tak mohou pomocí různých monitoringů hlídat samotný začátek insolvenčního řízení s konkrétním nájemcem. Okamžikem zveřejnění oznámení o zahájení insolvenčního řízení v insolvenčním rejstříku totiž nastávají účinky, které mají na pozici pronajímatele i na nájemní smlouvy podstatný dopad a manévrovací prostor pronajímatele již o něco zužují. Pro některé úkony je tato fáze poslední, v níž jsou proveditelné, a jiné již provést nelze (například zřídit nebo realizovat zajištění).

Pronajímatel může v tomto období stále bez omezení vypovědět nájemní smlouvu a aplikovat sankce za její porušení, je‑li takový postup v souladu s nájemní smlouvou. Pokud pronajímatel chce vypovědět nájemní smlouvu, neměl by v této fázi již dále otálet. Po prohlášení úpadku totiž bude osud ohledně dalšího pokračování či ukončení nájemní smlouvy v případech, kdy je s rozhodnutím o úpadku spojeno prohlášení konkurzu, v rukou insolvenčního správce a i možnost smlouvu vypovědět již bude do jisté míry omezena. Navíc smluvní pokuty vzniklé po rozhodnutí o úpadku se v insolvenčním řízení neuspokojují, a proto je vhodné případně vznik veškerých smluvních sankcí uplatnit písemně u nájemce do momentu prohlášení jeho úpadku.

Nájemci i po zahájení insolvenčního řízení v zásadě zůstává dispoziční oprávnění a může tak nakládat se svým majetkem, ale je v tomto nakládání omezen. Bez souhlasu insolvenčního soudu může činit, zjednodušeně řečeno, pouze úkony, které nemají podstatný vliv na jeho majetek.

Pro pronajímatele je podstatné, že i v této fázi je stále možné vyklizení předmětu nájmu, po výpovědi nájemní smlouvy, řešit napřímo s nájemcem. Samotné vyklizení (respektive uskladnění majetku nájemce na jiném místě) totiž zpravidla nebude představovat podstatnou změnu ve skladbě majetkové podstaty. Pokud by se nájemce zdráhal svou povinnost k vyklizení splnit, je namístě mu připomenout, že za nesplnění této povinnosti může být uplatněna smluvní sankce a že má povinnost jednat tak, aby nedocházelo ke škodám na majetkové podstatě, včetně vzniku dalších dluhů. V této fázi je však již nutné brát s rezervou případné domluvy s nájemcem (respektive sliby nájemce), které nebudou realizovány do rozhodnutí o úpadku. Rozhodnutím o úpadku totiž dojde k ustanovení insolvenčního správce, který může preferovat jiné řešení situace.

V praxi se bohužel stává, že přes veškeré snahy pronajímatele nájemce předmět nájmu včas nevyklidí. Za určitých okolností pak může pronajímatel i po zahájení insolvenčního řízení majetek vyklidit svépomocí, zejména v případech, kdy takový postup umožňuje nájemní smlouva. Tento postup je však vhodné vždy posoudit individuálně a současně mít na paměti jistá omezení, která zakotvuje insolvenční zákon.

Pokud se insolvence jeví jako nevyhnutelná, je namístě jednat rychle. Logickým prvním krokem bude v mnoha případech vypovězení nájemní smlouvy z důvodu porušení povinnosti na straně nájemce.

Před vyklizením je v každém případě nutné majetek nájemce nejprve pečlivě zdokumentovat. Následně je možné movitý majetek přesunout na jiné zabezpečené místo (například skladové prostory). Dokumentaci o majetku a informaci o jeho umístění je pronajímatel následně povinen předat insolvenčnímu správci, jakmile bude ustanoven, a majetek mu zpřístupnit. Tento majetek pak není možné prodávat ani likvidovat (ani když to umožňuje nájemní smlouva), neboť k jeho prodeji musí dojít postupem podle insolvenčního zákona. Pokud by toto pronajímatel nerespektoval, vystavoval by se riziku náhrady škody. Stejné platí i pro poškození majetku nájemce. Majetek nájemce, který nelze jednoduše odstranit z předmětu nájmu, je nutné řešit individuálně.

Fáze mezi zahájením insolvenčního řízení a rozhodnutím o úpadku je tak v zásadě posledním oknem příležitosti, kdy jsou možnosti pronajímatele ještě relativně široké. Tato fáze však může být i poměrně krátká. Zejména v případech, kdy insolvenční návrh podá sám nájemce, jsou soudy schopny rozhodnout o úpadku velmi rychle, často v horizontu několika týdnů.

Rozhodnutí o úpadku a další fáze

Logickým východiskem zahájeného insolvenčního řízení je prohlášení úpadku a následné rozhodnutí o jeho řešení konkurzem, reorganizací nebo oddlužením (to bude v komerčních vztazích minoritní případ). Kromě toho, že se rozhodnutím o úpadku spouští dvouměsíční lhůta k přihlášení pohledávek, dochází mimo jiné také k ustanovení insolvenčního správce. Přesto nájemci zpravidla i nadále zůstává dispoziční oprávnění k jeho majetku, a to až do doby případného prohlášení konkurzu. Ač tedy k případným jednáním o řešení situace spojené s pronajatou nemovitostí bude vhodné insolvenčního správce přizvat, osobou oprávněnou s případným majetkem v nemovitosti disponovat (například při vyklízení) bude nadále nájemce.

Jak bylo naznačeno již výše, po prohlášení úpadku již není možné ukončit nájemní smlouvu pro prodlení nájemce, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, ani pro zhoršení majetkové situace nájemce. Praxe se navíc přiklání k závěru, že pro platné ukončení smlouvy musí její výpověď dorazit nájemci ještě před zveřejněním usnesení o prohlášení úpadku v insolvenčním rejstříku.

Vydáním usnesení o prohlášení úpadku také dochází k určitému omezení možnosti započítávat pohledávky. Od tohoto momentu je možné vzájemné pohledávky započíst pouze za předpokladu, že zákonné podmínky tohoto započtení byly splněny ještě před rozhodnutím o způsobu řešení úpadku. Toto rozhodnutí může buďto s momentem prohlášení úpadku splývat (typicky u konkurzu nebo takzvané předbalené reorganizace), nebo může nastat až po určitém čase od prohlášení úpadku (typicky u běžné reorganizace). V oddlužení jsou pravidla započtení volnější, v obchodních vztazích však půjde spíše o menšinové případy.

Prohlášení konkurzu

Po prohlášení konkurzu dává insolvenční zákon insolvenčnímu správci zvláštní oprávnění vypovědět jakoukoliv nájemní či podnájemní smlouvu (jak z pozice nájemce, tak i pronajímatele), a to i pokud byla sjednána na dobu určitou. Výpovědní lhůta se v takovém případě bude řídit nájemní smlouvou, případně zákonem. Insolvenční správce při výkonu tohoto práva sleduje zejména výhodnost trvání smlouvy pro věřitele nájemce.

Ač se dané oprávnění insolvenčního správce může jevit poměrně silným, v praxi by pronajímatelům přílišné problémy činit nemělo. V konkurzu se totiž s dalším provozem nájemcova podnikání zpravidla nepočítá a většina pronajímatelů tak nájemní smlouvy sama ukončí již před jeho prohlášením. Výjimku tvoří pouze situace, kdy bude v konkurzu prodáván celý běžící závod nájemce novému zájemci. V takovém případě může mít zachování nájemní smlouvy hodnotu jak pro pronajímatele, tak i pro insolvenčního správce (respektive věřitele).

Pronajímateli insolvenční zákon po prohlášení konkurzu žádné zvláštní právo na ukončení nájemní smlouvy nepřiznává. Prosadí se tak výše popsaná limitace jejího ukončení po prohlášení úpadku. Absenci zvláštní právní úpravy nevnímáme jako příliš bolestivou, neboť většina pronajímatelů nájemní smlouvy ukončí již v dřívější fázi na základě příslušných smluvních ujednání. Jako potenciálně problematická by se pak mohla případně jevit přeměna z reorganizace na konkurz. Pronajímatel by se zde ocitl v situaci, kdy již nemůže smlouvu ukončit, jelikož zcela logicky svého práva nevyužil dříve v průběhu insolvenčního řízení, z důvodu očekávání, že nájemce bude úspěšně zreorganizován.

Reorganizace

Jelikož podstatou reorganizace je zachování podnikání nájemce, bývá v praxi častější, že alespoň některé nájemní smlouvy zůstanou zachovány.

U reorganizace se pak ohledně možnosti ukončení nájemních smluv uplatní stejné závěry jako u konkurzu – s rozdílem, že zvláštní právo ukončit jakoukoliv nájemní či podnájemní smlouvu má ve většině případů samotný nájemce, kterému zpravidla po dobu reorganizace zůstává dispoziční oprávnění k majetkové podstatě.

Možnost započtení vzájemných pohledávek nájemce a pronajímatele je od zveřejnění návrhu na povolení reorganizace v insolvenčním rejstříku standardně zapovězena.

Je patrné, že pro úspěšné řešení finanční krize nájemce je zásadní tuto včas identifikovat a jednat rychle, dokud má pronajímatel k dispozici co nejširší paletu možných řešení. Pokud se pronajímatel zvládne včas zorientovat a určit vhodnou strategii, má z poloviny vyhráno. Pokud nikoliv, může ho čekat složitý běh překážkovou dráhou insolvenčního řízení a jeho limitů s nejasným výsledkem.

Související